未科、滨江连接线上还有2.82万的西湖区稀缺洋房、小高

最近杭州板块热度变化非常激烈；

既有市北、艮北、运河新城等板块中签率直线上升，也有江河汇、未科、申花持续保持低中签率，及高、顶格社保入围；

仔细分析会发现，上述热点红盘板块几乎都以供需失衡的单盘供应为主，而一旦供需失衡被打破，实际表现则会和预期有着强烈的反差。

因此，供不应求，或者供需关系才是决定房子热度以及背后保增值的基本逻辑。

买房顺应供求关系，一是供应越少，越值得买！

二是，有强烈需求支撑和强配套预期的板块，才值得买！

杭州主城有一个特殊的板块，那就是之江，它背依连绵青山，前临浩瀚三江汇流处，因上风上水的位置，一直以来被视为养生宜居福地。

而且之江供应稀缺，近两年仅有三块地出让（来自杭州规划和自然局官网），总供应套数也就相当于勾庄海棠三子一盘的量。

与此相反，之江又是杭州向西、向南勾连城西（未科）科创大走廊及滨江数字产业链的主城板块；

地理位置的优越，价格维度上又与滨江核心区5.15万/㎡限价差足有2.33万/㎡，显而易见是未科中幼社保摇号入围难，滨江高房价难以承受的夹心层，交通便利的天然首选板块。

而之江即将上新的洺川名著不但限价留在西湖区地板价的2.82万/㎡，还是针对滨江、之转甚至未科、钱江新城的纯改善地铁盘。

| PART 2 | 

▲非标准比例地图，仅供示意参考

为什么说之江是滨江、主城、未科外溢交通导向的首选板块？以上图做分析。

如果是洺川名著业主出发去滨江，可以选择步行至距离小区直线仅约600米的地铁6号线双浦站，6站就可以至滨江；

如果开车沿科海路瞬间就可以转到横贯江南腹地的彩虹快速路，再无缝转接时代大道、风情快速，飞速勾连江南滨江核心，及萧山的角角落落。

如果去未科，驾车可由紫之隧道接文一路快速路直达，几乎也是全程快速路；

而如果网传杭州地铁四期以及2020-2035杭州综合交通规划中都有表明的地铁10号线南延及12号线两条地铁线如期落地（线路规划来自杭州规划局），就将快速贯通西湖区南北、未科与之江，非常方便（地铁线路以实际公示为准，仅供参考）。

