豪宅里的杭州印象，小河云庄价值分析 | 房叔跑盘No.129

接着先作楼盘定位的总体评价——

自住方面，若是“老杭州人”和偏爱低密的客群，年龄层偏中老年，近几年最值得把握的豪宅项目，甚至没有之一；

投资方面，有预算闭眼摇，因套数不多产品形态又稀缺，拼社保乃至限售几乎是注定的，参考周边凯德龙湾、运河宸园、远洋公馆绿园等标杆大面积二手挂牌及成交表现；

▲小河云庄周边标杆大户型挂牌价参考

同时，叠加新房、大户型、外立面、低密的优势，小高层8-9w/㎡，洋房10-11+w/㎡问题不大。

判断其价值表现主要来自三方面：

1、核心的优质地段与步行可达的多类型综合配套，自住极佳。

2、低密的土地稀缺性、限高及产品户型形态、面积的合理，使小河云庄在城市更新和居住使用双方面，都体现了对运河边生活形态的高度留存并精奢化；

3、因为限价的出现，此类原本属于终改类豪宅的产品产生市场下垂，使改善类人群有机会够到门槛，后续价格段势必产生升档回归，因此对投资来说也具有极大的增值变现空间。

接下来对这三方面，借由跑盘展开讲讲。

▲小河公园实拍 | 摄影：一叶

首先，拥有核心的优质地段与多类型综合配套.

小河云庄的位置多好想必不用笔者过多笔墨，位于大运河、余杭塘河、小河三水交汇河口，毗邻小河公园、桥西历史街区、拱宸桥等诸多地标；

▲小河云庄、公园、南侧空地及运河关系 | 摄影：一叶

交通方面，车行南北走小河路、东西过登云大桥走绍兴路，想坐水上bus离和睦及大关码头都不远。

▲小河云庄西侧车行主入口处 | 摄影：一叶

尽管距离最近的大关地铁口有1.4公里多的直线距离，但终改类产品业主对地铁出行依赖度不高，问题不大；

▲小河公园北围墙与小河云庄南楼幢距离实拍 | 摄影：一叶

商业配套，近有天阳D32和小河直街河两边的餐饮，对岸也有乐堤港；学区配套是育才京杭小学和大关中学，都属于拱墅公办的名校。

▲天阳D32实景 | 摄影：一叶

难能可贵的是，配套全部步行可达，简而言之，在市区一个“能让人出门走走，逛着住”的项目，这在大尺度街区高层大行其道的当今，难能可贵。

▲小河云庄东侧1号楼与河边廊亭距离实拍 | 摄影：一叶

对老杭州人来说，要靠水边走走街上荡荡，一拐就在极短的空间距离，完成从市井到窝里转换的“空间印象”，几乎属于基因里的心头好。

其二，1.7的容积率和36米限高的硬条件。这使得产品注定是多层到小高层的区间，要想坐南朝北顶满，基本平面就只能块状横排或者略微错排，这极符合运河边两岸原本的城市肌理；

同时，小河云庄几乎所有户型都是“大三房”的传统豪宅设计，与当下“流行豪宅”完全不同；现在的所谓豪宅，总是均等面积的房间多几个而空间抠搜，完全是偏功能性住宅的布局；

▲小河云庄350㎡户型设计

豪宅之“豪”，就在于其从厅到室全面、宽阔的尺度感，层次分明（用面积和配置一眼区分主次客和保姆房）的面积配比，这在小河云庄的户型上表达得极明确。

从平面肌理到空间规划再到产品形态，小河云庄都是兼顾“运河生活型态留存”和“核心地段顶配豪宅”定位，双优的项目。

▲小河云庄各段典型户型-165、210、320、330叠层

其三，超大面宽、南北贯通式主卧、中西厨、大尺度三房、家政业主双动线、带南阳台书房、单层大空间、一户一梯、交通盒居中，这些都是属于终改类产品的典型特征；

但因限价存在，桥西河边低密的终改产品，可以用申花功能型大面积改善高层的价格去上车，这之间的价格段与产品定位的错配是显见的，这也意味着极大的“预期增值空间”。

综合以上三点总结，地段好、学区稳、小环境优、定位清晰、市场下垂，显然会引起大量投资客的进场，预计限售在所难免，但楼层低建设快是个好消息，无论对于自住或是快变现。

▲小河云庄效果图过程稿

无论从地产开发，抑或是城市空间到运河生活存续的角度，小河云庄，都是杭州印象的本土性，历经蹉跎岁月里的稀缺。

难得运河边，难得老豪宅，许久未有，未必再有。