杭州热门板块之争，退潮了才知道谁在裸泳

原创荆轲杭州房叔

| PART 1 |

决定一座城市、一个板块的楼市走势，供需关系永远是底层要素，在很久之前关于供需对市场的影响，我们就曾详细的论述过。

就杭州而言，近些年城西、城东之间的市场分化演变过程，供需关系变化就起到绝对的作用。

城西为什么在很长一段时间内市场表现强于城东？真的是因为城西整体强于城东吗？事实上造成两者之间的剧烈分化，关键就在于阶段性的供需关系不同。

城西人口大流入期间，长期出现住房的供给短缺，而城东核心区恰好相反，多年以来持续放量供应，据个人粗略统计，仅2016年以来，城东核心区新盘数量就不少于30个。

30余个高定位、高门槛楼盘持续不断上新，供给过于充分的结果就是新房冲击二手市场，使得二手回报表现不佳。

可如今回过头看，恰似风水轮流转。

当城西、城北等流量区域开始大量增加供应时，城东核心区却供应临近枯竭，城西、城东之间供需状态正快速逆转，城东由供过于求向供应短缺演变。

除去显性及潜在供应较大的艮北，城东核心区新房基本面临供应枯竭，尤以明石路及蔡阳路两大城东核心组团为代表。

△城东核心区实景图

新盘仅单盘在售，没有新房供应、及潜在供应的冲击，市场便快速走向了卖方市场，极高的自住比例又化解了二手踩踏的风险。

这就是为什么这轮楼市回调，明石路、蔡阳路两大组团反而成为杭州最为坚挺的区域之一。

标杆品质次新，如金茂府、玖樟台、钱塘天誉等，成交价长期居高不下，楼市全面回调对它们的影响甚至可以忽略不计。

胜利小学等名校落地利好之下，相当一部分次新甚至逆势上扬，走出一轮令人讶异的独立行情。

天量供应压顶的阴霾散去，城东核心区顺畅的走向了杭州楼市的主场。

| PART 2 |

细想而来，城东核心区回归杭州楼市主场本就是时间问题。

紧贴老城、南接钱新，与两大城市级中心相拥，同时品质住房集中抱团、教育资源倾斜、城市界面优异，一旦新增供应放量停止，它便“王者归来”。

退潮之后方显本色，城东核心区的归来更加印证了流量与价值之间的不相等。

不仅是城东核心区，再早一些的申花亦是如此，早期放量供应的冲击下频频流摇，几年后却化身为中央豪宅区。

城东核心区与申花可谓殊途共归，这样的殊途同归还在延续。

在玖樟台的一路之隔，今日正式开启加推登记的、城东核心组团蔡阳路唯一在售楼盘——春宸上府正在重复着前辈们走过的路，“厚积薄发”大概率是它的命中注定。

因为与玖樟台、金茂府、东潮府一样，春宸上府亦是品牌房企出品、高规格定位、新时代产品。

△玖樟台、钱塘天誉挂牌价

春宸上府或许还要更进一步，不仅因为它是主城少见的低密洋房社区，还因为它有着其他城东核心区品质标杆在售阶段不曾拥有过的直接倒挂。

一街之隔，玖樟台洋房目前的挂牌价普遍6万+，即使高层成交价格也普遍在5万+，春宸上府的限价却只有4.26万！起步单价更是低到只有3.06万，说倒挂约两万并不夸张。

在倒挂归零潮席卷全城的当下，如此亮眼、甚至比肩申花、未科等顶流板块的倒挂无疑是异常少见的。

与此同时，更强的隐性倒挂还在春宸上府周身酝酿着，那就是学区的养成。

细数杭州诸多名校学区，它们的养成通常是两大内外部要素共同作用形成的：自带优质师资的名校落地，及优质生源的集聚。春宸上府所在的蔡阳路组团恰好都具备。

△采三笕正校区实景图

春宸上府东南便是有口皆碑的采荷第三小学教育集团的笕正校区，围绕采三笕正校区，大批品牌房企的改善项目环绕，而改善楼盘，尤其是自住比例极高的蔡阳路组团，几乎等同于优质生源集聚。

