投资风再起 入手江与城是否合适？|选房指南NO.108

耦园噪声测评结果太出乎意料了？选房指南NO.107

“闭眼摇”云和湖加推|选房指南NO.106

最后的“闭眼摇”楼盘盘点！

杭州主城区总价200万元以内二手房大全

全杭州67个板块供应盘点系列①

内容摘要

29 Mar 2019

• 蜕变之路

• 升值的可能

• 楼市转型开启

• 300万购置4房 正在消失的置业机会
  

杭州最早开通的地铁1号线贯通城市东西南北，带活了一批新兴板块，比如城东新城、艮北新城等。但乔司翁梅板块，因1号线开通同时期内其他城市配套建设未配合跟上，致使板块的成长升值速度略滞后于1号线沿线的其他板块，成为地铁1号线上最后一颗“遗漏的明珠”。

但现在，乔司翁梅板块又一次站上价值腾飞的“风口”——

今天（3月29日），乔司余政储出（2019）16号地块以21008.34元/平的价格成交，是3年前璞丽东方项目用地成交价格的1.75倍。乔司地价升值，必然带动与它在地理和城市规划上一脉相接的翁梅土地价值，2017年站上17000元/平的踏板之后，再次上涨。

乔司余政储出（2019）16号地块拿地楼面价21008.34元/㎡

蜕变之路

2011年翁梅迎来第一个发展红利，即板块内的第一个大型商业综合体绿地艺魔方开建；

绿地艺魔方效果图

一年后第二个利好落地，板块内规划的地铁1号线通车，翁梅成为杭州第一批通上地铁的板块。

近年，随着板块内多个楼盘完成交付，越来越多人口入住翁梅，带动板块商业繁荣，不仅绿地艺魔方如期开业，道路上的沿街商铺也如雨后春笋般涌现。

除了商业，板块内其他配套建设也逐步推进。目前翁梅内在建一所四星级农贸市场和一所新城二中，新投入使用一所杭师大附小文正小学，另一所幼儿园新城七幼已完成装修，不久后也将交付使用。

主导所有变化的是对翁梅作为大型居住区的规划定位。

翁梅板块规划

翁梅板块规划以承担居住功能为主，并配建多项公共服务设施，除了上文所提及，板块内还将建设一所三甲医院、三所幼儿园、一所翁梅高中、一所九年一贯制学校和一个文体公园、4个市政绿化公园，以及2处商业商务设施。

升值的可能

翁梅颇具成长升值空间。

房叔如此判断的依据，一是翁梅可享受周边规划和产业利好的溢出效应，二是翁梅拥有便捷的交通优势。

翁梅本身位于城市东扩战略范围，同时南面接壤钱江新城2.0，北面衔接临平新城，东面接壤下沙，位于三个板块的交汇之地，尽管曾被长期忽略，但不可否认区域蕴含巨大的升值潜力。

产业对板块长远升值的拉动作用不可小觑。幸运的是，翁梅周边产业富集。

翁梅所在区域布局城东智造大走廊，又毗邻钱塘智慧城，它所衔接的九堡乔司一带，很快将崛起以九堡四季青为龙头的相关服装产业。

这意味着，翁梅的发展充满后劲，产业能够为板块注入源源不断的人流和购买力，提升板块的商贸繁荣。

发达的交通为翁梅的成长升值空间打开通道。

翁梅板块的三条边界线迎宾路以及沿迎宾路铺设的地铁1号线、东湖快速路和杭浦高速，恰巧也是重要的交通动脉。

东湖快速路南经机场高速可达萧山机场，或转德胜快速路可直达武林市中心、西至未来科技城；北转杭浦高速-留石高架，通过 “三路一环”交通网络可达城市南北东西。翁梅西边界迎宾路南连杭海路，串联起钱塘智慧城和城市新中心钱江新城2.0。

迎宾路上的地铁1号线直达武林中心，未来还会成为地铁9号线的主线，直抵钱江新城核心，并与9条地铁线路和城市轨道实现换乘，可通达杭州其他各板块。

因而占据规划、产业和交通三大红利的翁梅，腾达是早晚的事。

楼市转型开启

翁梅价值的成长，对购房者的意义，除可坐享房价升值和更优质全面的配套服务，也要做好适应板块楼市随之从刚需市场向改善型市场升级转型的准备。

事实上，这种“进化”的苗头已出现，金辉江山云著便是证明。

金辉江山云著效果图

江山云著拥有21万精装住宅体量，大盘格局中却仅规划了17幢小高层，从而得以设计出品质改善楼盘中常见的宽绰的楼间距，确保舒适的居住体验和充足的采光条件；与市面上常见的2.9米的层高标准不同，江山云著单层层高设计为3米，因而户型室内空间更广阔，通风更佳；而户型每个功能房间的采光窗，尺寸面积很大，远超过一般规格，能够为室内引入更多光线，提供更佳的景观视野……小高层产品、宽绰楼间距、大面积采光窗、精装交付等产品特征在翁梅其他刚需楼盘身上很难见到，因此江山云著是目前翁梅板块中定位最高端的楼盘产品。

金辉江山云著效果图

另外，项目位于翁梅板块核心，北邻的翁梅街东行约1公里可上东湖高架，南邻的天万路西行约800米可至地铁1号线翁梅站和绿地艺魔方。这样的距离既方便出行和购物游玩，又能避免受人声车流噪音干扰，保证小区居住环境的静谧；同时咫尺市政绿化公园和文体公园，可近享丰富的休闲娱乐配套。

综合来看，江山云著在板块中的区位，既享板块之长，又避板块之短，这正是改善楼盘所通用的区位择址原则。

最关键的是，江山云著的产品规划即走改善风格。

不同于板块内其他楼盘主打小户型，江山云著规划了122方改善四房，并结合考究的精装、高达84%的得房率吸引了大批改善型购房者入手购置，把家安在翁梅。

金辉江山云著户型打造了大面积采光窗

精装设计上，改善产品所流行的精装“标配”，江山云著122方也都具备。此外独具匠心的精装细节打造在于主卧近地面处设计了小夜灯，玄关安放了一个可折叠收纳的五金折叠登，极大得方便了家人、尤其是行动不便的长辈换鞋。

 金辉江山云著样板房

300万购置4房

正在消失的置业机会

江山云著122方改善4房单套总价约300万。

根据乔司宅地价格的成交情况，未来翁梅乔司一带的保本房价预计达到30000元/平，一套122方四房改善户型的总价至少需要366万元。

因而金辉江山云著会成为翁梅板块中300万购置4房户型的最后机会。

当前杭州拥有300万4房产品库存的板块寥寥，翁梅是当中相对不错的选择。

比如新近首开的随塘，拿地时间晚于江山云著，产品规划和定价上则与江山云著类似，同推出120方以上4房改善户型，单套售价300-320万。但随塘所在的塘栖板块，不论地段、交通、产业规划和发展前景等各方面，都比不过翁梅。