国际滨的滨江房产产品，抄底的机会？
| PART 1 |
▲滨江实景图
楼市信心低迷的时刻，最懂中国的外资高盛抄底了中国房企美元债，对赌“中国不允许大规模房企破产”。
事实证明，基本赌对了！近日，中央政治局会议层面首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，直接定调了明年房地产政策方向。
房地产命门是银根，12月15日，央妈将下调0.5%金融机构存款准备金率，共计释放资金约1.2万亿元，放到房地产目的就是缓解产业链的融资压力和流动性，稳定市场、增加货币供应。
侧面，央行又是“两个维护”，又是主动承认“金融机构对三档四线存在误解”、“保持房地产行业流动性相对充裕”……给在底部的房地产予以信心，房地产渐渐爬出危险边缘。
春江水暖鸭先知，接着贷款额度放水、利率下降、地产股全面反弹，武汉、广州和南京、杭州甚至试探性的放松限购、限价……
政策底出现后，市场底露出来。
但，触底反弹你能接住吗？
杭州新房市场两极分化加剧，8.5新政加剧了入门内圈，社保顶格对应红盘、幼子无入围机会，被挤压到差板块，而二手房存在何时筑底的风险……无摇号资格？或者是久摇不中，窗口期把握不住也白搭。
换个思路吧！在历次住宅调控间隙，商业地产春天也紧跟其后。
在杭州主城来说，有着高GDP、高新产业、高收入、高素质、甚至高消费能力的滨江区，商业成长性和机会点一直是最佳的，最近御滨府商铺就是这个抄底的笋盘。
| PART 2 |
网购、直播带货锤击着传统商业的同时，阿里在持续不断的收购百大、银泰实体线下商业，也在悄悄布局触及社区商业的盒马、天猫小店。
苏宁易购更是在实体模式基础上做线上延展，不管是“大厂”线上线下结合，还是传统商业线上结合，都在加速抄底传统商业和社区商业。
商业综合体的运营模式决定了，小股东就没法入局，社区底商的小而美，反而适合资金的中长期持有，“一铺养三代”话糙理不糙，逻辑还是成立的。
但所有的社区商铺都能够稳赚不输？答案是否定的。商铺抄底的要素或者是购买逻辑与住宅有共同点，但也有不同。
我们总结了「五大购买底层逻辑」，简单来说：一是，一定要选成熟核心地段上有人群基础的底商，跟住宅逻辑一致；
第二点，和综合体有一定距离可以差异化；
第三点，跟着持续稳定的消费群体走；
第四点，具备做餐饮性质，以及产品方面的竞争优势；
第五点，选择靠谱的品牌开发商。
| PART 3 |
▲滨江阿里实景图
第一点很好理解，要有消费能力和消费人群。
滨江共诞生了1550余家国家高新技术企业，培育了阿里、海康威视、网易、大华股份、新华三等上市企业63家，集聚了42万名高新企业从业人员，其中高薪研发人员就占到一半以上，常住人口平均年龄更是仅33.5岁。
2020年，人均GDP超过5万美元，与西欧高收入国家德国、比利时、荷兰相仿。
今年前三季度的GDP增速和两年平均增速继续保持杭州第一，可以毫不夸张的说，经过30年发展的滨江，已经聚集了杭州数字产业的大半江山。
年轻活跃人群在哪里？购买力就在哪里。
滨江区次新房，杭州壹号院、柳岸晓风、滨江金茂府、银杏汇的二手房价格已经非常接近杭州房价天花板南星桥传统豪宅区。
龙湖滨江天街更在杭州所有天街年营业额排名No.1,在杭州老牌综合体排名TOP6，因此，滨江的购买力也是全杭州数一数二的，这也是滨江住宅“断档体质”的根本原因。
▲御滨府区位效果图
虽然御滨府还未交付，但目前周边的居住氛围已经很浓。方圆1公里居住人口妥妥超过1万户，4、5万人口的大型住区。
成熟住区的底商，稳定的居住群体和核心区人口流量，日常消费的便捷度，不仅线上经济，商业综合体也很难替代。
| PART 4 |
▲滨江龙湖天街实景图
第二点，离综合体恰到好处的距离好理解，首先，综合体租金过高、无法步行解决便捷的一般性需求，以及营业时间限制的劣势，在社区底商身上都能完美规避。
而离两大综合体，龙湖滨江天街约2公里，滨江银泰约800米，步行都有些许距离的御滨府底商就有了综合体无法替代的便利度优势。
例如，早餐店、药店、美容美发、夜经济类、24小时便利店、有调性的主题街区，……这些综合体无法解决的接地气的需求，在御滨府底商身上都能得到解决。
