​滨绿硬刚兴耀搅局，临平北三国杀谁能胜出？ | 房叔跑盘No.131

共 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲东湖新城实景图 摄影｜渔舟

临平山北一直以来是临平，甚至主城东北部、钱江新城等区域刚需外溢的重要区域。但是与同样2万级的闲林命运一定程度上取决于强关联板块——未科不同。

自从临平山北这个称谓被东湖新城取代后，这里就表现出“我命由我不由天”的自强韧劲。

地铁9号线落地，以荷禹路为轴线，荷禹路、五洲路、龙安三站地铁TOD为核心的城市规划，以及临平北高铁新城、市民文化中心、体育中心、三甲综合医院……等全面高等级的城市综合功能设施规划方案纷纷涌现；

如果按照蓝图剧情发展，东湖新城将自然成为2万级板块中均衡性和期待值颇高的板块。

但就像很多新城至少兑付期要5-10年时间，东湖新城的城市规划高潮部分都在起步中。

▲东湖新城规划示意图

到目前为止，板块TOD第一站荷禹路站商圈逐渐成型；

其中有板块唯一落地的综合体配套——万宝城，在万达接管后，将变成杭州第四座万达广场。与栢悦中心一同构成了目前板块中最具有生活气息的重量级TOD商圈；

第二站—地铁五洲路站，附近市民广场湖区刚刚挖好，南北建筑雏形刚形成……但其他属于TOD的商务、商业办公属性的地块还在出让计划中；

第三站—龙安站更是还是襁褓之中的TOD，目前还处于湿地状态，农田和杂草丛生，东湖新城的所有高能级规划要么在缓慢建设中、要么还是规划……

但是好消息是围绕着龙安站附近规划中的临平北站，将规划一座站城一体化超级TOD综合体，而且在政府官宣当中有望争取为杭州北站的预期……

据说龙湖、台湾新光天地等商业运营企业也对龙安站TOD土地，表示出相当意愿……

大致啰嗦了这么多，最终的目的是想让购房者对东湖新城有一个大致了解。

因为板块配套成熟度和规划方向、能级，一定程度上不但决定了板块的宜居程度，也决定了板块未来不仅是价格、还包括潜力为基础的价值走向。

接下来看看东湖新城目前在售的这些新盘。

东湖新城在这几年不管是供应量，品质、销量都在2万级板块里属于流量网红板块；

今年3月29日本年度第二次土拍出让了东湖新城双子地块，北面的一宗地块为滨江竞得的听荷芳翠府，南面一宗地块是绿城竞得的月依星河轩；

这也是继未科、勾庄之后，又一个由两大本土品质房企滨江、绿城先后两次硬刚的板块，并且这次基本同时段开盘。

再加上刚刚加推完，并且有少部分剩余房源，地段成熟的荷禹宸府，产品力表现出众的兴耀观麓里，仅在这些层面，东湖新城也成为这两年卷产品卷的最强的2万级板块之一！

▲ 听荷芳翠府周边现状实景图 

如上图，听荷芳翠府东面是规划顺意路，顺意路以东直到荷禹路都是规划中的市民中心的商业、商务、公共设施用地；而从楼盘向东到龙安站C、D两入口都在400米内，妥妥的地铁盘；

