拆迁户20年纠结：从“凤起潮鸣”落至三墩西雅图。附杭州首付100万楼盘大全

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杭州首付100万可投资楼盘大全（数据统计截止时间：2018年8月11日17时30分）

8月8日万科融信西雅图的开盘选房会上，小米爸爸拿手上的100万元闲置资金，购置了一套总价230万元的89方。

买这套房的目的，既是为了投资，实现家庭资产的保值增值，也是为了帮助小米成年后可通过“以房换房”的方式购置自己的物业，“比如我们今天买个90方，到小米长大要换120平新房的时候，这个90方就能兑换到那时市场的90方左右，那么小米只要另外再支付30个平方的钱就能买到那时市场的一套新房了。”

其实，把100万投入房市，这更多是小米妈妈的意思，如果不是小米妈妈的催促劝说，小米爸爸更情愿把钱拿去买理财产品。

小米爸爸有20年家庭理财经验，但他一直“混迹”于理财产品和股市，这是他首次涉足楼市。

20年来，家庭理财方式发生了重大改变，理财产品更趋多样化，房产投资逐渐取代股票投资成为家庭资产配置的重头，“不买房资产会缩水，买了才能保值”已成为众多家庭的投资共识，可小米爸爸为何在购置西雅图之前迟迟不入手房产？

如果不是小米妈妈的催促，他为什么依旧更情愿继续把钱投资在理财产品市场？

如果换做你，手握100万闲置资金，在当前的节骨点，你会如何理财，会再去买房吗？

小米爸爸是上世纪90年代末南肖埠一带的拆迁户，分到两套120方和一笔16万拆迁款作为赔偿，加上自身存款，2000年初的货币身价已达40万左右，家庭财富属于当时杭州城里的中上级别，用小米妈妈的话说，当时他们的财富身家相当于现在能买得起凤起潮鸣的人。

彼时南肖埠一带商品房市场刚刚起步，一套80平左右带学区的商品房售价只需二十来万，小米爸爸手头40万的货币存款可以全款买两套80方的房产。“当时一个朋友还想卖给我采荷的一套90方，只要23万。”

尽管能全额付款购买，小米爸爸完全没动过买房的念头，自然也回绝了朋友的推荐，“当时没有投资房产的概念，我手头上已经有2套120方，自己一家住一套，另一套出租，在自己够住、还有一套多余下来用来出租的情况下，我怎么会想到还要去买房呢？”小米爸爸回忆当时对家庭财富的打理方式，除了把多余的一套房子用来出租，70%的钱款被拿来存银行生利息和购买理财产品，30%的钱款被投入股市——这也是当时杭州多数家庭的主流理财模式。

小米爸爸就这样和一次“靠房发家”的财富增值机会擦肩而过。

“当时的房价涨幅不像今天那么高，那时候是今年买来价值25万，过个两年能涨到28万就不错了，这个涨幅和我把钱放银行理财的增幅差不多，但理财产品拥有资金流动性强的优势，所以当时很多人会选择购买理财产品。”小米爸爸说，“当时你跟别人说你买了房，然后就没下文了，哪像现在，会说当初我买了房，买进来价格多少，现在涨到多少了。”

小米爸爸印象里，当时会去购买商品房的人群，集中在来杭做生意的外地人，“他们在杭州做生意赚了点钱，为了定居在杭州才去买。”

据资深购房专家大老哥等楼市业内专家回忆，由于当时国民家庭财富尚停留在改善住房条件的阶段，无多余资金进行房产投资，也无杠杆可利用，同时房产投资收益小，在住房制度改革初期大多数人无法看清房价的上涨潜力，只有一些资金较富余的温州人、尝过城市化发展红利甜头的台湾人以及杭州居民群体里的个体经营户最早萌生了投资意识，有了把房子作为理财产品的理财观念，这部分人群是当时的边缘、小众群体，“小米爸爸”们的态度才代表了当时人们对楼市的主流看法，尤其是机关单位、国企工作人员，他们的房产投资意识非常薄弱。

那时存款利息可以高达5个点，房价涨幅和银行存款涨幅、理财涨幅相当的年代，当时的楼市是一股几乎不掺杂投资、投机欲念的清流。

后来是怎么变成一种全民投资理财工具的？

据小米爸爸回忆，2004、2005年和2009年的两次房价快速上涨，房子的保值增值属性得以凸显，开始吸纳大量的理财投资需求。

“2004年起房价涨幅开始跑赢存款和理财收益。”小米爸爸说，“但那时没有察觉，看起来它们的收益涨幅差不多，所以我仍然把钱投资在买理财产品和股市上。”