所以，互联网经济不能取代的一个是体验性商业，另一个就是综合体也不能替代的社区底商。
▲江南实验实景图
在购买商铺的逻辑里。第三条，学校、医院等大型公建稳定的人群也非常重要。
「铃声一响，黄金万两」，每天送来迎往的师生、家长会带来稳定的流量保证。尤其是小学、幼儿园低年龄段的孩子，接送是家长每天必需的功课，而顺带买点学习用品、果腹的小吃就成了刚需。
毫无疑问，每所学校，其实都是各自板块消费和人气的中心。
御滨府住宅被购房者追捧，其中很大的一个原因就是大家普遍看好东边一路之隔的，江南实验教育集团旗下的分校，以及配套幼儿园带来的学区成长性。
买住宅的时候我们着重考虑学校、学区，在买商铺的时候，也理应如此。跟着消费人群走，有一个最简单的方法论，就是找学校。
御滨府的这批商铺和小学几乎门对门，也为以后的业态和消费方式提供了更多可能性。
你想啊！家长早晚接送等候的时间、以及学生不时之需的学校教辅材料、书店、培训机构、晚托类需求，在萦绕校门口的商铺内就能解决，多方便啊！
嘘寒问暖的校园经济又产生非常可观的消费力，这样的良性消费循环会围绕学校自然形成，这也是御滨府底商的另一重保障。
| PART 5 |
▲御滨府效果图
背后有品牌开发商滨江房产做背书，外立面基本呈现的御滨府，在很多被社区底商忽视的前期产品规划上花了很多心思。
第一点在业态规划，御滨府居然还有部分餐饮业态的配比，在住宅区做餐饮已经是属于稀有物种。
其中的难点一个是技术考量，而最大可遇不可求是资质审批，甚至拿出这些年杭州全年的土地出让，抛除综合体类型，居然找不出几间能做餐饮。
在杭州所有的底商的业态内，大多数的餐饮铺的案例也表现的更稳定，特别是大型住宅区的底商，超过10年的老字号，比比皆是，这也是互联网经济难以撼动的特性。
更加奇货可居的是，御滨府底商并没有一味追求拉低业态的层次的小面积，还是规划了7套300平左右的大商铺。
通过观察近些年商铺的供应数据就不难发现滨江不缺底商，缺的是与人口消费层次一致的高品质中大面积商铺。
▲上海新天地实景图
这在北上广深一线城市也非常常见，以“时尚生活新地标”为标签的上海新天地为例，总共约67家商铺仅有11家不到300方。
首入中国的“英伦袋王”Jas M.B.、美国设计师品牌MOGG PINK，法国设计师品牌Agnes’b等，30余家独立设计师专卖店和特色餐饮争先抢占都是大铺。
在御滨府，300平左右的面积，不仅可以满足KFC、麦当劳等连锁品牌的择址标准，也能满足品牌健身房、高端会所、培训机构、高端私房餐饮，等与日常生活息息相关的业态的硬性指标——大场地。
而且御滨府底商大多是仅一层黄金层数，大开间短进深，等硬性指标也都是大多数底商所不具备的。
如果你还对商铺买卖和经营缺乏了解，御滨府还有300方商业核心资产，是杭州即将迈入800方以上商业面积门槛的最后一批绝版产品。
▲御滨府效果图
建筑设计由执笔过武林一号、壹品、上品、仁恒滨江园等高端项目的gad主理，建筑细节结合横向线条的宽窄尺度变化，浅灰色系的氟碳喷涂铝板＋玻璃门窗通过颜色深浅形式，形成现代、时尚韵律感的外立面。
▲御滨府泳池效果图
可与住宅共享蓝宝石景观水景，而包含下沉运动空间的恒温泳池及健身房的会所 ，一园双池的配置，也是目前滨江区近5年唯一的一个项目。
| PART 6 |
▲御滨府效果图
滨江区供应量一直很稀缺，哪怕是非住宅的商业。
但手握大量资产的滨江购买力总是在住宅市场上被限购、入围、运气等限制下，空手而归。
等待的是时间成本、货币超发、通胀蚕食，这个时候底商以及300方核心资产能够一次性放置资产的优势就非常明显。
而有着滨江品牌背书的资产，前途并不用担心，因为，该做的前期调研、前景规划开发商已经替你前置做了，你就尽管抄底押宝吧！
-END-
文/渔舟 编辑/渔舟
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
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