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最低总价60万元

有轻轨、开发早、距离市中心30公里

新房单价1.5万-1.9万元/㎡

没错，估计很多人都猜到了，这一期要写的是青山湖科技城板块。

那个鬼地方

青山湖板块的开发可以追溯到十多年前，得益于青山湖的山水，开发商把这里卖给壕们当第二居所，代表项目从最早的中都青山湖畔、锦绣钱塘，到后来的绿城西子青山湖玫瑰园等，都是低密度别墅项目。

因为离主城区较远，在当时那个年代，没有开发商敢在那边开发普通住宅卖给杭州的购房者。

2012年的时候，越秀做了“第一个吃螃蟹的人”，当年7月位于青山湖的越秀星汇城首开推出了面积在82-134㎡的1000多套房子，单价起价3字头（不是3万，是3千！）。房叔还记得那时蒋村一带铺天盖地的星汇城小蜜蜂在发传单，用“五步一哨，十步一岗”来形容一点都不为过。“谁会去那个鬼地方买房子”，这是当时大多数人的看法。

2012年-2015年，是杭州长熊的4年，哪怕是主城区，各种促销打折降价都无法刺激起人们的买房欲。在最艰难的时期，在并不属于杭州市区的地方，把房子卖给杭州人，鬼知道当年越秀在青山湖经历了什么。

不限购的杭州第十区

青山湖的行情一直不温不火，游离于主流市场之外，土地市场的表现也一直很冷淡，2015年以来土地出让溢价一直都是0溢价。

2017年临安的撤市建区+杭州唯一不限购区的优势让这个区域迅速进入嗅觉敏感人群的视野。天阳、宝龙、旭辉越来越多的开发商开始入驻这个板块。

2017年8月25日，宝龙以8%的溢价，5325元/㎡的楼面价拿下了现在宝龙旭辉城这块地。

2017年11月2日天阳以36%的溢价，11022元/㎡的楼面价拿下了现在天阳蓝光蔚蓝这块地。

因为不限购，很多外地的投资客也开始关注青山湖这块市场。

轻轨+科创可能带来的未来

不限购+第十区仅仅是一个诱因，真正拉动青山湖科技城接轨杭州的还是轻轨的落地。

很多投资客来自深圳、上海和北京这些大型城市，他们习惯了城市的大骨架，也切身体会过地铁（轻轨）对一个区域房价的带动作用。

青山湖科技城西面是临安主城区，东面接壤南湖和未来科技城，与未来科技城、紫金港科技城构建起城西科创大走廊的大框架。

未来科技城新房均价在3万元/㎡左右，并且目前供应量极少，外溢的购房者首先会选择老余杭、南湖、闲林一带，但这一带的供应量也依旧稀缺，那就继续外溢至青山湖甚至临安。

同处城西科创大走廊的青山湖科技城，距未来科技城车程不足30分钟，又得益于轻轨的落地，让青山湖科技城站附近的住宅承接外溢人口成为可能。

未来的确定和不确定

房叔跑了青山湖科技城的几个盘，除了天阳蓝光蔚蓝的人气较足之外，也许是工作日的关系，其他几个盘来咨询的购房者都很少。

购房者都是很精明的，尽管青山湖板块新房均价在1.7万元/㎡左右，与东侧的未来科技城形成了价格剪刀差，但青山湖科技城板块的总库存100万方以上。

当一个板块有着一系列不确定因素的时候，是无法成为购房者首选的主战场的。更何况，目前青山湖多数楼盘的单价、品质并没有优势，犹豫和观望就成了主旋律。

青山湖科技城板块的未来，有如下的确定性和不确定性：

确定因素：

1. 轻轨的开通。距离轻轨开通还有一年。

一般来说，地铁（轻轨）对房价的拉动分为三个时间点：

一是规划批复时，二是站点确址后，三是站点开通后。

规划批复时，对整个板块都有拉动作用；站点确址后，对站点附近的楼盘有拉动作用；站点开通后，人们感受到了实际的便利性，对站点临近的楼盘有更大的拉动作用。

2. 宝龙旭辉城9万方综合体的落地。

以往杭州的商业中心是单核的，围绕武林广场一带，从万象城开始，到龙湖天街以及各种宝龙广场，综合体是每个新兴板块必炒利好。龙湖天街、宝龙广场这种专业做综合体的，对选址总是有所讲究，跟着买多少能降低购房风险。

不确定因素：

1. 未来科技城的发展。目前青山湖科技城接受的是未来科技城的外溢人群，而未来科技城本身的核心区还在建设中。

2. 青山湖科技城自身产业的发展。青山湖科技城占地115平方公里，主导的产业也是科创产业，青山湖科技城当前常住人口7.5万人，规划产业人口30万人。

杭州新中心的钱江新城用了近十年，被称为“国际滨”的滨江也用了近十年的时间，青山湖科技城从2009年开始奠基建设，到目前也已近十年。科创产业需要多长时间能支撑起未来科技城、紫金港科技城、青山湖科技城这么大的一片区域，难免有一丝不确定性。