2004年杭州楼市经历先跌后涨，年初时被调控压制，楼市降温，土地流拍，9月调控政策暂时松绑，市场即刻反弹，排队抢房的现象再度涌现，温州人台州人“攻占”杭城售楼处。

小米爸爸未捕捉到的“2004年之变”，他朋友则趁势而为。2004年小米爸爸朋友趁势卖掉一套东茂苑的房子，买进时18万，卖出时40万，一进一出倒手赚了22万。

2009年，杭州房价再次爆涨，年初时是6000元/平，年底时涨到12000元/平，据媒体报道，下沙九堡的楼盘九洲芳园在09年2月时售价不到9000元/平，5月份开发商将售价提至9000元/平，引发大量温州人排队追捧，下半年九洲芳园周边的楼盘圣奥领寓，售价已飙至18000元/平。

两次涨价潮，淋漓尽致地展现出楼市蕴藏的巨大财富效应，吸引社会投资投机需求源源不断涌入。

“过去十八年，房价大幅度上涨给人们带来的财富升值效应的同时；M2严重超发，从40万亿上翻4倍至167万亿，不买房就意味着自己手中的货币大幅度贬值；这正反两方面教训成了大家投资房产的启蒙教育，也带动一批又一批的楼市小白相继进入楼市。”资深购房专家大老哥这样分析房产投资理财属性形成的原因。

而后杭州G20峰会引发的又一轮楼市涨价潮，使得房子的增值保值属性为更多人所认可。房子具有保值增值性，在当下已成为一种普世常识。

入手西雅图之前，小米爸爸有意无意地错过了几次“上车”机会。

2000年初拒绝朋友推荐购买的一套采荷90方，当时售价23万，现在采荷地段的一套90方涨到了近450万；

在房产致富运动掀起的初期，小米爸爸不曾发现投资利润；到中期时尽管有所察觉，但因害怕房价跌落，一直犹犹豫豫未入手；

2014年间，小米爸爸抱着改善居住条件的目的去和家园看过房，当时楼盘销售单价只有2万多，但因家住城东，和家园位于城西，两地相距太远，小米爸爸还是放弃了；现在和家园臻园的高层房源毛坯单价涨到4万；

G20峰会之后的那波房价涨势释放的财富效应，加上小米妈妈不停向小米爸爸灌输只有“以房换房”才能保证资产保值增值，并解决女儿未来购置房产问题的观念，在小米妈妈催促之下，小米爸爸决定正式投身房产造富运动。

G20之后的杭州买房形势之艰难众所周知，小米爸爸自然也难逃波折。

今年3月小米爸爸想入手天都城，为拿到购房名额已准备好“贡献”30万“号子费”，可开盘前被告知因为即将实施摇号政策，天都城暂停开盘。但这以后小米爸爸没再收到新的开盘消息。

赶上了摇号时代，小米爸爸摇的第一个楼盘是杭州楼市“网红盘”创世纪，616套房有20252人参加摇号，小米爸爸运气不够好，摇到的选房号在10000以外，结果自然买不到。

虽然最后抓住了万科融信西雅图的“房票”，此时发现自己的房产购置能力缩水——当年的“巨额”拆迁款，经过他多年工作和理财积累下的100万资金，只能付个首付；

而90年代末自己的40万存款能买南肖埠周边2套80方，20年间，小米爸爸的房产支付能力萎缩程度可见一斑。

不仅支付能力缩水，小米爸爸从当初能全款买得起市中心地段，到今只能去选择市区周边板块。

在家庭财富增值保值效果上，2000年初的40万存款通过近十几年的股市投资、理财和工作收入累加，变成现在的100万，增值速度仅仅跟上了理财利率，“40万放在银行十几年时间利滚利，增值仅仅1倍多，如果当初我把40万存款用来买2套房的话，到现在增值肯定远不止10倍，2000年左右买房的人如果能持有房产到现在，这批人是楼市里最赚的！”，小米爸爸感叹，“拆迁款刚下来的时候我家财富水平相当于现在能买得起凤起潮鸣的人，现在我家的财富情况在我们村子里算下等水平，只能买到三墩去”。