南边是木省桥港河及城市绿带，并隔河流与规划羽书街、月依星河轩相望；

西面是规划道路，道路以西早期规划为宅地（未来有调整为教育用地的可能）；

▲左：乾元小学/右：长江汽车

北面紧邻宏达路，过马路正北、东北面为高铁新城规划用地，地块东南角目前有乾元小学，西南角现状为待转让的杭州长江汽车有限公司。

▲ 听荷芳翠府效果图 

先看产品面，首先2.2的容积率一改以往东湖新城偏高的情况，布局了8幢15-17层小高层，最大楼间距可以达到约百米；

而且外立面为铝板线条框形与真石漆+大面积玻璃组合，相信交付后一定是气场拉满；

▲左：样板区景观/右：单元门厅实景图

园区中心还设置了大面积的不规则艺术水景，从售楼处的实景样板区也可以看到景观园林设计依然采用滨江标志性的亚热带风，而且公区和单元门厅都显的挺高级。

▲样板房实景，非交付标准，仅供参考，以开发商交付为准

精装方面包含地暖、中央空调两项家居舒适系统，还包含洗碗机，客餐厅、卧室墙纸……确实在2万级的产品中并不多见。

▲建面约98㎡户型图，仅供参考，以开发商公示为准

户型设计上滨江在不同的板块根据购房者预算和市场调整户型大小的策略显露无疑。

项目以约98㎡起步，两房三开间朝南，双联阳台尺度足有约6.3米，厨房还预留双开门冰箱位置。

▲建面约109㎡户型图，仅供参考，以开发商公示为准

再上去为约109㎡类四叶草四房户型，为功能强大，面积紧凑的户型，非常适合多家庭成员使用，关键是220-230万就能买到四房，确实可圈可点。

▲建面约139㎡户型图，仅供参考，以开发商公示为准

听荷芳翠府还一口气提供了两种类型的约139㎡神户型，一种是三房朝南，边厅双阳台功能分区户型；另一种是四开间三房朝南双联大阳台户型，适合不同需求。

▲ 月依星河轩周边现状实景图

如果说听荷芳翠府位置优势是距离地铁近，那么月依星河轩的优势就是更靠近文化中心（市民广场）；

东面与听荷芳翠府同邻顺意路；南面为昌达路；

▲ 上：文化中心效果图 /下：北驿站穹顶结构现状图

西南对角就是在建文化公园（市民广场西区），目前南北驿站钢结构已基本装配完成；

西面为规划道路；北面紧邻规划羽书街，再隔河对望听荷芳翠府。

▲建面约99、114、139㎡户型图，仅供参考，以开发商公示为准

月依星河轩户型设计上起步约99㎡三开间朝南三房户型，约6.3米+的大开间阳台，户型虽小，舒适度上并不差；

再上去是一个约114㎡功能四房户型，而且两房+L形书房侧方朝东、南，约6.3米双联大阳台，客餐约6米大飘窗；

约139㎡户型为三房+一阳台朝南，另一边约6.4米侧阳台的组合搭配，是四个卧室面宽全部大于等于3米的纯大四房。

▲月依星河轩样板区实景图 摄影｜渔舟

月依星河轩在产品上首先卷的是架空层，7幢高层首层全部设计为架空层，植入了绿城“抽屉式”设计理念；

将融入睦邻空间、睦邻书屋、U-YOUNG空间、奇妙空间四大主题，打造全龄可享活力空间，旨在让架空空间与自然互相渗透。

另一个卷的地方在泳池、景观园林。以度假式泳池为中心，立体延伸十大全龄景观，创造栋栋皆花园，户户见四季。

▲月依星河轩架空层实景图，来自绿城官微

目前绿城体系化的全龄“春知学堂”也将引入，以大自然为“第二课堂”实现更广泛的“儿童认知”体验，并创新绿城原有的“植物功能体系”，打造果园、香园、蝶园、儿童戏水空间四大场景。

