大城北的制高点，谁在勾庄之上？

原创荆轲杭州房叔

| PART 1 |

大家是否想过一个问题？全城都在关注勾庄，但勾庄真的是大城北未来的制高点吗？

关于这个直击“灵魂”的问题，我和我的同事们曾就此展开过多次激烈的争论，最终我们还是形成了：勾庄很难成为大城北制高点的共识。

勾庄虽有城北第一高楼，还有万象城和双轨交配置，壮阔的发展蓝图下一眼高能板块崛起的势头，但我们却不能忽视大城北开发的另一重要角色——拱墅。

尤其在见证了多个非产业高地的拱墅式“非常规”崛起的真实案例后，让我们更加坚定，拱墅才是未来大城北的制高点。

拱墅崛起靠的是什么？地段区位？教育资源？品质次新抱团？产业？城市文脉？

△申花亚运公园实景图（来源于大运河新城）

当我们将视野看向“桥西、申花”两大拱墅中坚势力时，答案自然流出，拱墅的崛起，靠的是建立在优秀的地段区位上的综合素质，打造出一个能装下高等级住房复合需求的“多边形战士”。

简单一点理解就是：“既要、又要、还要”。

看似很难，实际上确实也很难做到，举一个简单的对比案例。

未科和蒋村，城市界面、产业集聚程度和能级高度，未科都是“完胜”蒋村的存在，但将蒋村拆解开，可以发现，蒋村的均衡性则高上未科一个段位，品质次新汇聚、西湖区教育资源的补充下，蒋村的市场表现始终压未科一头。

为什么未科的置换需求去向，终点多在蒋村、申花？显然，我们需要的是一只没有明显短板的“全能木桶”，活在当下，传承未来。

活在当下，依托的是生活的载体:品质住房，传承未来，靠的是教育，两者缺一不可。

尤以教育这一痛点为关键，唯教育能穿越时代激荡、走到最后，它才是决定板块是否均衡的核心一环，只要余杭未融入主城教育循环体系内，它就相当于一道锁，短期锁死未科的上限。

强如未科都不能建立起区域性的绝对均衡优势，可见均衡的水桶型板块的创造条件有多么苛刻。

| PART 2 |

回到大城北崛起，余杭勾庄与拱墅区域间，实质上就存在着未科-蒋村类似的购房顺位上下级关系。

它们之间，首先便是教育资源间的差异。

一个是非主城，一个是市场形成共识的教育强区，余杭对上拱墅，天然就存在一道难以轻松越过的槛，这道槛还会是长期存在的。

不仅在教育资源配置层面，其他综合层面，大城北拱墅区域也更显均衡饱满。

如产业集聚、品质楼盘抱团、运河文脉，高能公共配套的落地，在这里，拱墅区几乎倾泻了能给的一切。

以华为、顺丰、新浪、360为首的重量级产业项目，赫尔佐格&德梅隆、凯达环球、SOM、AECOM为首的世界级大所执笔的公建项目、城市设计如雨点般洒落在运河畔、杭钢遗址间，规格拉满的背后，隐匿着拱墅的雄心和野望。（来源于拱墅发布）

