绿城迭新南岸，经典再次入局

原创荆轲杭州房叔

| PART 1 |

分化是杭州楼市今年的主旋律，甚至可以说2022年是分化的元年，这轮分化潮在二手房市场与新房市场同时剧烈展开。

就比如年初，二手房看似整体行情处于下行通道，但申花、奥体、艮北、市北等核心板块的优质次新价格却近乎保持着岿然不动的市场表现。

不止二手，新房市场同样上演着快速分化的市场格局，即使在限价的保护之下，边缘区域的新房却仍在快速退烧，流摇、滞销等近些年少见的楼市词汇已成形容近远郊新房的常态。

与边缘板块新房的急速冰冻不同，杭州楼市的核心区优质新房却依旧一房难求，中签率在低位长期徘徊，更甚者频频触发顶格社保的入围门槛。

△奥体实景图

为什么出现如此极端的市场状况？本质上是需求侧与供给侧都出现了和以往完全不同的结构性分化趋势。

首先是需求侧，目前活跃在市场上的多以财务状况更为健康，对居住条件、对冲通胀有着更高诉求的改善及高改购买力为主，而刚性需求修复却极为迟滞，如此以来就导致了改善需求明显更为澎湃。

供给侧恰恰相反，主城区、核心板块的供地受制于土地存量不足，以及人口向边缘星城导入的城市人口配置战略下，优质板块的土地供给占比在去年开始明显偏低，致使核心板块新房供给不足。

核心板块的新房倒挂则进一步推动改善需求的狂热，供给严重匹配不上澎湃的改善需求。

如此失衡供需结构下，核心区优质房产的稀缺性可想而知，尤其是地处拥江轴线上的优质新房，每一套都值得珍藏，就如地处“江南申花”的——绿城咏桂里。

△咏桂里意向效果图

| PART 2 |

绿城向来都有发现、紧抓城市发展脉络的的能力，并深度参与城市骨架伸展，最大化的将城市化红利、和人居品质给予紧跟绿城的绿粉们。

如西湖时代的桂花城、绿园，武林时代的蘭园、武林壹号，当江南被推上钱江时代的舞台时，绿城毫不犹豫地落下明月江南、柳岸晓风，皆已成时代经典。

拥江成为杭州发展的主轴后，绿城则全面拥抱江南，尤其是在江南的腹地——市北，接连落下桂语江南、桂语听澜、以及现在的沁桂轩、咏桂里四子，这在绿城布局史上也是少有的。

敢于重仓于此，最大的原因就是基于对城市发展的预判，将视角放大至整个拥江南岸，我们能够发现市北几乎是在江南的中心原点。

向北直面被定位为杭州新中心的奥体，向西与滨江核心区无缝融合、链接杭州产业集聚度最高的物联网小镇，向南紧贴传统江南一极——萧山核心城区，向东则拥有着江南最广阔的开发空间——宁围、萧山科技城等新兴产业发展极。

△市北区位示意图

极具左右逢源的区位优势让市北宛如江北岸的申花。

地缘兼容性加上品牌房企的密集重仓，已让申花成为杭州城中、城西方向的中央豪宅区，而市北则具备申花成为中央豪宅区的所有必须条件：

充足的可开发空间、城市腹地的地缘条件、以及品质楼盘集聚。

论地缘条件，市北几乎是申花的江南版复刻，经济开发区的前身则预留了可长期开发的土地拆改腾挪空间，品质楼盘集聚就更不用说，仅绿城、滨江、融创三家头部房企就在此落地接近20个作品，龙湖、融信、万科等品牌房企楼盘更是遍布于此。

市北“绿、滨、融”的浓度、比例之高放眼全杭州都实属罕见，站在今天，博奥路、市心路为双纵轴俨然已经架构起了属于江南的中央改善居住区的模样。

冠名“江南申花”怎么看都不为过。

△咏桂里区位示意图

| PART 3 |

在某种程度上，市北甚至相较于申花更有过之，对于申花大家都知道其弊端，那就是没有产业，长期以来都受城市产业论拥趸们的诟病，在这点上，市北、市心东更像是申花的迭代。

萧山区重点打造的杭州湾信息港，省级重点科创平台——浙大杭州国际科创中心启动区块，以及杭州湾智慧谷、北干科创园等产业平台皆落地于市北中心区域。

△微医总部效果图

近年集聚、孵化出了以微医、娃哈哈、长龙航空、英希捷、安澜电力等为代表的一大批产业龙头，俨然又一个产业极的气息喷薄而出。

在中央品质住区的基础之上，市北还建立起了独特的产业集群优势，在这一点上，市北似申花又不似申花，在我看来，申花+滨江核心区的结合体会更吻合市北的实际——具有产业内生力的中央活力区。

市北近年的基建配套更呈现跨越式的迭代升级，2号线贯通拥江南北、7号线连接湖滨武林、江南东部大片开发空间，15号线处于报批阶段，一个板块三线地铁纵横交汇。

快速路网及城市干道则交织成板块骨架，机场高架、风情快速路、通城快速路包裹，市心路、博奥路贯穿南北，建设一路、建设四路链接滨江核心区。

至于改善们最在意的商业综合体，围绕市北已然形成了一个江南商业圈。

△奥体印象城实景图

咏桂里出发，向北三站即是江南重奢地标SKP，向南两站万象汇，直线约3km还有去年江南最热打卡地——奥体印象城，马上钱塘江边的潮奢商业——万象天地也要正式开业了。

商业、交通基建配套、乃至多数板块求而不得的产业集聚，在市北都是再寻常不过的。

再次将视野扫向全城，你会发现，即使将房价更高一个阶段的板块考量进去，像市北这样的，含着“江南腹地”金钥匙出生的全能板块真没有几个。

| PART 4 |

△桂语江南交付实景图

购房者的眼光是火辣的，从绿城落下的第一子开始，市北便拉开了抢房的序幕，摇号元年2018年，桂语江南最低中签率1.6%，首次创下中签率个位数新低的记录。

此后绿城第二子桂语听澜首开，再次拿下有房家庭个位数中签率，此后市北便长期处于杭州楼市高热板块前列，数千户登记更是家常便饭。

其后市场也果然不负购房者的青睐，二手房价从早期的1万出头飙升到现在的6万级，上升速率纵观整个杭州主流板块也是极为耀眼的存在，并随之创造出极为可观的新房价格倒挂空间。

距离桂语江南创造的市北第一次现象级摇号已满4年，绿城再次带来了迭新的产品——咏桂里，相较于桂语江南，咏桂里再进一步。

立面风格升级为design系列，采取三段式的构成，将楼盘层间纤薄化，更具现代美感，户型大面积改善化、更具居住纯粹性。

△咏桂里意向效果图

尤难能可贵的是，咏桂里即将首开的房源预计较多，分子基数扩大，分母距离分子的距离就自然更近。

此次可能是望核心区品质倒挂楼盘不得、拼杀在热门板块摇号场上的购房者们，近期上车“江南申花”改善绿城出品最近的一次。

在政策转折已现的今天，市场随时转向，于绝大部分购房者而言，现在就是上车窗口期，君不见近期二手成交爆暖，优质新房还能坚持多久?

何况市北新房三子中的两子即将售罄，且板块后续并无新增土地供应，咏桂里即将化身为板块新房独苗，每卖一套板块便与房荒更近一步。

面对政策，莫踏空，面对好房子，更莫错过。

-END-

文/荆轲编辑/荆轲

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2022杭州地铁楼盘图（6月版）

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