▲月依星河轩展示样板房实景图，仅供参考，以开发商交付为准

再一个卷产品的地方在室内精装，月依星河轩装标包含墙纸、中央空调、洗碗机、主卫智能马桶等，并赠送地暖系统、玄关柜；

值得一说的是月依星河轩把上述产品统统做了“全维度实景示范区”，让购房者对未来呈现的状态有亲身体验；

以目前示范区呈现的状态来看确实超越了大部分2万级楼盘标准。

说完了滨绿新盘，再看一个稍早上市的内卷产品，位置更靠近五洲路站的兴耀观麓里；

▲ 观麓里周边现状实景图 

观麓里东边为长宁路，一路之隔是在建新洲路邻里中心、幼儿园；邻里中心南面是即将交付的云栖宸园，幼儿园北面则是临平三小（新洲校区），再向东是即将交付的汀洲印月；

▲左：长宁路在建邻里中心/右：西南角丝绸城

南面为宁禹弄，路南边是江南国际丝绸城，裙楼配备有一些社区商业、宾馆、酒店等日常生活配套；

西面汀洲路一路之隔是未出让的五洲路TOD商业商务用地，从项目出发步行到五洲路地铁站也就约500米；再向西荷禹路东侧就是第三城商业和住宅；

▲左上：长宁路东南角/右上：月映咏荷园

左下：临平三小新洲校区/右下：云栖宸园

北面是快交付的月映咏荷园，西北是在建进度迟缓的复创云城；

▲观麓里效果图

观麓里南立面以大面积玻璃搭配高级灰铝板，并辅以暖色调线条点缀，顶部配以暖色格栅，从效果图上和样板区看确实挺显品质。

▲观麓里归家大堂、中庭实景图 摄影｜渔舟

同样以样板区看，酒店式归家大堂、景观水池、全龄活动场地、入园风雨连廊构成了整个楼盘的景观轴线，而且品质上即使对比市面上4万+的楼盘也一点不虚。

▲左：外立面实景/右：风雨连廊实景图

户型上门槛面积设计了越来越难见到的稀缺约89㎡三房两卫，三开间两房朝南的两卫户型，而且套均200万内就可以入手的；

▲建面约89、109、139㎡户型图，仅供参考，以开发商公示为准

约109㎡做到了四房两卫，且主次卧双联大阳台，客餐厅大飘窗；

最大户型是板块统一的约139㎡户型，三开间朝南，南晾晒功能阳台，侧边观景阳台的双阳台设置，特别的是北书房，面宽特别大。

▲观麓里展示样板房实景图，仅供参考，以开发商交付为准

观麓里内卷的还有精装，除了中央空调外，还有客厅岩板、玄关柜、主卧背景墙布、前置净水器、主卧智能马桶盖等。

目前观麓里所有楼栋都已开盘，仅有少部分房源待售。

▲东湖新城规划示意图

一个小2万级的板块，规划有高铁站城、三站TOD综合体，大体量的区级市民广场（文化中心）+市民广场+人工湖区，以及已开通的地铁沿江9号线，10站到钱二……等配套，都颇能为板块加分。

并且，从20800-22000-22600元/㎡，三年时间板块限价仅涨了不到10%，在杭州众多板块中实属限价增长幅度较缓的板块；

特别是在滨江、绿城、兴耀、德信等新老品质房企不断有新项目入局，让板块的产品内卷不断加剧，加量加质基础上的不加价，对于购房者来说无疑是举双手赞成的好事情！

▲万宝城实景图 摄影｜渔舟

唯一遗憾的是与大部分新城一样，预期的兑现略显缓慢。

除了万达广场加持的万宝城有一定的实用意义和生活氛围外，复创云城、第三城商业部分过去三年了，还遥遥无期；五洲路、龙安TOD用地出让及商综运营商也迟迟未能落地；

市民广场、市民中心的商业、文化综合体进度也不尽如人意……这一定程度影响了刚需对板块的信心，但好在城市界面上已经大幅度提高，政府的决心也在加速。

东湖新城不说是必摇的2万级板块，也能算是必看板块，特别对于城东、钱新、城中、临平老城的刚需购房者。

在这个已经不看倒挂的年代，只要产品足够好，依然是可以入手的。

其实在这一轮双限行情之前，杭州楼市本没有”倒挂“一词，新房都是比二手房贵的，凭的就是超越既往的产品力。

只要产品力足够，未来同样能够在自己板块力脱颖而出。目前东湖板块绿城、滨江、兴耀三国杀带来的优质产品，就是一个代表。

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