一个专属于城东核心区的名校或许正在养成之中。

（注：期房不承诺学区，以政府主管部门政策为准）

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| PART 3 |

低密洋房往往与主城不可兼得，既然是主城，宅地几乎与高密是强绑定的，春宸上府则不一样，它是主城少见的低容宅地，容积率低至1.8！

容积率低只是塑造一个洋房社区的可行性基础，能不能成为一个洋房社区更需要看房企的定位。

对待如此好地，滨江、大家、中豪三家本土品牌房企毅然决定拿出一个定位更纯的改善社区，将所有楼幢拍低，最终才有了整盘7至11层的春宸上府。

克制的低密楼层设置下，穿梭在春宸上府感受不到高楼压顶的密不透风，更多的是每个转角处皆是湛蓝天空与精致园景的交融，孩童嬉闹声的辗转回响。

△春宸上府效果图（非交付标准）

改善必备的露天泳池自然不会缺位，碧波荡漾的池水倒映着舒朗、清透的大面积玻璃立面，加之泳池一侧的廊架，一眼望去度假风就升腾起来了。

春宸上府的户型设置同样明显改善化，建筑面积约123至163方的户型区间，全部都是四房或四房+户型。

在洋房的产品形态加持下，春宸上府的得房率、及户型格局更是做到了当下新房难以企及的一个层次。

如得房率，根据计算，春宸上府几乎每个户型的得房率都接近或超过90%！

相较于同期的高层产品，实际可用空间要大上10%以上，限价之下，这就等同于省钱，大幅的省钱。

△春宸上府户型图集合（向左滑动查看更多）

再看一眼户型，相信只要看过定会爱上，三个主力户型全部为四叶草格局，南北直通，也没有过道等多余的空间浪费，每寸都恰到好处。

尤其是春宸上府的主力户型：建筑面积约139方的大四房户型，在四叶草的基础上还魔法般的将客餐厅空间撑开至大平层的尺度，南向面宽达5.5m！甚至还预留了一个餐边柜的空间。

独立玄关同样也没有缺席，一眼望穿的裸露感烟消云散，细看一下房间，发现了什么？

△春宸上府建筑面积约139方样板间主卧实景图（非交付标准）

是的，春宸上府的房间尺度不仅大，且进深狭长，几乎每个房间都可以从容的将衣柜、床头柜、床架摆放进去。

就算是建筑面积约125方的门槛户型，空间亦是越级的表现，独立玄关、双开间跑道阳台、南北直通的格局一个不缺。

△春宸上府建筑面积约125方样板间客餐厅实景图（非交付标准）

至于建筑面积约163方户型，就连阅房无数的我也深感诧异，空间感受甚至可以直接与200方+的大平层同台对垒，那种浸润人心的开扬感是同面积高层产品无法想象的。

| PART 4 |

春宸上府这宗主城低容宅地实在是太好了，好到连滨江、大家、中豪三家本土品牌房企都愿意主动将其打磨成又一品质之作。

洋房的产品形态及优异的户型只是它的骨架而已，一个好的改善项目应该是内外兼修的，春宸上府显然就是这样的全能选手。

就如，限价下绝大多数新房皆取消了玄关柜这一基础配置，相当一部分高价改善项目也是如此，在春宸上府玄关柜却只是标配而已。

△春宸上府建筑面积约139方样板间客餐厅实景图（非交付标准）

标配的还有客厅的背景墙、带洗碗机的厨房三件套、全屋墙纸等，连中央空调都是更高标准的东芝。

这些也只是明面上的大件，在不易感知的细节上，春宸上府也没有敷衍了事。

如厨房的上轨道玻璃移门，开关阻尼丝丝入扣。

还有卫生间的天然大理石台面、淋浴房中的石材导水槽、阳台大板地砖一体的通长下水道，个个都需要到样板间用心感受才能感知得到的。

△春宸上府建筑面积约163方样板间次卫实景图（非交付标准）

在杭州这座品质之城，品质楼盘或许永远都不会消失，当我们惆怅豪宅不豪宅、改善不改善时，总有个别精品项目跳脱出来，向我们迎面招手。

也不得不说，春宸上府遇见了对的操盘手。滨江、大家、中豪，每一家单独拿出来都是独当一面的存在，皆是塑造了城市美丽的本土品牌房企。

三者携手几乎等同于好产品的到来，为蔡阳路这条城东核心改善中轴画上一个阶段性的句号。

当我们站在采三笕正校区一侧向北望去，恍若又一条钱江路、申花路的既视感清晰的倒映在视网膜之上。

| PART 5 |

一个阶段有一个阶段的使命，于国、于个体而言是如此，于城市板块同样如此。

城东核心区这片土地本是含着金钥匙出生的，两大城市中心在侧，主城难得的现代化城区，天生自带主角品相。

△城东核心区实景图

当天量供应消失时，蓦然回首，你会发现城东核心区正强势归来，明石路、蔡阳路两大组团，代表着城东核心区的全面改善化已成事实。

优质教育资源落位、标杆楼盘抱团、交通通达、一脚油门城市中心，城东核心区的改善们不经意间竟成了改善全能选手，你要的，它都有。

这轮周期也告诉我们，不要小看供应的力量，充斥流量的城市白地虽然蓝图壮阔，却容易被供应击破。

走到最后的，终究还是成熟的地段、可安放身心的品质居所。申花、南星桥，如今的城东明石路、蔡阳路莫不如是。

而每个改善区的收官，都是板块全面起势的抓手，这次是春宸上府为城东核心——蔡阳路画上点睛之笔。

这笔足够耀眼，毕竟中央改善区的主城品质洋房，每套都可传家。

△春宸上府加推楼幢及户型分布图

春宸上府房源已所剩不多，第四次加推于今日正式开启登记。

城东核心区唯一在售主城洋房的售罄倒计时，已经响起。

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文/荆轲编辑/荆轲

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