若不顾及女儿今后的换房需求，仅从纯粹投资的目的出发，小米爸爸即便过往没赶上“房产造富”的“班车”，现在也不情愿“上车”，仍更倾向于用这100万再次投资理财产品而非楼市。究其原因，一来是不想中年时期背负房贷压力；二来，尽管承认“到目前为止，房子是一款最好的理财产品”，小米爸爸认为未来不一定是。“现在的楼市已站上‘高岗’，作为纯投资理财，现在买入的话收益可能会比银行利息高一些，但我判断现在是个高点了，如果买了之后3年不涨，我就亏损了一部分理财收益。”

手握100万闲散资金，该如何理财？该不该投资买房？来听听专家们如何支招——

业内人士：如果你是到处借钱来购买的话，我不建议此时买入，万一后续碰上盘整下跌的情况，购买人的经济压力会太大；但如果你资金够宽裕，又不在乎短期收益的，可以买入。有条件的买家，可挑选物业品质、开发商品牌较好或者有学区价值的楼盘进行投资。

某农业银行理财经理：入手新房可以，因为新房现在限价；二手房并不建议，二手房市场现在刚好是一个高点，不建议高位买入，容易被套，投资的话都是要去寻找低点的。

资深购房专家大老哥：现在肯定不是。房地产有周期，市场低迷期才是好的投资节点，但现在杭州房价已经上涨了不少，所以总的来说现在不是一个好的投资时机，更何况现在不管还是政策面还是资金面，都不支持房价继续上行，这个时候入手还是要谨慎，一二手价格倒挂严重的板块的限价新房可以尝试入手，二手房就要谨慎了。

从投资的角度出发，从现在开始到年底前应该是比较好的买入时机，准确地说，是到现在市面上所存在的低价土地开发完毕之前。对于杭州这样的区域中心城市、准一线城市，个人判断后续房价总体还是稳中有升（对同地段同类产品而言）。

从经营城市的角度来说，在土地财政尚未能完全弱化之前，房价的大幅度下降是不可承受之重，也是不可期待的。目前是市场从狂躁中回归理性的过程，在土地市场趋于理性、二手市场预期减弱的当下，是一个比较好的入市时机。

业内人士：两种方式都不建议，投资环杭住宅风险太大；杭州市区里的酒店式公寓新房市场前段时间已经涨过一波，但是同区域内的租赁价格和二手房市场上的转让价格并没有跟涨多少，所以也不建议此时买入公寓。

资深购房专家大老哥：酒店式公寓不是不能投资，但衡量能不能投资的标准只有租金回报率。酒店式公寓租金收益比较高，但二级市场上产品流动性差，接盘客户少。所以对酒店式公寓的投资最好是做以赚取租金为主的长期投资，租金收益只要符合你的预期就可以入手。前几年杭州酒店式公寓的租金收益有5%以上，但经过一轮上涨以后租金收益已经降到2-3%，比货币基金收益还差，但流动性远不如货币基金强。现在环杭楼市的价格也涨过一波了，有些环杭区域，像海宁许村、大学城北房价超过2万，比临平山北都高。环杭楼市房价能上涨，和杭州限购以及轻轨规划建设等利好有关。

市场火的时候，低价的板块涨幅会比较大，但市场行情一变化，这些区域也可能跌得也很快。像环杭区块，市场形势不好或者调整的时候，调整的幅度也会比较大。因为环杭区域虽然也有很多利好，但行政区划上还是有许多劣势，也无法改变。当市场好的时候这些劣势可以遮盖，当市场差的市场这些劣势都会暴露出来，房价的抗跌性就差。

对于家庭资产中房产配置较低的家庭而言，因购房资格在杭州买不到住宅的时候，还是可以适当考虑酒店式公寓的，但出发点应该立足于长线投资，增值保值。尤其对于产品区位、品质要多加关注，选择相对安全的产品。

环杭开发是近期热点，最新消息，未来5年环杭仅交通投入就有高达万亿的预算，环杭的长线投资价值是值得看好的。须提醒一句，首先环杭住宅必须立足中长线投资、保值增值的理念；其次，不是所有环杭城市都值得投资，利好确定显现的城市如慈溪、嘉兴等在价值上更胜一筹；最后，房叔对环杭住宅投资总体持谨慎意见，利好确定城市、中心城市值得考虑，四线以下城市不建议选择。

资深购房专家大老哥：房子的投资属性在于它的安全性、保值性和使用性，所有理财产品中唯有房子同时具有保值性和使用性，可以自住，自己不住出租也可以获得收益。我认为在拥有以下“三好的住宅”，才是真正好的理财现金奶牛。

