“杭州北外滩”呼之欲出，如何夺得这轮城市级红利？

原创杭州房叔杭州房叔

伦敦金融中心的象征金丝雀码头，曾经只是一个装卸蔬菜水果的废弃港区。

△金丝雀码头实景图（来源于网络）

遗址改造的奇迹纽约高线公园，曾经是一段废弃的连接肉类加工区和哈德逊港口的高架铁路货运专线。

22年前，笔者在上海浦东工作的时候，经常坐轮渡过黄浦江抵达公平路码头。如果说外滩是白天鹅，那么当年的北外滩就是不折不扣的丑小鸭，过了当年因不用花钱就可以过河得名的外白渡桥，是繁华与落寞的断层。

那时候刚工作几年、未曾在公平路码头体味到上海繁华的我，是无论如何想不到它之后的蜕变的。

△上海北外滩实景图（来源于网络）

如今的北外滩已经是与外滩、陆家嘴三足鼎立的上海“金三角”之一极。在不久的未来，上海有望力压伦敦成为全球航运之都，其核心所在，就是国际航运巨头云集的北外滩。

这就是城市更新的力量。

| PART 1 |

常有读者提问，望江、杭氧有没有摇号价值？会不会被钱新、奥体甩下？我每次的回答都是这样一句话:老城新生的能量比新城更耀眼。

是，不同于新城的大开大合，老城更新需要更多的财力大手笔拆改、腾笼换鸟，周期长、见效慢，自然不同于新城的一天一样。

但老城拥有的优势往往也是新城永远都不能企及的，那就是地段、区位，以及城市人文。

老城一般都位于城市的地理中心，辐射范围广，虹吸能量大，只要完成了新生，光芒将远超一般的新城。

所以发展到一定阶段，向内凝聚式发展，加强中心区域的城市能级，大规模老城更新几乎是每个超级城市的必经之路，比如上海、伦敦、纽约。

近些年上海外扩的动能就明显衰减，发展重心回调至以中内环为主的核心城区，典型的如徐汇滨江、北外滩等传统老工业区。

大规模的城市更新在此拉开，赋予世界级定位，其后确实也不负众望相继成为陆家嘴之后的沪上高能CAZ，为上海注入强劲的城市动能。

△金丝雀码头实景图（来源于网络）

再如享誉世界的伦敦金丝雀码头，上世纪末也只是一个装卸蔬菜水果、以工业遗存为主的废弃码头区。

老城新生启动后，金丝雀码头快速蜕变为世界级金融业集群地，成为伦敦金融中心的绝对象征。

类似的案例还有不少，包括日本六本木、纽约高线公园等等。

于杭州，相似的老城更新路径已登上舞台，望江新城、武林新城、杭钢新城便是杭州老城更新的三大主角。

尤其是杭钢、武林双城，拆改力度大，规划能级高，还承载着北部崛起的重任，杭州版的“北外滩”呼之欲出。

| PART 2 |

任何一个城市极或城市中心的辐射能力都是有限的，不可避免的呈现向外依次衰减的态势，环顾杭州，目前三中心的态势基本构成。

向南、向东有拥江，中心有武林、黄龙，向西有城西科创走廊，唯独北部缺乏一个高等级城市极。

发展不均衡，城北缺少城市极的现状必须要打破，否则北部将永远被禁锢，于一座均衡的大城而言，这是不可接受的。

城北需要一个新的城市支撑极，杭州提出的“北建”很大程度上也是基于此。

围绕“杭钢新城+武林新城+运河新城+智慧网谷”，大概率将架构起一个属于杭州北部的城市新极点，起到带动“北建”的作用。

这里有绕城内主城最大的可开发空间，智慧网谷+半山落地的产业集群更隐隐有了杭州产业第三极的势头。

△智慧网谷产业分布图

华为、顺丰、联想、360、国贸、新浪微博、58同城、招商蛇口、浙报传媒等产业巨头竟齐聚在这巴掌大的一方之地内。

在半山，杭钢集团与阿里合作共建，耗资高达158亿的浙江云计算数据中心建设也已启动，数字产业的巨头在这片希望之地遍地开花。

此基础上，半山还将布局以云计算、云服务、云智造为核心的一镇两园三区产业带，从产业底层上扭转城北劣势。

△半山产业规划图

产业密度足以比肩杭州任何一个区域，包括如日中天的滨江、未科，大城北拼尽全力冲击杭州产业第三极。

对于杭州人而言，产业造城已经毫不新鲜，国际滨、未科都是这样一路走来，最后成为新的城市中心。

刚刚召开的杭州第十三次党代会上，杭州发出了“奋力打造世界一流的社会主义现代化国际大都市”的时代号角。

