TOD一定香吗？首个“西湖区天空之城”价值评判 | 房叔跑盘No.130

共14盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲杨柳郡实景 摄影｜王曙辉

说起杭州车辆段上盖型TOD，大家脑海里肯定会浮现出这么几个顶流案例……前两个是已经交付的红盘，一个是杭州首个车辆段上盖TOD——杨柳郡，第二个是未科天空之城；

但或许是这两个项目光环太盛，自此之后不管是新塘的彩虹天空之城、勾庄的星缦云渚，还是星桥车辆段上盖项目，都没有那么热了？

▲未来天空之城规划剖面示意图

究其原因。第一，正如“天空之城”这一词汇能恰如其分地形容车辆段TOD。。

通常，可以把车辆段项目分成三层看待：最下面是与地铁同一平面的机车维护、停靠的车辆层，再往上是机动车车位层，最上面才是在两层盖板上布置的住宅、商业、学校，包括园林绿化等包罗万象的社区综合配套；

车辆段TOD，例如：杨柳郡、天空之城都是借助地铁上盖的正统TOD，但勾庄星缦云渚、星桥车辆段上盖项目都与地铁站有或多或少的一段距离，并不是利用率最好的案例。

第二，杨柳郡所在的板块是夹在钱二、城东新城间左右逢源且有价格优势的艮北新城；未来天空之城则紧靠城西顶流蒋村及阿里总部的未来科技城核心板块，都是有预期、有机遇的上升板块；

第三，大多是国企杭州地铁集团与品牌开发商优势互补合作开发的项目。杨柳郡是杭铁与本土品质大佬—绿城合作开发；天空之城则是杭铁与成熟度和系统性最强之一的开发商——万科合作的项目。

有品牌房企和上述两条打底，项目成为红盘并不意外。反过来，没有上述三条优势，即使你是TOD，很大可能也要被打回原型。

话不多说，今天就去看看另一个地铁车辆段上盖TOD——小和山的和映云筑。

小和山既是浙江省“科教兴省”战略中规划建设的五大高教园区之一，也是与下沙一东一西组成杭州最大的两个高教园区之一；

入驻的学校有浙工大（屏峰校区）、浙江科技学院（小和山校区）、浙江外国语学院、杭州外国语学校、浙江长征职业技术学院、浙江特殊教育职业学院（杭州之江专修学院）等院校，园区内还有浙江省林业科学研究院……

但高教园区产学研链条没有闭合的历史和现状，意味着教育和产业、人口略显割裂。只有高校人口，没有转化为高科技从业人口，高教园区并没有给小和山带来人口、产业的辉煌。

▲地理、自然的优越性并没能转化为豪宅区的优越性

明面看地理位置上，小和山也有扼守西湖区南北要冲优势。但南有午潮山国家级森林公园、北有宝寿山景区的自然风光优势却成为城市割裂、偏居一隅的劣势。

▲上/九月森林/下：浪漫和山实景 摄影｜渔舟

因此，00年代后半段，凭借风光秀丽，林泉辉映的自然景色，沿袭九溪玫瑰园欧美风格的别墅群——九月森林，杭州现代派别墅鼻祖—浪漫和山等等，杭州城西低密标杆别墅在百花争艳中占据了一席之地；但是短暂辉煌后，不管是产品层面的顶豪，还是供应量、热度，都难以为继；

地理上的平地少、山地多，限墅令的持续加码，低密大盘和高净值人群也是昙花一现，类似和家园这样的后续楼盘，大部分已经成为密度较高的代表。

加上留和路长期都是断头路的形象，贯通西湖区南北的实际现状，长期仅靠一条狭窄的留泗路或绕道而行。

2016年紫之隧道通车后，在交通上几乎属于小透明的小和山就更加沉寂了。

要想富就修路！交通不仅是一个板块财富流动的命脉，还是一个板块能否吸引人口，是否带来繁荣的重要因素。

因而，徒有三省通衢的位置，没有四通八达便利交通的小和山，说是西湖区最没有存在感的板块也不过份；

随着杭州西湖区打通东西、南北的两条生命线：地铁3号线小和山支线以及杭州地铁四期12号线规划出炉，双地铁交汇，给了小和山一个就此改命的机会，和映云筑就是在这样机遇下的产物。

▲和映云筑实景 摄影｜王曙辉

看上图，和映云筑整块地大致呈矩形，与改造后的双向六车道的留和路平行；

东面地铁集团用房一路之隔是省林科院；南面是石马新村农居点以及滨江5月23日刚拿的小和山地块；

西面一路之隔是长征职业技术学校；西北面是留和路，留和路东侧的小和山A出入口预留地下通道，可通过电梯连接和映云筑的住宅部分；

留和路西侧是浙江科技学院……如果找两个词语描述和映云筑的状态，那就是：书香门第，学府环绕！

▲杭州地铁3、12号线示意图

从这里出发，借助地铁3号线，3站可以到达西溪湿地，6站可以到达天目里，9站到黄龙，11站到武林广场；

如果借助规划地铁12号线向北4站到阿里，8站就可以到杭州西站，向南6站到之江核心，还可以转9号线去滨江。

可以说，在两条地铁线加持下，小和山才告别了割裂的城市状态。

▲和映云筑效果图

回到楼盘，和映云筑地块总建面约19万方，其中地上计容面积约11万方，共规划17幢6F商品住宅楼，其中有1幢公租房，1座约3000方的邻里中心，另外项目西侧沿留和路还有8幢含底层商铺的商办楼。