第一是“好住”，房子所在区位要适合居住，有居住价值，远郊的房子居住价值相对较弱；第二是“好租”，房子周边一带要有产业有流动人口，有租赁需求，不然空置的话你要交物业费等一些额外费用那就变成负现金流了，一般住宅有3%的租金收益就是好租的标准了；第三是“好卖”，房子所在地段的人口数量、购买需求都要有所增长，就是说你买了之后要有人来接盘；

投资房产也要注意市场的周期性特点，不要盲目追高买入，每个投资者都应该寻找低点去把握投资机会，如果盲目跟风，你可能会成为接盘侠，短期大幅上涨后波动不可避免，所以作为投资理财，买入时机节点的把握非常重要。

单就投资价值而言：首先是成长性，区域的未来利好是决定房子增值潜力的保证，已成熟区域相对成长性偏弱，而过于郊区的产品其未来发展往往存在诸多的不确定性，因此选择相对成熟、利好可兑现但尚未完全体现在房价上的区域，可获得最大的收益；

其次是安全性，跟第一点相符合，成长性较好的区域同时会比较安全，也容易获得租金收益；

再次是流通性，在需要兑现的时候必须有可流通性来保障。

资深购房专家大老哥：是的，房子的保值增值属性是天然就有的，也是自古就有的。房子和土地结合在一起，土地具有保值增值属性，所以房子也会有保值增值属性，随着时间推移这种属性会愈发彰显。

业内人士：是的，从美国、英国等许多国家的历史数据看，房价可以跑赢CPI，具有较好的保值增值性，这种保值增值性主要来源于二方面：一是可供开发利用的土地资源相对于经济发展的需求来说是稀缺的；二是经济发展的过程，也是不断地对土地再投入的过程，比如交通建设、学校与医院建设等外溢为土地价值的提升。

业内专家：现在的房子应仍具有保值属性，能够抵抗通胀；前些年的房子具有增值属性，接下来优质物业、优质开发商打造的房子和所在地段区位良好的房产可能还会有增值性，品质和地段环境一般的物业可能会有投资风险，因为现在有些板块价格太高，房子实际成交转手率低，能够承受高价的客群少；杭州的房子已经涨了十多年，也不可能永远上涨。

房产本身具备保值增值抗通胀的属性，尤其在城市尚具备较好成长性的情况下，房产的投资属性就更为彰显。就这一点而言，原则上建议选择成长性强，具备人才吸附能力的城市进行投资。需要注意的是，在目前的大环境下，投资房产须注意安全，在房价已经处于高位，未来上涨预期有限的情况下，必须保持中长线投资和资产配置的理念，不建议使用杠杆来投机。 

业内人士：资产配置应遵循多元化原则，除了在国内投资新房住宅或者小商铺，还可以把眼光放向国外，比如考虑适量配置美金和黄金等资产。

某农业银行理财经理：我建议拿一部分钱买一套限价的新房，剩下的钱来购买理财产品和基金。没有理财经验的人首次购买理财产品追求安全性，可以50%的资金比例购买保本型理财产品，20-30%购买风险型理财产品，剩下的购买能随时取用的理财产品；购买基金的话建议每个月投入1000块购买大盘，另投入1000块购买小盘。我认为股市是8年一个周期，下一个高点可能在2023年左右，现在低点买入到时可翻倍。对投资来讲，当市场处于低点时，投资人一定要保持平和的心态耐心度过。

资深购房专家大老哥：不是任何时候手上有富裕的资金就一定要投资楼市，除非你有足够的现金流让你定投楼市。至于一般资金能力有限的的投资者，楼市行情刚起动的时候，你可以尽量去加杠杆买房，获得较高收益；那么当市场变化，特别是政策环境发生大的改变时候，你的投资就不能太激进。现在楼市后期风险预期不确定，各地P2P爆雷，债券违约，市场大环境正在酝酿一些风险，这个时候一要降低自己的房产投资杠杆，手上要持有一定现金；二要要接受一些低收益低风险的投资产品，比如购买银行的保本理财或者货币基金。我认为投资首先要保障本金的安全，在本金安全的前提下赚取收益才是健康的投资。

就杭州而言，个人认为未来随着环杭进一步开发，作为环杭仅次于上海的中心城市，杭州未来的城市发展空间还是相当可观。鉴于此，建议在保留30%-40%资产，进行固定收益理财，以保障家庭生活所需；其余部分，若缺乏风险投资经验，可适当增加房产配置，能够保证在城市成长红利期，家庭资产至少不输给平均线。

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