刚需王者板块如何选？盯准年轻精英选择的“优+三叶草户型”大盘！
▲城西科创大走廊空间发展格局图
“在未科或者城西上班，年纪不大所以社保低，想在大城西买个靠谱的自住房，最好能兼顾保值升值，房叔，有推荐吗？”
类似的问题，在过去的4年多，房叔一对一咨询回答了几万条，推荐完楼盘之后，房叔时常会跟一句：祝好运。
为什么呢？因为大多数情况下推荐了也徒劳，在18-20年的大城西出现太多个万人摇和5%以下中签率，到了21年，8.5新政又将购新房的玩法换成了拼社保，同样筛掉了大量的年轻人，每每收到粉丝数次摇号铩羽而归的消息，房叔都能接收到深深的无力感。
过去的四年，大城西对年轻人，实在太不友好。
直到今年，这一现象终于得到缓解，囿于经济大环境的压力与房住不炒精神的深入，杭州楼市的大批投资客纷纷出逃，大城西的新房市场又在此时迎来了相当的供应；
今年，房叔再回答这同一问题时，通常会根据预算和需求进行这样的排序：
在大城西，改善兼顾保值需求可以摇申花，后续还有4000+套的新房供应；
▲绿汀路TOD效果图想户型大一些，绿汀路TOD是未科乃至整个城西科创大走廊绝对的核心区与强点，在原本的强产业城的平台上又添公共服务及商业综合体的加持，围绕它展开选房无疑是最优的选择；
高改、改善兼顾投资都有了归宿，刚需呢？——靠近绿汀路TOD和公共中心的闲林，则是刚需的福地，兼顾投资潜力的王者板块。
首先，整体2w/㎡出头的极低板块限价，放眼杭州都是排得上的低门槛；
其次，闲林近期的新盘都在绿汀路TOD正南仅3公里的区位，这比绿汀路到云城核心西站的距离还要短，毫无疑问，这里的新盘具有足够的成长潜力，值得长期看好；
再次，和未科北大片未开发的云城不同，老闲林从前就以“一条路直达主城”融杭积累了相当的城市配套，买在这里的生活日常并非从遍地工地的0开始，而是宜居的老街、山景、融入主城的教育资源。
基于上述三点，诸多强品牌开发商今年也在闲林纷纷拿地，普遍围绕中小户型的产品打造，总价不高，无疑又是年轻刚需的福音。
| PART 2 |
当选定了板块，第二步自然是在板块内部挑选新房。
这时候楼盘排序，除了地铁、学区、商业配套、周边环境这些显性素之外，还有一个重要因素就是楼盘本身的内在价值，需要购房者用相当的专业水平和前瞻性的长远眼光去评判。
显性要素普通购房者相对容易分辨，内在价值就难一些了。
譬如首先需要确定未来楼盘的居住人群。前文所述的刚需板块选择，笔者的建议是：在板块起势时，购买最符合年轻精英需求的品质楼盘，既保证足够的安全垫，又兼顾未来的成长性和流动性，而二者往往统一的；
此话怎讲？当我们回看往昔，2008年前的滨江，2015年前的未科，均是毫无疑问低价的刚需板块，而助推它们起飞的，正是城策背景下年青精英们的购买力和巨量的新增购房需求。
▲未来科技城核心区实景图同样，我们剖析今日之闲林，定位正悄悄变成“未科的闲林”，是绿汀路生活圈的闲林，而不再是沿着天目山路住到远郊的“闲居林下”。
今日之闲林，积聚了大量未科和城西的外溢年轻人，短短几年就够上了不低的首付，同时有巨大的收入增长潜力，在闲林购买的往往只是人生的第一套房，他们的需求必然与原本在老闲林购房的中老年人本质不同。
那么，年轻精英们的诉求具体是什么？
首先，品质诉求。工程品质要有上佳的品质，烂尾和粗制滥造是绝不允许的；居住品质上得房率要高，楼层不太高，公区的活动空间要足够大和丰富。
其次，精装修。装修业中的各种门道太多，要自己弄实在耗时耗力，平时上班就够累了，没空研究和盯装修，不如省下这一时间成本。
再者，居住氛围浓厚。有相当的自住人数，投资客、租客比例少，下班了小区不冷清，有各种生活场景可以在小区内展开。
▲未来科技城杭州科技文化中心效果图
满足这几点的楼盘，当交付完转变成二手时，对未来更年轻的买家也更有吸引力，保证流动性强才可以兑换板块的上升期红利。
而抓住年轻精英需求的楼盘，就是抓住板块标杆项目，就是抓住闲林未来的成长性。
▲未珂宸铭府效果图“以实际交付为准”此时，在闲林今年的开盘中，将如上需求与产品一一比对，有一个盘没有悬念地进入了我们的视野，它就是杭房众安·未珂宸铭府。
未珂宸铭府，由杭房和众安联手打造，全盘1.8的低容积率，是区域内唯一在售的纯小高层精装作品，正是最匹配年轻精英需求的小区，满足起势板块标杆的所有要求。
钱江新城的顶豪东方润园、江河汇的东方御府、申花的现象级作品东方福邸、南星桥的钱江御府，它们背后都站着40多岁的老国企，“豪宅匠人”杭房集团；
▲蒲荷芸邸效果图
▲未珂宸铭府鸟瞰效果图“以实际交付为准”
第一步，未珂宸铭府因为有不俗的占地和小区体量，这让小区天然具有强内部性的潜力，空间更多也意味着更多元化的功能可以被植入园区，宜居性也就更强，此时，引导业主多在园区活动和体验至关重要；
