央行降准，股市低迷，2019年的投资方向在哪？

杭州房叔

最近天气寒冷，网上流行着这样一个段子：

天这么冷，本来打算买件羽绒服，想想要好几百块，而一盒感冒药只要几十块，我算了算，还是感冒药划算。

听起来似乎是一句不经意间的调侃，但事实上，这可能是许多经历2018投资失败人的心声。股市自由落体、P2P暴雷、币圈跑路崩盘、楼市凉凉……多少人从手握百万到一分不剩，又有多少人被各类投资套牢，套现机会渺茫。

送走命途多舛的2018，2019年的投资方向在哪儿？

央行降准，5%收益产品几不可寻

为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，2019刚开年，央行旋即宣布降准1个百分点，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。在美股剧烈波动、全球市场情绪逆转的背景之下，央行降准是意料之策。许多业内人士进一步表示，今年每一季度仍存在降准可能，且随着流动性的逐步宽松，银行理财和货币基金等市场收益率下行压力较大。

据了解，目前银行理财收益率超过5%的产品几乎绝迹。而降准的来临，必将使理财产品的收益水平继续向下。

股市无“底”，区块链陷尴尬境地

银行不尽如人意，再看看股市如何。2018年A股主要指数跌幅均超过20%，跌幅仅次于2008年金融危机。新的一年，股市会“触底反弹”吗？

2018年初，股市最高冲到了3587点。还没来得及高兴，上证指数便如自由落体般急转下滑，8月探底到2653点。血泪教训使大家懂得了一个道理：“中国股市没有底”。2019年，新股涨跌幅仍受限制，上市初期没有流动性。另一方面，A股“船大难掉头”，没有改革，底部更难以预测。

此外，区块链行业遭遇大熊市。比特币从2万美金跌到3000多美金，其他数字货币在比特币的带领一路暴跌。

2019，持币待购往哪儿走

有人又问道，楼市可以入吗？

这个问题更叫人悲伤。涨了十年的房子，在2018年迎来全面调控。去年，北京、深圳、上海、广州等一线城市的房价几乎没有变动。而除了高房价、低增长的尴尬局面，购房者还面临着少则三年、多则五年的社保门槛。三、四、五线小城市不想跳，一线跳不进，2019年何去何从？

关于投资方向，得到App创始人罗振宇在2019年跨年演讲《时间的朋友》中抛出一个“小趋势”的说法。

他认为，过去随大流分享时代红利的方法已经行不通了，人们必须学会用新方法找机会，而这些机会，就藏在“小趋势”里。而素有巴菲特的“黄金搭档”之称的查理·芒格也表达过类似说法：宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。

疲惫的投资市场里，相比于银行、股市、住宅市场，总价低且收益年年攀升的酒店式公寓，不正是“持币待购”投资者的“小趋势”吗？

公寓遍地，谁才是真正的“硬通货”

跟随着房价跳涨的酒店式公寓受到了普遍关注，然而，百万的房子也不能随随便便就闭着眼睛盲选一通。如何才能选到优质的产品，而完美避开雷区？在公寓遍地的杭州市场上，谁是中看不中用的“绣花枕头”，又有谁才是真正的“香饽饽”呢？

最近，前期备受瞩目的杭房·揽翠首推入市，首开当日即认购逾100套。富有十数年投资经验的老手们纷纷入手，他们认为，揽翠的出现，或将成为未来市场上租金回报率最具优势的产品。

租金回报率由什么决定？我们一起结合地段、资源、产品三个维度去看看。

黄龙轴心，0供应板块且买且珍惜

早在“揽翠”这个名字还未出现在市场上前，该地块的出让已十分吸引眼球。

黄龙是什么地方？新西湖十景“黄龙吐翠”发源地，杭州真正意义上的财富中心，世界500强总部。EAC欧美中心于此矗立，鼎盛时期杭州近70%-80%的世界500强都在这里办公。

产业使高净值人口汇聚，进一步推动了黄龙的“高房价”。雅戈尔·御西湖，二手房挂牌价直逼9万；枫华府第，二手房价超6万；2018年文二新村成交了一套20方不到的学区房，单价直逼15万/㎡！

黄龙商务圈的房价吓人，租金就夸张就不显稀奇了。在这里，租房群体普遍平均薪资水平较高、以追求生活质量为主。因此，即使EAC的奥克伍德月租金达到2万元，租房者仍然络绎不绝。城市芯宇，67方1室1厅，月租金平均6500元；世贸丽晶城，45方1室1厅，月租金超5500元！揽翠位于黄龙核心区，按目前周边租金状况来看，交付后年租金回报亦将十分可观。

从稀缺性看，目前杭州各个板块均有酒店式公寓供应。其中，滨江、蒋村、城东新城、余杭区等板块的供应量巨大，未来当上万套产品同时交付，租赁市场供大于求，能否租掉都成问题。而揽翠处于酒店式公寓供应量几乎为0的黄龙，无论是出租率还是租金水平，无疑都更有保障。

双地铁盘，多综合体构筑繁华生活圈

一般来说，投资酒店式公寓的人对交通配套较为看重。在杭州，“沿地铁买房”基本是大家的共识。而揽翠所在，距离地铁10号线（计划2022年通车）仅约150米。150米，这才是真正的“地铁旁”！另一边，已经通车的地铁2号线学院路站，距揽翠也不过800米，走路4、5分钟就能到。未来，从揽翠出发，城西、武林、钱江新城，全杭州去哪儿不方便？

就在2018年末，与揽翠只隔350米的文一路隧道也开通了。这一条贯通市心、城西、滨江、下沙的交通命脉，又带动周边的房价上涨了多少？

现在各大房产商常常说，钱塘江时代、拥江时代、奥体时代……但论杭州发展最早、最醇熟的地域，就是西湖时代的发展重心——黄龙！

在这个中心辐射范围内，综合体的重量级有点“惊人”。5公里半径范围内，南有杭州大厦、国大城市广场、西湖银泰，北则聚集了乐堤港、大悦城等，城西银泰、集盒步行就可以抵达，繁华与活力俱备，很难不吸引租客。在这样的配套中，产品不仅空置率低，租金也相对较高。

“限酒令”下，约4.79米层高或将

绝迹杭州

判断一个酒店式公寓的投资值得与否，还要具体落实到产品本身。地段和配套固然重要，产品的宜居性也是一个关键因素。揽翠以实体样板房直面市场的严苛考验，无论从面积、层高，还是户型设计等不同层面着眼，都是相当出色的。

首先是面积。去年4月杭州出台“限酒令”，规定“不得建酒店式公寓”，包括可分割转让的最小面积为300平方米。这相当于说，小户型的酒店式公寓产品从此不会再有。在“几乎断供”的黄龙，寸土寸金，何况是可以住可以租的酒店式公寓？

其次，揽翠层高约4.79米。这是什么概念？放眼楼市，公寓普遍层高只有4.2米，滨江某公寓的层高甚至只有3.8米！就算只有4米不到，为了赚钱的开发商还是牺牲层高，坚持做成了双层。这与揽翠约4.79米层高的45方【双层双钥匙】产品相比，舒适度有天壤之别……同等地段、资源价值下，这样“双钥匙”如何不更令人心动？

与45方相比，75方更像是一个完整的住宅空间。【跃层四房】，上下形成150余方空间！主卧套房、观景阳台、走入式衣帽间……应有尽有。在黄龙，这样的面积没有800万拿不下来，但是在揽翠，精工交付，4折不到的价格就可以拥有！

难怪投资高手都说这是一个“明星”产品。而这个“明星”产品，也只有300多套而已……

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