杭州的阳谋

原创 KE 杭州房叔

未科为核心的大城西，今年无疑站在了舆论和行情的风暴中心，价格再次下探、阿里裁员接踵而来，唱空未科、城西的声音不绝于耳。

但在我看来，多数声音并未真正看懂其中的市场逻辑关系，以及隐匿其后的城市战略。

对杭州楼市了解深入一些的朋友应该知道，大城西去年独占了一条楼市紧箍咒——职住平衡，大走廊新房需提供50%及以上比例房源专供廊内需求。

这条专属政策协同全城最严格的限价，从根本上动摇了大城西短期房价上限基础。何解？

△未科核心区实景图 | 摄影：KE

任何一个区域的房价，基本盘一定来自于内生性住房需求的托举。

职住平衡则将大走廊内部需求充分解放，无需和廊外需求争夺新房供应，廊内需求只要坚持摇号，新房中签就只是时间问题。

存量住房自然丧失了相当比例的潜在需求，二手再度回调无法避免。

明眼人还应该能够从政策端，看出另一个不易察觉的端倪：为何杭州要在大城西实施专属的职住平衡，限价更是无比严苛？

站在杭州决策层的角度看问题，一切便无比清晰。

长三角的内部竞争中，无天然良港+外交城市的特殊城市使命下，杭州早年很难也并未建立起制造业的比较优势，发力二产也不可能在城市竞合中真正的突出重围。

想要领先对手城市，杭州必然选择强化自身比较优势，依托高等级、丰富人力资本为核心，孵化与其他城市错位的新兴产业。

经过数十年的积极探索，杭州也确实找到了这条差异化的产业道路，且孕育了一大批对手城市不具备的优势产业巨头。这就是数字产业。

△阿里总部实景图 | 摄影：KE

阿里、网易等领军平台企业的壮大，助推杭州迅速异军崛起，位列北、深后的中国互联网第三城，在某种意义上，杭州凭借着数字产业悄然触碰到了一线城市的门槛。

回到城市内部，城西科创大走廊恰好就是数字产业的核心承载区。

以未科为中心，集聚了淘天、菜鸟、飞猪、钉钉、阿里云等阿里系总部，以及字节跳动、快手、中电海康、VIVO、OPPO等大批迁入型平台企业，上下游中小企业更数不胜数。

西湖大学、四大省级实验室的密集落地，加上深度布局城西的浙大，产业之上，又多了一条完整的产学研链条，国家科学中心核心承载区初露锋芒。

制造业的产业内卷成就不了一座世界名城，只有差异化的数字业，才能铸就东方西雅图、波士顿。

一条文一西路，一条城市战略的具象轴线，未科为核心的城西科创大走廊必须成为一把尖刀，准备随时刺破城市天花板。

△未科核心区实景图 | 摄影：KE

但这把尖刀在近些年遇到了房产为主的要素资源价格快速上涨，产业人口上车难度较高等短期弊病。

于是以让渡短期城市、土地价值换取产业要素的加速集聚、区域发展的再次飞跃，专属于大走廊的严格限价+职住平衡的组合拳应运而出。

代表着大城西、杭州破局长三角深度竞争的新城市阳谋。

正是城市阳谋的全面实施，特别是“职住平衡”的较晚推出，叠加产业振荡、教育资源缺位，才真正导致了城西楼市进入快速回调期，但这些都会是阶段性现象。

前者是服务于城市战略的主动而为，教育则被列入建设城市新中心的十大工程，国家层面重提发展平台经济、余杭区gpd增幅全市第一预示着城西产业的王者归来。

政府主动而为，对年轻人、刚性住房需求而言，就是这座城市最大的馈赠。

职住平衡也好、严格限价也好，目标都是压低区域短期的住房成本，最终的结果却是给区域房产价值带来深厚的弹跳空间。

就如一根弹簧，压下去高度是低了，势能并未消失，经年累月的不断锻打下，它的弹性势能只会更强劲，稍加放松，还给你的就是一飞冲天。

大走廊房产亦如此。

△城西科创大走廊实景图 | 摄影：KE

市场定价让位给政策定价，主动而为加速城市进阶，一头是压低的区域价值，一头是区域奔着城市新中心而去，两者的背离累积着无穷势能。

承接势能的，唯有优质房产，特别是限价下的品质住房，典型如梧桐郡、未来海。

新房限价2万+，进入存量市场后，高点竟突破4.5万+、触摸5字头。经历充分回调后的今天，收益率依旧傲视全城同价位新房。

这就是政策定价及区域生长相背离的真实能量。

2019年后，四年间未见下一个梧桐郡，直到今天，一个“归来之作”即将掀起一场新的城西楼市浪潮。

同样是2万+、品质房企、紧邻地铁站点。

湖颂丹青府来了。

第一眼看见湖颂丹青的效果图我就惊了，杭州的刚需新房居然卷成这样了。

△湖颂丹青立面效果图

屋顶来自于宋徽宗瘦金体书法笔锋的锋利檐角，立面横纵方向由香槟金铝板线条勾勒、四角微微上翘，整座建筑振翅欲飞，配上园区水景，“有亭翼然临于泉上”的飘然气韵四散开来。