说了这么多，接下去就跟着房叔，到板块实地去看看。那个总价60万元的楼盘是房叔此行的意外发现。

从杭州城西驱车到达青山湖科技城，大概花费45分钟，沿途建筑工地偏多，一路过来天空都是灰蒙蒙的。

虽说青山湖科技城从2009建设以来有了足足九个年头，北部的研究院、电大信息工程学院、创业创新基地已经投入使用，但配套的商业服务设施、医疗教育这些现在并没有与之同步建设完成。来到这里，给人很大的感觉的就是人少楼多。但是傍晚五六点的时候，往临安城区方向竟然还会堵车。

不限购、供应量大，折扣重现

青山湖科技城这个板块的潜在供应量超过100万方。这些楼盘的产品虽然各自有主打的卖点，但在年末这个阶段，销售并不那么容易。

这里的购房人群无非三类。一是临安、青山湖本地人，二是城西外溢刚需改善购房者，三是投资客。

据置业顾问介绍，镇上拆迁户的购买力已经消化得差不多，而临安城区的购房者更偏好临安本地的房子。也就是说在目前投资客退潮的情况下，青山湖科技城的购买力靠杭州城西外溢的购房者在支撑，面临的去化难度可想而知。

这几个盘都是几乎同时开盘，在杭州主城区罕见的打折情况，在青山湖科技城板块是普遍现象。

楼盘的基本情况介绍：

青山湖科技城的楼盘沿科技大道展开，科技大道未来要扩建成10车道，是杭州车道最多的道路。

青山湖科技城主要楼盘图

 青山湖科技城主要楼盘价格表

各楼盘距离科技城站距离

科技大道以南

第一站：天阳蓝光蔚蓝

除了青山湖科技城板块所有楼盘共享的板块资源，这是临安第一个外立面采用大面积玻璃和铝板的楼盘，且高层为一梯一户设计。

天阳也是老牌房企，在杭州深耕数十年，产品在杭州市场还是颇受认可，蔚蓝这个楼盘定位也相对高端。

基本情况：

首开均价19200元/㎡，主力面积96-121㎡

9号楼已售罄，预计12月加推6、7号楼

距离轻轨科技城站（宝龙广场）约600米

西侧青山湖科技城重点项目青山二小在建（公办）

北侧浙二医院青山湖院区在建

2022年底毛坯交付

第二站：旭辉中粮朗香郡

基本情况：

首开均价约18000元/㎡，主力面积98-121㎡

距离轻轨科技城站（宝龙广场）约800米

东侧青山湖科技城重点项目青山二小在建（公办）

北侧浙二医院青山湖院区在建

交付时间：2020年10月毛坯交付

外立面：真石漆

科技大道以北

第三站：宝龙旭辉城

12万方占地面积，33万方总建筑面积，由商业综合体、酒店式公寓、14幢住宅组成。西为住宅，东为商业区——9万多方宝龙广场，地下超市是永辉超市，整个商场体量相当于西湖银泰。

因紧邻轻轨科技城站（2019年底开通），楼盘对外宣传的也是TOD概念。

基本情况：

预计12月中旬11、12号楼首开，预计价格17000-18000元/㎡

优惠：现在登记VIP 有1万元优惠，开盘还有其他优惠

景观：北部20万方滨河公园

交付时间：2020年底之前毛坯交付，价格在17000-18000区间

两梯四户，外立面：真石漆

第四站：恒伟科技园

恒伟是临安本地企业，楼盘名字叫科技园，其实规划有70产权年限的住宅，也有40年产权的酒店式公寓。全部楼层的1-4层都作为商场使用。

标题里说的60万元总价的一手住宅说的就是这个盘。房叔是被守在宝龙旭辉城门口截客的中介拖去这个盘的，收获还不小。

住宅部分基本情况：均价15300元/㎡，户型主要为40、72、75、88平方米。

距离轻轨站1公里。

第五站：绿城国际社区

绿城代建项目，距离轻轨站1.6公里

首开1#、7#楼，均价16500元/㎡，主力户型90-140㎡，收取改造费17888元。

第六站：越秀西海岸

距离轻轨站1.1公里

11月首开，主力户型96方，均价15800元/㎡

交付时间：2020年底毛坯交付

二期以排屋为主

青山湖科技城板块的介绍到此暂告一段落，更详细的内容可以加房叔微信咨询。也可以把你想了解的板块告诉房叔。

不一说板块，下一期见。

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