世界级、国际、大都市，一切都指向这座城市注定还将澎湃外扩，我们也极其有幸，将目睹杭州城市更新的澎湃能量，和又一个城市极在城北诞生。

| PART 3 |

澎湃的老城更新+产业奋进，大城北核心区俨然已经有了杭州又一新城市极的气象。

但有产业就够了吗？产业代表着就业，是城市的地基，而城市不止奋斗，还要生活与烟火。

作为新的城市极，必然还需承载与之相配的高规格烟火，如此，新的城市极才算真正的成了。

现在，以智慧网谷-桃源-杭钢为核心的北部城市极，正迎来疯狂的配套兑现，上周，横贯城北、连接钱新的4号线正式开通，地铁通，价值底盘就在了。

拱墅区是杭州教育强区，于是声震杭州的文澜系来了，卖鱼桥、甚至上海的福山外国语也来了，基本盘更稳了。

凝聚人气的商业也必须要，但商业、尤其是大型复合业态的综合体不是公共配套，城市综合体需要房企的捏塑。

大城北是幸运的，核心区冲击新城市极的阶段遇到了深耕杭州，且具有20余年商圈拓展、运营能力的本土房企——中豪。

城北轨交中轴——4号线贯穿的带状产业集群中，上承智慧网谷，下启杭钢，北靠半山的桃源最具地理优势的。

在万科、滨江、融创等品质房企的接力打磨下，桃源也更为早熟，离激活只欠一个商圈，中豪眼光无疑也是毒辣的。

△中豪桃源时代效果图

在桃源核心地段，4号线桃源街站之上，毫不犹豫的掷下了一个25万方的超级综合体——桃源时代，为桃源、乃至城北奠定商圈的基础。

智慧网谷+半山产业集群来了，地铁来了，名校也来了，激活城市活力的大型综合体也落地了。

桃源瞬间“炸裂”，变成了大城北少见的“完美”板块，“完美”板块的“完美”资产——中豪桃源时代330方资产也同步诞生了。

| PART 4 |

好的大型城市综合体能带动整个区域的崛起，反之亦能使得板块陷入长期沉沦。

典型的如钱新万象城、城西银泰、金沙天街等，对板块起到极其正向的能级提升功效，站在今天，我们很难想象没有万象城的钱新会是怎样的容貌。

我们回过来看，这些优秀综合体都有一个共同点，那就是超级复合态。

它们都不是单一的商业、住宅，或商务项目，而是将城市所需的这些场所要素糅合在一个空间内，形成一个微缩版的城市。

现代产业需要集聚，城市效率也注定极点化，这类复合业态的综合体就是最佳的载体，所以往往这类大型综合体也代表这板块、乃至城市的价值高峰。

再回过头来看桃源时代，你会发现桃源时代和以上杭州经典城市综合体几乎是如出一辙的。

△中豪桃源时代效果图

依托桃源的城市轴线沈半路、桃源街，以及4号线这条动脉，中豪放下了一个以七幢高层加一个横卧着的大型商业的建筑集群。

在这个庞大的建筑集群内，中豪将一个近5万方的大型商场，一个将是桃源板块最高端的3.1万方高星级酒店，以及大体量区域商务办公，大面积平层聚合在一起。

桃源时代不仅会是盛放城北产业的孵化空间，也会是桃源、乃至城北人的休闲、购物、娱乐的目的地，还会是城北商务活动的原点。

未来，我们去桃源，脑海第一时间浮现出来的大概率会是桃源时代，就像去钱新，万象城必是打卡点一样，它既是地标，也是烟火之地。

城北的高净值人群也完全可以把工作、生活、休闲一股脑的放置在内，在这里他们所需的一切都可以得到满足。

城市界面、生活模式、乃至产业格局都将因此翻天覆地，这就是大型城市复合综合体的能量。

这也是桃源时代将给桃源、城北核心区带来的必然结果。

在新城市极即将浮出水面之际，城北核心板块桃源臻至完美的节点，中豪把握的极其精准，基于眼光，中豪大胆做出了自持超过60%物业的决定。

| PART 5 |

为什么在桃源时代上，中豪敢于选择超高比例自持？如果你熟悉这家低调的房企那么就一点都不为怪。

1999年创立的中豪，沿4号线已经陆续打造望江、凤起等多个商圈，堪称城东的商圈奠基者。

望江国际、凤起广场、新城时代广场、五福天地、顺福商务中心、中豪湘座、湘悦商务中心、中豪国际等项目顺着杭州东拓的步伐同步向东推进，遍布城东。

△中豪项目分布图

做到了与城东几乎同步生长，近乎吃到城东每个发展节点的红利。