第二步，循着这种思考，整个园区内做成了统一的11F、3m的层高以及一梯两户，楼幢间彼此错动，带来巨大的居住优势：
▲未珂宸铭府总平面图“以实际交付为准”其一，每家每幢没有中间套的概念，得房率相对高层更高；
其二，不存在因两梯四户出现公摊外廊和内天井，折损各户的采光、油烟集中和伤害私密性等问题；
其三，因为楼层不高，每个单元每节约一分钟等电梯的时间都能客观上增加业主到公区活动的欲望，加强居住人群对场地的亲和度，下到楼下转转，迎接业主的又是精心布置不同主题的架空层和新盘鲜见的景观水系。
▲未珂宸铭府景观效果图“以实际交付为准”其四，错动的楼幢间能形成许多口袋形的小型景观带，这些片段的空间不影响小区交通的同时，恰是活力所在，数着孩子跳绳的父子，围着小狗聊天的女孩子们，抽一根烟独自思考的大叔，邻居的活动也能成为彼此的风景。
小区内的人活动热络了，社区氛围自然就活泼了，这便是低密度、低楼层、大场地能够带给业主的生活培养。
第三步，风格现代，精装细致。
▲未珂宸铭府景观效果图“以实际交付为准”建筑单体的推敲上，简约干脆的金属线条在建筑形体上跃动，重拍打在宽幅玻璃组成的凸阳台，轻拍落到卧室的窗景，在立面上就体现了室内功能动静的自明。
从板块、园区、建筑一层层走回家门以内的四方坪，未珂宸铭府更是在刚需起步的面积段，做出了令人欣喜的“优+三叶草”户型！
“优+三叶草”，顾名思义，升级三叶草得到的更优的好户型，怎样炼成？杭房与众安是从每一个购房者的心声出发的——
“既想要足够多功能的房间，又想要足够大的公共空间”，是每一个购房者都会有的心声，奈何，在刚需起步的面积段、有限的预算，束缚了他们的想象。
但是，这也不是全无可能，奥秘就在于如何在不同的生活场景里，让功能属性的房间与无功能空间之间自由切换，让空间成为可变的要素，即活用“空间的弹性”。当然，这需要房开相当精熟的功力打造，也需仔细品读才能读懂其妙处；
▲未珂宸铭府A户型
让我们看看未珂宸铭府约108-111㎡的A户型，如何贯彻此道——
首先，A户型的基础是三叶草户型，其原型脱胎于建筑类型学的九宫格，其优势在于两点，位于中心的枢纽空间可以统摄各个靠边的房间，因此中心空间功能性及利用率极高，同时所有房间又可以进行组合变换。
在A户型中，当主人进入屋内，门厅是整个四方坪的中心，去任何一个房间，人行的动线都要从门厅发起或经过，而当来到用餐时间，母亲将热腾腾的饭菜摆上餐桌的一秒，门厅因使用场景的切换自然得成为餐厅，这便是活用空间弹性带来的空间与房间的切换。
▲未珂宸铭府A户型三叶草的核心优势而这只是合格，未珂宸铭府接着为三叶草做了梳理和升级！
A户型将三叶草中的阳台、客厅、餐厅、厨房居中放在一条自南到北的清晰竖向序列里，这些日常生活使用频率最高的交集区被有效地统御在一起，形成一个组合的超大公共空间；
▲未珂宸铭府A户型，贯穿轴线，组合空间，通透全明
这一操作能最大程度削去了功能间的边界，比如妈妈来到冰箱前，一侧身就面对餐厅，爸爸观看着球赛，一旁孩子们在拼图下棋，然而，但实际上所有的家庭成员都置身同一个场域，而它甚至占到户内公共面积的1/2！
同时，因为BLDK贯通而消去了边界，从阳台可以一眼看到厨房的格局，使通透全明自然而然的发生了。
风儿、阳光、水雾甚至鸟鸣的声响都从窗外缓缓而来，而南向则是由三开间占据10米+的优秀大面宽，主卧还做了套房的设计，双次卧又间间有城市窗景。
市面上同面积段的户型，80%以上都是从北上角进入，厨房被4堵墙围合在逼仄的角落，小阳台只挨着客厅，整个家里仿佛房间和房间的连连看，没有一丝宽敞的空间体验可言，与常规三叶草都无法相提并论，更不用说媲美升级版的优+三叶草了。
最后，在精装上，未珂宸铭府同样诚意满满，2万+的限价，3000元/㎡的装标，用到了全户型子母钢木复合门、四合一密码锁、厨房的上轨道铝合金玻璃移门、凉霸、大单槽，淋浴房地面铺装的酸洗工艺大理石、洗漱台石英石材质的台面等。
另外，南向卧室应用中空low-e玻璃，内卷帘遮阳功能，将洗碗机、末端净水、消毒电热毛巾架、墙布、罗格朗开关、卫生间科勒五金洁具等超规格配置也都给到了业主。
| PART 5 |
▲未珂宸铭府效果图“以实际交付为准”随着杭州楼市稳步回归理性，除了极个别板块，杭州似乎一夜之间，再一次回到了新房拼品质的时代；
越是退潮时，就越要抓住潜力板块中为数不多的标杆楼盘，哪怕用相对略高的价格买到安全和未来的预期也绝对值得。
跟随年轻精英的脚步，抓住未珂宸铭府这短暂的幸运。
未来会来，但需要有毒辣的眼光把握现在，机会稍纵即逝，错过即无。
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2022杭州地铁楼盘图（11月版）
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