与几乎所有的车辆段上盖类似，住宅建在约15米的盖板之上，盖板之下共有两层，一层是机动车位车位层，一层是地铁车辆段检修、维护停靠层。

▲和映云筑效果图

在景观园林上合理利用车辆段上盖的立体化优势，规划了一轴三区多功能组团式景观；

围绕西入口礼仪轴，运动、会客、社交三大功能的全龄主题花园；以及直通地铁站的下沉庭院下，为居住者营造“无风雨归家”和社交互动的自在场景。

和映云筑整盘1.2的容积率，在抛除商办后，住宅部分则更低，为园林绿化创造条件的同时；为户型也创造了高得房率的有利条件，和映云筑共设计了三个主力户型，约115㎡、139㎡、180㎡。

▲和映云筑115㎡户型图

建筑面积约115㎡遗憾的没有采用极致的功能四房户型。设计为偏舒适性的三房两厅两卫，约10.4米南向大面宽；约6.9米南向双联阳台，但偏小的书房占用了稀缺的南向面宽，把次卧设计为北向，有点可惜。

▲和映云筑139㎡户型图

约139㎡户型，一梯两户布局，双向开门开辟了专属入户电梯厅，而入户玄关兼顾书房通道又是一个不常见的设计思路，在节省过道的同时，书房的私密和安静因此遭到破坏。

约12.7米南向采光面，设计一阳台双飘窗，与阳台链接的约5.7米一体化餐客横厅，确实是把挖掘利用率和气场做到了极致。

但横厅挤压后的面宽，以及与约115㎡同样的南向书房设计，把两次卧全部挤到北向空间，至少对笔者来看，是户型上的瑕疵。

▲和映云筑180㎡户型图

约180㎡户型预计将于二开上市，但同样只有四房的偏舒适设置。

约17.2米南向大面宽短径深设计，约10米跑道式阳台，链接约6.6米窗明几净的大宽客厅和次卧，约67㎡餐客厨空间，格局宽明方正；户型图显示出超宽U型中西双厨，构造出大家庭的烟火气。

约3500元/㎡的装标，包含了地暖、中央空调、新风三大舒适系统，墙纸、厨房方太洗碗机，主卧科勒智能马桶盖，凉霸、电热毛巾架等小家电也都有配，还是比较实诚的。

▲九月森林实景 摄影｜渔舟

小和山就像是西湖区的飞地，不但地理位置上有点孤独，在衡量城市，或者房地产发展三大要素上：人口、产业、配套上都有所欠缺。

人口上，其一，不能像闲林这样通过大规模的开发力度，用价格、数量换人口；

其二，在地铁12号线没有开通前，给产城未科做平价居住配套，与闲林相比既没有价格优势，也没有交通优势，对老城西来说除了区划一致，吸引力也不够强；

配套上，几乎都没有探索出适合自己的独立配套体系，像样点的商业也要到3、4公里外的印象城、乐天城去要去靠，完全留不住喜欢热闹和城市生活的年轻人。

产业上，能拿得出手的环浙工大创新创业集聚区，围绕智能制造、量子信息、工业设计三大主导产业的新格局才刚刚开启。

而在最敏感的限价上，小和山低密3.14万/㎡的限价，既超过宝寿山一山之隔余杭闲林低密2.7万+/㎡最高限价约4000+/㎡；

又不像三墩北这样既兼容西湖区教育资源优势，又兼具西湖区限价洼地的板块属性；更不像之转能够很便利的承接滨江、钱新外溢需求；

▲九月森林实景 摄影｜渔舟

因此，和映云筑能够拿出来比较的是杭州教育强区——西湖区的教育优势；以及相较今后杭州大部分——车辆段的伪TOD属性（车辆段与地铁的距离较远），和映云筑还有着双地铁TOD的优势。

在户型不断拔高的今天，和映云筑的另一个优势是约115㎡起步，360万级的门槛总价，算是西湖区总价门槛最低的新盘之一；

想低预算留在西湖区，还享受教育优势和低密、宜居环境，无疑是没有问题的；只是户型设计上并没有凸显出洋房的高得房率优势，也是个不小的遗憾；

能够通过两条地铁线职住便利通勤的购房者也可以考虑和映云筑。

但品牌号召力上的劣势，包括前期户型、人群定位、商铺零售而非整体招租……等等一系列前期遗留下的定位偏差在未来会凸显的更明显，想突围并不容易。

最大的隐忧是没有好的题材和爆点制约了板块的上限，这也是为什么同属TOD，有的是红盘，有的却很艰难的重点所在。

 

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