最靠近江河汇的300万项目，真香还是假象？ | 房叔跑盘No.128

原创 JIN 杭州房叔

共6盘预售公示、登记，列表见文末↓

△江河汇效果图

尽量抱紧江河汇大腿，已经成了城东一带新盘的营销惯例。

上到钱二、下到艮北、笕桥、丰收湖，无不常态性的以江河汇为城市坐标原点，而距离近的似乎也总是优越一档。

自从江河汇建立起了杭州楼市又一制高点后，围绕该制高点的板块及新盘也逐渐脱离普通人家，看那钱二，动辄千万的总价，艮北、城东新城打底五六百万。

因为这些核心板块不仅限价不低，大户型化的行情驱动下，中小户型更是绝迹了，高单价+大户型，刚需自然很难窥见江河汇芳容。

刚需想要和江河汇联系起来，似乎也只剩下景芳一带的老破小们。

但今天如果告诉你，300万也可以靠拢江河汇、近距离钱江新城，你会不会感到异常兴奋？

这就是近期房叔后台咨询甚多的杰里潮正府。

它值不值得？今天我们一探究竟。

△潮正府效果图

潮正府为什么能够300万靠拢江河汇？其实原因主要就来源于两点：

一，限价足够低：

3.5万的限价，以江河汇为中心向外，潮正府是距离最近、限价最低的新房项目，没有之一。

二，户型极其克制：

89方、97方、116方，仅有三个户型，且门槛三房两位户型只有89方。

是的，你没看错，主城区近年极其少见的89房三房再次出现了，而且89方还是该盘的主力户型，占比约一半。

也就是说潮正府接近一半的房源是300万级，再加一点，300来万就可以97房边套大三房，400万全功能四房。

那它距离江河汇到底有多远呢？

△潮正府与江河汇的直线距离

从潮正府出发，拉一条直线至江河汇，大致只有5km，地铁4号线出发，换乘6号线只需七站即可抵达。

到钱江新城核心站点——钱江路，地铁也只需八站，而且还无需换乘，4号线直达，如果换算成时间，那么地铁大致20分钟。

根据地图测算，自驾同样可在20分钟内抵达，不可谓不便利。

看到这里，其实也能明白为什么潮正府会成为咨询热点之一，300来万，无缝衔接城市中心，价格优势太过突出了。

那这是不是就意味着潮正府极其之香？

显然，这个市场上，完美的房子是不存在的，正如硬币的两面性。

潮正府的缺点来自于周边小环境，具体我们结合现场照片来评判。

潮正府地块位于同协路以及现有的笕石路交汇处，共规划建设七幢住宅楼。

△潮正府东侧备塘河实景图 | 摄影：JIN

西侧紧邻区域主干道同协路，南侧为笕石路，北侧为河道及横塘景苑，东侧为备塘河、景观不错。

△潮正府南侧道路下穿铁路 | 摄影：JIN

南侧笕石路目前只有一条区间小路通向笕桥老街方向，且下穿铁路只有非机动车涵洞，不可车行。

△潮正府南侧道路规划图

根据笕桥单元控规及路网规划，未来笕石路将下穿铁路分别对接4号线黎明站及笕桥老街站，也就是说，当前有些许不便，但有改观的预期在。

继续往东，距离稍远便是笕桥机场，不过整体与楼盘联系不强。

△潮正府东侧铁路 | 摄影：JIN

所以客观上看，楼盘周边环境一般，且铁路、主干道切割，与板块核心配套笕桥老街区块联系偏弱。

同协路主干道车行便利度高，噪声也不可避免。

至于地铁站点，目前可用的共有两个，一个是地铁4号线笕桥老街站，一个是4号线华中南路站，距离大致在600-800m，步行可达。

△幸福横塘里 | 摄影：JIN

目前，主要配套大多集中在周边区域，东侧幸福横塘社区正在改造升级，笕桥老街同步陆续推进，可满足一般性的生活需求。

而品质配套则需要依托城东新城的万象汇，丁桥的天街、山姆等，可用但不算太便利。

至于更高等级配套，则可和江河汇、钱江新城等中心区域共享。

接下来看看楼盘产品层面的优劣势。

相信到过潮正府售楼处现场的购房者，都会有一个非常显而易见的感受，那就是潮正府太像滨江的房子。

确实，潮正府开发商就是滨江的长期合作伙伴——杰立，以往长期以滨江的建设施工方为标签，产品基本就是照着滨江造来的，尤其是园林景观。

△潮正府售楼处实景图 | 摄影：JIN

售楼处的加拿利海枣、堆坡景观、特色的花境，都几乎和滨江楼盘一模一样。

事实上，潮正府也正是请来了滨江的御用景观公司——棕榈景观操刀，而且标准明显高于普通楼盘。

据悉，潮正府单方景观造价接近千元，完全可比肩大多数四五万的新盘。

△潮正府景观效果图

于是和壹品同款的蓝宝石水景，在潮正府也有了，还有铝板+玻璃为主材的入户大堂，规格更甚于滨江造。