而目前，从钱新回洺川名著除了地铁6号线外，驾车沿着 “一条之江路，半部钱江景”美誉的之江路，伴着江风，一路可看尽杭州的历史和现代，繁华和静谧。

这也为板块以交通为导向的居住目的地的标签埋下了伏笔。

| PART 3 | 

除此以外之江——双浦不但享受西湖区划、头部教育普及预期（之江实验已民转公）、通勤便利度等强板块优势，还有自身高性价比优势；

即使与西湖区北面限价已经涨到约2.86万/㎡的三墩北相比，洺川名著约2.82万/㎡的限价不但有价格优势，而且也没有三墩北高速、铁路导致的城市割裂感；

▲之江未来社区过程效果图，来自浙江省建筑设计院官微

另外，洺川名著不远处还有超过杭腾，仅次与亚运村，总建面超150万方的杭州TOP2的未来社区——之江未来社区（规划），被定义为站城一体的复合型地标综合体；

它在规划设计上注重连接过去与未来，因此提取杭州传统特色的街、坊、里弄、园等空间要素；

以立体多维的开放式街区理念集合了商办、居住、公共配套、TOD综合体等城市功能板块，能够想象未来将呈现出一幅“桃花源”般的社区状态。

这样的城市规划，就像万象城之于钱新，K11之于望江新城，未来天空之城之于未科，具有显著提升板块综合城市功能和宜居性的巨大作用。

而以洺川名著附近的地铁双浦站为核心，还将规划范围1.14万亩，仅核心区建筑方案设计就有1100多亩的双浦车辆段TOD（来自杭州发布）。

要知道，杭州西站枢纽启动核心区城市设计时，范围也不过3000亩左右；而当时被认为全国头部TOD的未来天空之城，占地也不过约774亩，都远低于双浦TOD。

这样一对比，大家就应该清楚双浦车辆段的规模和分量了。

▲双浦TOD效果图

并且，以双浦TOD为核心，这里未来将作为未来城市实践区启动区的“重要引擎”，也为拥江发展南部核心板块，画上了点睛之笔。

别忘了，洺川名著南边不远处，还有在杭州引发巨大反响的国科大杭州高等研究院主校区，和铜鉴湖公园这样的人文、自然环境的点缀。

而根据杭州“十四五”重点重大项目规划，从人文环境类的绿心公园、未来文化中心，到产业、教育闭环的国科大、蚂蚁总部……之江-双浦一个不落；

为什么这些重量级项目能够持续落地，一个很重要的原因，有地，有想象空间！

有产业、有人口虹吸力，有优美环境，有想象空间，哪怕任何一项单拎出来，都是杭州好板块的评判标准；

何况这里，是“成年人不做选择”的全部囊括。

重磅配套对板块价值的提升预期，以及环境的推动，既是撬动板块价值层级上升的支点，又符合宜居板块评判标准；

难怪之江—双浦无论是对滨江，还是未科、钱新，都是溢出购房者首选的目的地；

而板块现阶段窗口期仅有的新盘——洺川名著，成了板块的“关键先生”。

| PART 4 | 

▲洺川名著效果图

在板块上升风口的洺川名著，除了板块过往供地的稀缺，还有一个稀缺特性是1.6的容积率。

要知道，容积率1.6是主城这两年唯二的低容地块（来自浙报传媒地产研究院）；

而洺川名著设计上抛弃了更注重户均景观，而忽略整体景观，且大多牺牲楼间距的叠墅。

▲洺川名著效果图

规划了主城稀缺的6-12层小高层、洋房产品。

由此，楼间距才能进行均好性设计，因此，景观采光优势全面激发，在“一纵一横一环四院” 景观手法处理下，即使低楼层也不会有鸡肋的感觉。

同样，也避免了叠墅产品价格上升的缺点，而留存在板块高层历史的2.82万/㎡（之江洋房限价已涨到4.1万+），享受的确是洋房、小高的待遇；

举几个例子：春来晓园高层均价约4.08万/㎡，而洋房均价是约5万/㎡，价格系数约1.2倍；

同属之江的珊瑚世纪均价约3.8万/㎡、叠墅均价约5.5万/㎡（价格来自透明售房网），价格系数甚至达到约1.45-1.5；

而洺川名著洋房+小高的组合，保持在高层限价体系，完全没有溢价，怎么算都合算！

| PART 5 | 

而低容和低楼层的高得房率的优势，带来设计宽容度和空间尺寸自然让改善性户型不但数据上大，实际空间既视感也不错。

与此相反，今年红盘的得房率和户型，看图纸真是越来越难下手了。

因为普遍现象就是——110㎡以下像以前的89㎡，160㎡像以前的130㎡。看着面积不小，其实有的房间“衣柜自由”都难。简直改善了个寂寞！

而看过洺川名著的户型终于能够为改善长舒一口气。

▲洺川名著建面约155㎡户型图

以建面约155㎡户型为例，约11.2米的面宽同宽的三联阳台，让阳台变身空中mini花园也没问题，而最小房间都达到约10.5㎡，妥妥的大四房；

约4.4面宽，总计约42㎡客餐厅……这些空间尺度，都可以越级与市面上约170㎡高层掰掰手腕。

▲洺川名著建面约215㎡户型图

而建面约215㎡的A户型，合计超12.2米宽的“L”型环绕阳台，毛估估面积就超26㎡；

别说放一组户外休闲桌椅，即使放一排健身器材也可以风雨无阻的有氧运动；

而南向约15.9米开间，超50㎡客餐厅、约5米宽的大厨房……给予的生活、会客尺度与约300㎡的商业大平层相比也豪不逊色；

▲洺川名著效果图

而这样的L形大转角厅+环绕阳台即使是300方以上的商业大平层也是几乎无法达到的；

甚至这些尺寸与主流的叠墅、排屋同面积层级的户型尺度也不遑多让。

更重要的精装上还良心的增加3500元装标都基本绝迹，并且后期难以加装的地暖+中央空调舒适性CP组合；

而定位顶层改善的约215㎡户型，总价牢牢控制在主城改善、养老都可以承受的约600万级，就太香了。

| PART 6 | 

▲洺川名著效果图

稀缺代表着价值、有地也才会有未来！

双浦既是整个西湖区最大的想象空间、被忽视的彩蛋，放在主城区也是2字头的超级福利；

且在享受地铁、快速路多维快捷交通压缩未科、滨江两个重磅数字产业板块时空距离的同时；

又有着之江未来社区和双浦TOD两个超级城市底盘的加持，城市界面、层级将发生由量到质的变化。

关键还能享受西湖区头部教育公进民退的普及化道路，以及杭州未来文化中心、铜鉴湖公园、绿心公园（规划）等宜居环境的多重利好。

同时，板块地板价格的洺川名著又有着产品类型、价格、户型设计都能越级挑战的产品力。

而建面约155方、约215㎡套均总价与红盘板块勾庄141㎡、195㎡，次红盘板块市北110㎡、150㎡，甚至艮北100㎡、137㎡对等，确实超实惠。

洺川名著即将首开，样板房已经开始预约参观。

有高改需求，又有预算制约的滨江、主城、甚至未科购房者，确实是绝不能错过的不二选项！