建筑底部一楼大量使用木纹铝板，入户顶檐取用宋代官式建筑常用的多层次飘檐形制，木纹铝板立面之间，定制的玻璃墙透着沁人心脾的青绿。

这哪里是2万级该有的规格和形态？说是“豪宅落入凡间”恐怕也并不为过。

事实确实如此。

对于首次落子杭州的椿实、方远，以及小别杭州不久的金地，2万新房豪宅面孔是必选项，前者需要口碑的一次性炸响、后者需要宣告回归的力量。

当杭州新房集体转向内卷之时，湖颂丹青只能更加的卷，于是才有了杭州第一座丹青系落地：

△湖颂丹青效果图

以天才画家王希孟的传世名画——千里江山图为蓝本，一抹丹青的世界表达。

再看几眼湖颂丹青的示范区：

面向城市的是一方“翡翠碧影”，臻选翡翠绿大理石铺陈，造价五倍于普通石材，如海浪般涌动的碧波纹理未来将成为小区围墙的形象面。

△湖颂丹青示范区实景图

接着向前，11500块精磨琉璃砖雕砌的“青绿长廊”映入眼帘，68米归家旅路似乎闯入了宋时高宅深院。紧贴着的“水榭丹青阁”，约2.6m的外挑檐，还原宋代宫室五脊殿。

△湖颂丹青示范区实景图

外围数颗造价高昂、约8米高、30年树龄成冠移栽的“珍奇黑松”将一切掩映其中，整个示范区层层递进，移步异景，淡青色、木纹金色交相辉映。

难以想象这仅仅是一个2万级楼盘的初始诚意。

一场更壮阔、细节无穷的游园体验，还在后面等待着归家的都市人。

△湖颂丹青景观效果图

示范区外，青绿长廊还有一条，就在楼盘主出入口，其后围合起大面积水景的回廊、公共客厅、架空层构成四水归堂之势，自此湖颂丹青的一带两轴六园便全部豁然眼前。

△湖颂丹青景观效果图

“琉光亭院”、“丹青书院”、“飞虹卧波”、“九松坪院”、“云鲤乐园”和“沐光剧场”依次铺陈园区，从千里江山图中“飞入”寻常百姓家。

湖颂丹青绝不仅是立面、景观、细节的高配集合体。

而是拿一块地、还给城市一座国际化的在地作品，高配只是方法、不是目的。

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都知道杭州是全国领先的产品力城市，可上升到作品级楼盘，纵使杭州也很难将其与普通购房者匹配起来，基础款才是刚需购房表单里的常态。

湖颂丹青打破了这一常态。

2万出头的限价配上整盘“100方”户型配置，无论边套还是中间套，全部只需两百来万，几乎是城市最门槛的价格。

作品级新盘与刚需价格罕见的形成嵌套关系，上一次出现这样的“高低配”，还是同区域内的梧桐郡。

△湖颂丹青户型图

户型虽小，五脏俱全，湖颂丹青的户型纵观全城竞品，恐怕也是相当出挑的那一档。就拿边套户型来讲：

约103方的有限空间，横厅、双开间阳台、大面宽U形厨房等元素一个都不少，细看下房间大小，几乎每个房间都有足够的空间摆下衣柜加双床头柜。

△湖颂丹青约103方展示样板间实景图（非交付标准）

玄关大尺度预留柜体空间、客餐厅还扣出一组储物柜体空间，加上高度克制的飘窗，竟有些改善平层的气息。

约102方的经典三开间户型，湖颂丹青同样创新满满：

杭州市场首见的S墙设计，配合玄关柜、背景墙，足以成为同类户型的收纳之王，同时解放小户型厨房与冰箱的世纪冲突。

△湖颂丹青约102方展示样板间实景图

半开放式的厨房联动移门，打开后还给你的就是一整个LDBK联动奢阔空间，当然，每个房间同样尺度阔错，阳台大的不像102方，将小面积也可大容量发挥的淋漓尽致。

这样的房子和户型如果还在地铁旁呢？

是，又不止，因为湖颂丹青还是三站万象城级商业的地铁房，出门200m即16号线站点，站点之上，一座家门口的商业TOD正破土动工。

同样是三站绿汀路、紧邻地铁站点，品质房企加持，上一座正是“神盘”梧桐郡。

不同的是，湖颂丹青的模样更似“豪宅”、价格更低。

△湖颂丹青示范区首开现场图

购房者的眼光无疑是如炬的，当其他2万+普遍深陷泥沼时，湖颂丹青示范区首开当日，竟夸张的涌入了千组来访客户。

也不得不说，历经市场洗礼，杭州人懂美学、懂城市、更懂品质的力量。

改变城市格局的希望之地，选择主动而为、阶段性自降身价的背后，藏着杭州冲击更高等级序列的城市阳谋。

同时给了年轻人唯一靠近杭州城市战略和城市中心的机会，以及超强的房产价值弹跳力。

如果2023年要选一个刚需代表作，我想只会是湖颂丹青。

△湖颂丹青景观效果图

毕竟，地铁旁、“豪宅模样”、新中心崛起、三站万象城级商业，几乎每一条拎出来，都是200万级的奢望。

200来万，目睹城市崛起的机会，可能也只此一次。

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文/KE 编辑/KE

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| 今日公示楼盘 |

板块楼盘名	面积(㎡) 价格(元)	套数上期中签率‍
临平汀桂里	121-139 28940	54 /
闲林栖霞湾	239 20059	24 100%
运河新城锦上湾	109-197 37000	184 14.31%
丁桥桃境满元里	105-145 34370	76 96.72%
石桥灯塔枫宜晓庐	102-127 34690	86 /
萧山珹曜云府	100-110 29500	100 42.55%
瓶窑云珹府	130-152 20500	107 /
北部新城翠宸里	103-139 31200	192 60.15%
北部新城星缦云渚	128-141 29090	110 /