△潮正府户型图

更像滨江造的还有户型，89方三房两卫，97方边套横厅大三房，116方的四房，几乎都能看到滨江的影子。

但不一样的是，作为工程领域大师的杰立还做了升级。

比如一些影响吊顶下空间的结构梁、玄关柜后的墙体，杰立都做了强化，最后抠出更多空间，于是潮正府的吊顶会比普通楼盘高上5-10cm，得房率因此也会更高。

△潮正府样板间实景图 | 摄影：JIN

现场样板间特别能感受到，就如97方的边套三房，杰立不仅做到了大横厅，加上经过优化后的飘窗高度，使用空间明显高出竞品楼盘。尤其夸张的是阳台；

97方的户型，不仅三房两卫得到了保证，阳台还是L型双开间，靠外侧接近一个方型空间，夸张得能摆下茶桌。

△潮正府116方样板间实景图 | 摄影：JIN

116方四房两卫，南侧也配备了同款L型阳台，将空间利用到极致。

装标更不错，东芝的中央空调，包含洗碗机的西门子三件套，3M净水器，博洛尼玄关柜、橱柜、镜柜，汉斯格雅龙头花洒，威能地暖锅炉，更好用的三玻两腔玻璃窗、昂贵的装甲门等都是标配。

一连串的越级配置拉出来，完全不像是限价3.5万的刚需盘。

这样还不够，对于品质和细节的执着，杰立这家建筑起家的房企确实有点超乎想象。

△杰立闻总指导工作 | 摄影：JIN

比如一些工程结构的改进优化，据说公司老板盯的比开发团队更仔细，看盘当天，本人就恰巧遇见杰立闻总亲自指导消防楼梯的结构优化调整。

可以说，仅就产品而言，潮正府的用心程度完全不亚于杭州老牌豪宅开发商，在影响生活体验的隐藏细节，杰立潮正府可能还更专业。

看完潮正府，基本可以用优缺分明来概括。

好的方面是，门槛足够低，300万便可拿下同价位最靠近江河汇的区位，以及产品的高配、用心程度。

缺点在于小环境较为一般，配套完善度不足，当然后续可提升空间较大。

但就如前文所说，完美的房子是不存在的，即使是豪宅也不例外，何况是刚需。

抓大放小，斟酌取舍、解决核心购房诉求，才是大部分购房者重点考虑的。

△潮正府效果图

300万便利通勤，无缝承接城市中心需求转移，潮正府做的并不算差，甚至在当下潮正府还是突出的。

只不过，能打的竞品着实不少，接近同价位的丰收湖、丁桥、勾庄等热门板块新盘，多多少少都能从潮正府手上抢下一口吃的。

潮正府强悍的价格、产品长板究竟拿下多少客户，市场会给出最终的答案。

接下来，我们拭目以待。

-END-

文/JIN 编辑/JIN

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

| 今日公示楼盘 |

板块

楼盘名

面积(㎡)

价格(元)

套数

上期中签率

运河新城

锦翠金宸府

99-138

34643

100

江海之城

湖映里

89-98

21300

184

84.68%

华丰

和著风华里

102-139

33200

170

83.45%

上城

河翠云筑

55-142

28405

102

/

|今日登记楼盘|

板块

楼盘名

面积(㎡)

价格(元)

验冻资(万)

登记截止日期

银湖

阳珀别院

195-258

24419

100

6月16日

临安

青山湖畔

105-139

23300

20

6月15日

2023杭州地铁楼盘图（6月版）

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老五浙江 06-14

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这么一说还是个高仿滨江[呲牙]

俞🐟 浙江 06-14

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旁边华丰33200，价格便宜1800，距离机场更远，距离地铁更近，而且不靠同协路主干道。至于所谓距离江河汇最近，文章里面5公里是到江河汇板块最北端边缘直线5公里，事实上到ifc直线7公里了。而华丰、九堡也是6-7公里的样子，但是限价33200、33400，且九堡地铁、商业都有，学区和界面也比这里好一些。说白了，这就是一个靠近机场、配套和界面差，但是装标、园区还不错的盘，且小户型，总价可控。