仅剩如澜邸、翠语彩虹里，红盘集聚地三墩北价值判读 | 房叔跑盘No.123
三墩北板块，作为曾经的供应大户和红盘聚集地，在18-21年销售了西湖国际城、西雅图、紫璋台、天澜里、紫雅云邸、彩虹轩、云和湖、云谷天境等一批红盘、热盘，其中不乏多次万人摇；
之所以热，在于其西接云谷、北靠良渚的区位，是与云城、未科距离最短的主城区整体新建板块，同时又兼顾小面积、低总价、好学区、地铁建设预期；
多项合力作用在一个狂热的市场期，彼时购房者价格看涨、怕上不了车的焦虑浓厚，造成三墩北万人簇拥，火热一时无量的局面。
时光匆匆，2023的“万人迷”宅地供应已所剩不多，抛却几年前狂热、焦虑、学区担忧的种种情绪，这个板块基本完成了建设饱和，房产价值进入稳定期。
于是再次跑盘三墩北仅剩的新盘——如澜邸、翠语彩虹里，并综合新房、次新房进行价值判读。
三墩北的范围在老宣杭铁路以北，古墩路以西，绕城与古墩路围合的大三角内；
左侧小三角为星洲二小学区，右侧梯形有文理二小、大禹路小学、嘉绿苑景汇小学，相对而言星洲二小潜力优于文理二小，优于嘉绿苑景汇与大禹路，自然在房产价值上也会体现。
▲翠语彩虹里区位及周边
翠语彩虹里，地块坐落古墩路2号线白洋地铁口西北侧，嘉绿苑景汇小学东北侧，通勤和孩子上学这两件每天早上的日常可以很好的被满足；
不利因素最大来自北侧的绕城高架，但距离有近300米，除了房间内北窗户能看见，在工地样板房内实际体验，感受不到噪声影响；
其他方面，永旺梦乐城和金地广场一站可达，再远点到西田城、紫荆天街也很方便，浙江医院三墩院区和浙一良渚院区都在3km内，不是需要住院的毛病都够用了。
▲翠语彩虹里鸟瞰
项目由滨江与钱江联合开发，都是打造过多个豪宅项目的多年老牌本土房企，牌子硬质量上乘，开发一个小地块楼盘，属实没什么需要担心的；
▲翠语彩虹里售楼处
翠语彩虹里一共7幢，最南侧1幢公租，可售6幢，部分铝板做金属线条的用材，面积段在109-129㎡，单价2.86w/㎡，总价低、面积不大、身处廊内，刚需定位楼盘，且较之周边的优势明显。
▲翠语彩虹里立面效果图
建筑立面以大块面玻璃和部分金属线条为主，底层架空，园区带三墩北第一个露天泳池（戏水池）是设计的亮点和配套升级，因为地块身处区界而带来的曲里拐弯，一个狭长的小地块，3.0的容积率，能做到如此已经是应有尽有了；
▲翠语彩虹里西侧
楼盘西侧高家里街是小区主入口，样板间就设在最北侧在5#楼二楼；
▲翠语彩虹里楼状分布
样板间做了109㎡和139㎡两套，装修上除了灯其余都是交标，地板、石材地面、洗碗机的厨房三件套、全屋墙纸、中央空调和TOTO的洁具；
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▲翠语彩虹里样板间装修
空间上的亮点是滨江系刚需盘的卧室进深和侧厅的面宽都很足，前者留了做柜的空间，后者有相当的采光面和景观效果；
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▲翠语彩虹里样板间小细节
至于旋转式助力窗户、阳台宽扶手、皮纹木饰面板做镜柜这些滨江几乎标配的优秀细节就不赘述了；
▲翠语彩虹里样沙盘与楼幢
因为是很实惠的楼盘，去化基本也不担心，已开三幢很快售罄，相对位置最好，面泳池和花园的4#楼4月将开，建议300左右预算的购房者，积极把握。
| PART 3 |
▲如澜邸区位
如澜邸，被一众万人摇红盘、热盘包围，挨着河与云城中学、星洲二小相望，小区位和环境上甚至优于北侧的西雅图和紫璋台，原本还有宣杭铁路的存在，如今也拆了；
▲如澜邸周边
如澜邸平均26-27层，主力户型面积175㎡，仅有几十套89㎡小户型属于抽奖，以改善来说不是完美的产品，不完美在地块小、容积率高、楼层高、不是正南北且有部分公租，但总价不到500w，买到三面环河的大舒适改善面积，学区不错又有成长预期，性价比已经很不错了；
▲星洲二小学区、4号线沈塘路站、云谷站预计位置
另外，根据地铁4期批复落地和楼盘销售给笔者的信息，如上图，笔者画出了4号线延伸段的两站大致位置，离如澜大致几百米。
▲如澜邸175㎡
175㎡的主力面积南向4开间，4卧、双套房两卫，设衣帽间也可改成储藏，除了餐厅略小其他问题不大；
虽然得房率82%不算高，但两梯两户中间隔了消防门，相当于公摊部分是独立门厅，所以实际使用的得房率有85%以上，还是不错的；
今年3月起，建筑面积与高度计算新标实施，预包阳台户型的阳台面积不再按50%计，所以希望整体包阳台、不爱阳台搞卫生的客户抓把紧了。
▲如澜邸沙盘
因为笔者去时样板间公区升级施工，比较可惜没看到，说是预计本周末施工完成，感兴趣的购房者可以现场体验，预计本月就加推加5#、7#，都是不错的楼幢，年中预计去化完成了，即使品质预期一般般，也建议积极把握。
▲阿里云谷园区主楼
今年内，紫璋台南侧的三角地块预计将出让，几乎锁定三墩北最后的商品房宅地，西湖区北面将不得不进入云谷卖地的节奏。
伴随云城第三中心地位的确立，“绕城”高速多少像个时代玩笑，云城与相邻主城板块的区隔与巨大差距正在飞速拉平的路上，当年受追捧的地缘学区热恐怕难现在房产上了；
毕竟，以现有的出生率，今年生的这批娃等中考了，未科及云城核心区的教育比肩武林门、老文教不现实，猛追三墩北总不是什么大问题。
该板块，根据从建设到交付，房叔公号多年重复数次的看盘、踩盘，综合价值评定——
西湖国际城的洋房，西雅图、紫璋台（远离自持）靠中心及靠近庄墩路一侧的边套大户型，天澜里133㎡、紫雅云邸、如澜的175㎡的中、高层，这些产品将会是板块价值顶点的顶点，成交均价在4.5w/㎡上下合理，其他4w/㎡上下，非星洲二小学区在3-4w/㎡；
后续利好有二：短期，星洲二小和云城中学的头三年中考成绩飘红，坐实强学区的真正预期，教育红利兑现；中长期，云城崛起，依托4号线的无缝衔接，三墩北依然能沉淀大量人口，实现高流动性和资产小幅增值；
在二者基础上，上段顶点类产品可以到达5w/㎡头的成交均价，至于挂6w、7w一平的，笔者只能说开心就好。
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