老杭州知味，低密板块龙坞新盘解析 | 房叔跑盘No.124
如果用一种类型住宅去匹配杭州的城市味道，对笔者而言，在车水马龙的城区选洋房，有山有水的城郊选墅居、院子，高层和超高层就交给公建就好，总之两个字：低密。
事实上，过去的杭州也是这么成长的，不过此一时彼一时了。
▲12号线1期路线示意图
如今，伴随每年大量的人口流入，大城西骨架延伸，12号线规划确认落地，曾经因景区阻隔而与主城区交通割裂的西湖区南，即龙坞、之江、转塘等多片区正迎来蜕变式的发展，过去偏养老、休闲为主的置业需求人群单一，如今能通过地铁导入通勤人群，那将大大激活区域热度。
同时，因景区延伸定位自带的优异环境、低密属性、主城学区等优势，在此时倒成为了大都会叙事中的稀缺要素，在一众“人工新城”的映衬中显得格外出挑了，老杭州尤其食髓知味。
▲桂香园位置
这不，春江水暖，笔者前去龙坞实地跑盘，解析绿城桂系新盘桂香园以及月底仅剩少量楼幢收官的龙井院子。
▲桂香园-效果图
桂香园，绿城“桂”系新作品，精确的产品说明是“宋风叠院”，类比来说，如果西溪云庐叠墅是现代风，桂香园就是宋韵版，这点从售楼部的整个风格就可以看出。
▲桂香园-售楼处
售楼部正面朝西，中间部分为两层的五间九脊殿（歇山），边上退进一步与抱厦屋相接，挂落、八角柱、书格窗棂的构件都在古典的基础上用现代金属做了简化处理，切题“宋韵”。
▲桂香园-售楼处水景
入口处左侧为一个精致的小花境，右侧为石板跌水，石块模拟群山，水流模拟河流，取山水之意，大概是表达龙坞处在天目山余脉和钱江交汇处的地理区位。
▲桂香园沙盘及分区
进入售楼处看到沙盘，桂香园地分有两块，北侧为酒店，来自法国的Club Med地中海俱乐部（专做度假区酒店的国际品牌），南侧为上下叠住宅，20栋房子两百套一次开盘，面积段在199-211㎡，据现场销售说后期酒店方大概率会有业主专属定制服务；
▲桂香园及周边交通
售楼部所在位置日后为小区西北人行口，借此可通过规划道路（商业步行街）直达12号线地铁口，位置大概率在上城埭路和白龙路交叉口，届时将大大加速龙坞达到未科与滨江的时间，加之原有沿之江路来此的老杭州，只要能克服地貌，从距离上看确实是三心交汇的山水宝地。
▲桂香园下叠日照
接着参观样板间，因为只有双拼上下两叠，建筑的至高点才15米（有限高要求），楼间距保持较大，实际在样板间前幢已3层楼高的情况下，下叠的日照也不会受影响，晴朗明媚。
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▲桂香园样板间下叠餐客厅
面向院子餐客厅有双开间的尺度，中心部分也没做全吊顶，将层高留在3m以上，变体书格窗棂的窗门符合自身宋风定位的同时也够透亮；
▲桂香园内-外三层次
另外，中式的建筑与现代相比，会有一个“檐下”的层次，上面有顶，下面是室外，而灰空间如图，则是上下边界都很清楚的半打开空间，二者的迥异正是东西方的生活方式差异的体现；
西方人的灰空间也是空间，内外的区隔十分明显，而只有中国人的檐下会模糊与自然、室外的边界，呈现融居自然的生活方式。
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▲桂香园样板间下叠地下室夹层，采光井
地下室层高在5.3m，可以隔出夹层，稍显不足是采光井不够大，后期地下室需要补足一个大中心的整体采光和局部照明。
▲桂香园样板间上叠露台
再看上叠，从顶层进入，餐客厅设在顶楼，格局和下叠一样，但是南向露台的面积大概有30+㎡，还是很可观的；
▲桂香园样板间寻杖铰角造
后期的明清比较典型的是合角造，栏板更多成为基座的装饰面，尺度也较小，纹样方正，不如宋辽舒朗。
总体来说，上千万的桂系项目，大问题不会有，细节上比如地下室采光一般没办法，赶工出现的施工毛糙，后续也会修整升级，主城区1.02的容积率地块，近几年罕见，又在地铁旁不远，对喜欢低密墅居的购房者可以积极把握。
住类景区的板块，一旦交通、商业、学校的问题解决，保值增值的基本面还是很强的，对于自住，问自己一个问题：自然优势和低密意味着相对冷清，住这肯定是不如高密度的新城热闹和便利的，能接受就可买。
| PART 3 |
▲龙井院子沙盘
同为上下叠4层的龙井院子挨着桂香园，已不剩几套房源，据悉月底将开收官，产品力合格，胜在总价便宜、地块位置好和自有配套（小区北侧公建内室内泳池），面积段在138-169㎡，看似不大，实际有送的面积和露台不占面积，前前后后的私院+公院有近100㎡的尺度，还是不错的；
▲龙井院子上叠露台
价格方面，最低的上叠600万左右，下叠900w，立面是铝板与涂料结合，室内还是精装修，若选下叠，毛坯地下室因为地势和面积不同一房一价，车位可自选购买一或两个，这个价格可以说是相当实惠了；
▲龙井院子各小组团北侧空间
每几栋会分为小组团，北侧为小组团的公共部分，实际各家也可以扩展种种菜，上叠会坐电梯直达四楼；
室内精装，做的品质尚佳，墙纸中央空调地板齐备，但部分高级感不够，卫生间贴砖有些廉价，不过审美因人而异，敲掉重装很快也没几个钱，问题不大。
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细节上，楼梯踢面过高上楼梯会累，卫生间建议和卧室做平，下面做一道湿铺防水即可，或者有个过门石脚感会更舒适；
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地下室的采光值得一夸，直筒玻璃落地，导致上叠和下叠的专用地下室都非常明亮；
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总结，龙井院子是一个绝对值70分的产品，但以600-900w的价格和优秀的位置相对评价就十分有性价比了，只要交付不出问题，对钟爱低密、喜欢茶镇慢生活的购房者来说值得一看。
▲龙坞板块航拍
12号线激活主城区仅剩的低密板块，三中心交汇的山水宝地——营销话术。
吃吃龙井茶、荡荡九溪爬爬山、半个钟头到虎跑，还有杭州滋味的地方——肺腑之言。
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