△大运河博物馆效果图（来源于拱墅发布）

运河新城、智慧网谷、杭钢新城为铁三角的大城北拱墅区域，正向着新一代“多边形战士”前行。

任楼市话题、流量如何转移，大城北的改善终点，终究离不开拱墅。

反馈到市场端就更加显而易见，大城北拱墅品质次新普遍5万+，勾庄头部次新却在4万徘徊，近期更有被新房放量击破的趋势。

经过多个成功案例的具体实践后，拱墅区算是把木桶原理在板块崛起中的作用吃透了，也玩转了。

这只没有明显短板的拱墅“新全能木桶”的出现，某种意义上也就意味着大城北制高点的确立。

在大城北制高点的圆心，运河新城、智慧网谷、杭钢新城的怀抱里，一个“拱墅气质”溢出的新盘正浮现身影，它就是锦翠金宸府。

| PART 3 |

为什么说锦翠金宸府“拱墅气质”溢出？原因就在于它也是一个“多边形战士”。

在它身后，站着两家重构过杭州人对拱墅印象的房企——滨江、大家，还有百年招商局旗下的招商蛇口，本土巨子和央企大鳄的三人组合，在风雨飘摇的当下显得尤为稳健。

△滨江、大家、招商蛇口交付项目实景图集（向左滑动查看更多）

流量时代当道的今天，快是开发项目的主线，可快也意味着乏味，外表虽有些许差异，但内心都是一样的，锦翠金宸府却是个意外。

从第一次集中供地到10月首开，它就像姗姗来迟的“异类”，半年的周期，节奏快的楼盘可能已经敲响了售罄的锣鼓。

也所幸它选择了成为“异类”，选择用半年时间打磨产品每个棱角，只为让产品主义重现。

先看一眼它的户型，从99方到138方，锦翠金宸府单边套户型就做了多达四个，不同的户型组合更是眼花缭乱。

小边套、中边套、大边套、小三房、小四房、大四房、四开间朝南的小三房，可选余地之大让我都略感诧异。

△锦翠金宸府户型集合（向左滑动查看更多）

再细看一下户型设计，你会发现锦翠金宸府的开发精细度之高。

最小的99方小三房，将面积利用到极致，将看似不可能同时存在的双开间朝南大阳台、和不到100方的建筑面积融为一体；全功能型的四房，它的面积也被控制到仅约109方；甚至还创造出一个四开间朝南的大三房！

将快时代的“不可能”化为可能，代价无疑就是时间、是慢，而时间的背后是高昂的资金成本，是稍瞬即逝的销售时机。

在滨江、大家、招商蛇口三家房企看来，这些或许都是值得让渡的，毕竟在杭州，像金宸府这样建筑面积高达20万方以上的，可供施展技艺的超大宅地着实难遇。

这样的地块，值得超规格。

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| PART 4 |

如果户型就已经能够惊艳、打动到你的话，那么接下来，你可要做好准备迎接更多的感官冲击了。

从空中俯瞰，首先便是映入眼帘的大面积中央异形水景，优美曲线，加上一旁的枯山水、禅意花园，宛如置身于某个高级度假酒店。

△锦翠金宸府效果图（非交付标准）

再将视线移至主入口，同样是一湾充盈水流的弧形，潺潺跌落的水珠迎来送往，灵动且有活力，将仪式感拉满。

大面积水景是改善的尊严，双水景加持，锦翠金宸府显然高配有余，而这只是约20万方的大盘的基础配置。

在杭州，美的楼盘园区很常见，法式中轴、多重景观争奇斗艳，却少活力和烟火，美往往和寂静同在。小区是人的聚场，不能为人服务的景观难言好景观。

锦翠金宸府的做法则是将“活力场”均匀的四散开来，“活力场”既是MINI足球场、微型篮球场、羽毛球场，也是童玩区、中央水景。

△锦翠金宸府效果图（非交付标准）

为了将活力场浓缩在同一空间，几乎所有楼幢都被架空，于是赋予健身、社交、亲子功能的架空层成为各个活力场的连接节点，无形中整个楼盘都被人气、欢声笑语所包裹。

调动社区活力实质上是一道多维难题，它的难不仅在于如何让不同空间、功能区的有机结合，更难的是权衡承载活力场的成本。

就如金宸府，虽有大盘的空间体量，敢于加入MINI足球场、羽毛球场、微型篮球场、乒乓球桌、双水景等高配仍需勇气。

好的作品是靠钱砸出来的。

砸出来的还有内在。地暖、中央空调、新风三件套，洗碗机、墙纸一应俱全，3万+的价格、改善的心。

| PART 5 |

流量时代，流量即价值被普遍认同，但事实流量与价值之间并不存在无懈可击的逻辑关系。

还记得2018-2019年的申花、桥东吗？流摇是它们的主色，三年后的今天，它们却涨幅可观、身居“抗跌板块”前列。

而流量板块不及预期也并不鲜见，良渚、市北，乃至勾庄、未科皆有诸多失意者。

究根到底，能够穿越周期、走到最后的，凭借的依旧是核心竞争力：能不能安放区域改善们的“活在当下、传承未来”。

△智慧网谷产业项目分布效果图（来源于拱墅发布）

集产业、拱墅优势教育资源、品质楼盘抱团、高层级城市公建和规划、运河文脉于一体，迭代版拱墅“多边形战士板块”呼之欲出。

在大城北，流量虽在勾庄，但制高点终将落于运河新城、智慧网谷、杭钢新城构建的拱墅铁三角内。

大城北制高点遇上坚守产品主义的锦翠金宸府，算不算双向奔赴？

| PART 6 |

如若坚守大城北，此次锦翠金宸府首开自当积极参与。

△锦翠金宸府首开楼幢分布效果图

毕竟首开便拿出楼王及精华楼幢可不常见，每套都直面中央景观、水系，组团景观环绕。

十里桃花，不如自家楼下。

被购房者重点盯上的109方四开间朝南户型、109方小四房也没有缺位。

也难怪近期售楼处人潮涌动，好房子要运气、更要积极。

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文/荆轲编辑/荆轲

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

2022杭州地铁楼盘图（9月版）

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