能吃到一次城市红利可能是运气，次次吃到红利那就一定是能力。

在望江、凤起商圈，中豪的综合体一直也都是板块内最热闹、最具烟火气的存在，以至于当地生活的人们称中豪房产为最具烟火气的开发商。

笔者仔细观察过中豪所打造的这些商业项目，发现了一个共同的特征，那就是基本上每个项目都配置了合适比例的商业、办公和居住产品。

这种配置带来一个极大的好处，在商业极为烦恼的白天空档期，尤其是中午，带来了相当体量的消费力。

这也是中豪这么多商业综合体，都是各自板块、商圈内最具烟火气的秘诀之一。

在这个大型商业四处开花，中小型商业生存艰难的时刻，能做到这一点真是独此一家了。

△中豪项目航拍合集

从遍布城东的一个个单体项目，到塑造三大商圈，再到最后看准城北新城市极崛起，顺着4号线至桃源，中豪完成了以点到圈、再到线的发展路径。

润物细无声的扎实推进，稳步向前，这是一个城市深耕者才懂得的道理。

20余年深耕杭州，中豪早已练就了读城的能力，懂得城市发展脉络，懂得如何与杭州共生。

这样的房企不多，但做到了，就能先人一步最大化斩获城市发展红利，看懂中豪模式的购房者亦能分到一杯浓郁的城市佳肴。

最好例子也就是桃源时代，自持超六成物业需要惊人的魄力，和超前的眼光。

这样房企我们要不要跟？答案很清晰。

| PART 6 |

每个城市中心皆有相配的核心大户型资产，武林有武林壹号，拥江有蓝色钱江、金色海岸一票豪宅，新兴的未科也有桃花源、溪上玫瑰园等顶级低密。

这是城市中心建立过程中会自然产生的现象，属于未来杭州北部的新城市极也不会例外。

高净值人群需要将财富凝聚，最好的载体就是不动产，那么城市中心必然催生核心大户型不动产。

而在桃源时代之前，城北几乎没有出现过这类核心大户型，直到桃源时代330方大户型的出现。

在复合型的高能产品形态基础上，桃源时代大户型的规格也拉的满满当当。

起步面积就是330方，梯户比尊严十足，平均每户1.5部电梯，住在桃源时代永远都没有电梯高峰期。

超大的标准酒店入户大厅更远超普通住宅，完全能够吻合高净值人群对品质生活的想象。

△中豪桃源时代效果图

立面也选取了符合当代审美的现代化铝板，以及大面积的LOW-E玻璃拼接，层次递进，轻盈但又不失醇厚的品质观感。

在桃源时代的隔壁，还有一个成双的大型商业综合体：桃源宝龙，两座高级复合型态综合体能构建成什么？

无疑是大型商圈，具有区域辐射能力的商圈，这在整个杭州城北是“独一无二”的。

而区域大型商圈之上的大户型代表着什么？

这里有组参照标的：万象城悦府、杭州壹号院、新鸿基江河汇、K11，以及即将开盘万众瞩目的绿汀路TOD，对，它们都是可遇不可求的藏品，现在又多了一个桃源时代。

在4号线这条城北东西轴线上，你很难再找近似的竞品。

这也就决定了，在某种程度上，稀缺二字并不足以形容桃源时代的大户型。

所以连桃源时代的缔造者，最终也忍不住选择了自持这条长期主义操盘策略，项目超过6成物业都被中豪当做私家藏品。

| PART 7 |

顺着四号线，熟稔城市发展脉络的中豪陆续布局了超百万方成熟业态，构建起了望江、凤起两大商圈，及多个独立项目，乃至有人戏称4号线是一条“中豪”专线。

如今，嗅觉灵敏的中豪又一次把准了杭州下一个城市极萌动的脉搏。

同样是四号线，同样是复合型的土地，中豪计划在大本营城东之外，开辟第二赛道，与杭州再次共同生长。

△中豪桃源时代航拍视频

只不过这次在城北“完美”板块桃源，中豪再次使出了看家的商圈创造能力，还主动加了一层难度，做塑造商圈的大型复合型城市综合体，桃源时代应运而生。

读懂城市的房企跟不跟？老城新生+城市北拓，下一个城市极诞生的红利要不要？答案非常清晰。

这样的机会不多，一座城市一个时代，也不过三四次，毕竟城市极的建立是有限度的。

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文/杭州房叔编辑/荆轲

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