眼下老城区黑马，非他莫属，错过不再

关注当下杭州楼市细微变化，会发现几个购买趋势：购买主力改善化、地段核心化、户型扩大化，这三个维度几乎就是当下买房充分必要的底层逻辑；

道理很简单，一方面弱周期核心板块抗周期能力更强；

另一方面，城市化程度越高，核心板块增容，得房率降低的表征就越明显；

最后就是前两者作用下，加价不加量导致的结果是：房子越买越贵、面积越买越大，实际空间感受反而小了；

不由不发出：现在的100㎡不如以往的89㎡；150、160㎡甚至不及原来的139㎡……的感慨。

因此，需求倒逼户型升级，进而最终影响楼盘定位的四要素：地段、容积率、限价、户型相互排列组合，经过市场洗礼，最终产生趋于平衡的产品；

就像钱二北天澜双子174㎡起步，到更核心的五六堡TOD潮映双子208㎡起步；世纪城潮展云启178㎡起步，到奥体望阙轩则199㎡起步……

因此，对于老城区偏纯刚性改善有三个公认的门槛指标：武林、钱新双中心约10公里生活圈 、建面约139㎡、 600-700万级。

如果再加一句限定词：职住便利、配套成熟……能同时满足这几项指标的新盘存在吗？

现成就有个案例：老城区武林新城板块的黑马——枫宜晓庐，数次开盘，都成为实打实购房者房票投出的低中签率黑马。

它凭什么出圈呢？密码之一：户型；

一日三餐、柴米油盐、娱乐休息，相信我们每个人一天中大多数时间都跟居住空间、户型强关联，因此，我们往往把户型放在购买房子的第一要素。

但是，你相信吗？枫宜晓庐约1.7容积率，居然与低密红盘——小河云庄，同为近两年老城区已售在售住宅中容积率较低的项目；

先天的高得房率优势，设计上突破面积桎梏，将老城区大四房拉低到老城三大指标：建面约139㎡户型区段，套均总价仅500万级，且并没有牺牲一丝舒适度。

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▲枫宜晓庐装修示意图

就以即将收官的建面约139㎡户型为例：总尺度、卧室、客餐、阳台四大主要空间做了四个“big”：

第一个大是：南向约12.6米大面宽。没概念？这数据已经超越市面上建面约180-200㎡主流叠墅类的低密楼盘。目的是让新鲜的空气、冬日的阳光尽可能多的渗透入室内，提高舒适度。

第二个大，139㎡难以置信的豪横到面宽足有约5.5米的大横厅，单单面积就超36.1㎡，环绕一圈的周长就超18米，甚至可以让小朋友肆意的骑童车绕弯儿；

平时招待亲朋好友，或者放架钢琴或做个开放式书吧、茶吧都游刃有余，这样的尺度放在高层至少要150㎡以上户型才能有；

第三个大：衡量房间大小的面宽指标上，也非常出众，除约3.8米的主卧套房空间外，最小的北卧面宽都约3米，妥妥的豪配大四房；

第四个：约5.5米面宽的大阳台，无论是添几个户外桌椅，做室外茶吧；或置一排绿植架，莳花养宠，都很nice……

这个139㎡无论生活功能、性价比全无死角碾压大多数同级户型，足以排上杭州139㎡的经典设计榜单。

枫宜晓庐最后一开还有功能性极强的建面约127㎡类四叶草四房；

三开间朝南约10.4米大面宽，尺度最低约2.9米开间的四房，约6.9米面宽的跑道式阳台，能抵1.5卫的干湿分离的公卫……简直就是家庭人口多，预算不足的首刚改彩蛋户型。

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▲武林实景 摄影｜王曙辉

密码之二：凭强板块配套出圈；

武林新城与其他杭州任何在建新城不同：既延续武林中心的繁华基底，又在城市有机更新基础上腾挪出堪称奢侈的规划用地。

而这些土地，既作为拼图填充到武林核心的再次复兴计划中，又承担了中心人口沉淀、CBD焕新、居住迭代的重要使命；

因此，大片城市留白，为配套资源倾斜和居住惯性的“内生购买力”提供了爱的源泉。

而这样的更新，就如：上海新天地、徐汇滨江“老城市，新活力”的活化利用，逐渐失去价值的老城凭借城市机理重构，很容易复活成老钱的“乡愁记忆”，新钱的“价值宠儿”。

枫宜晓庐所在的武林之星城市秀带就是武林新城焕性的七大片区北端核心，与南端的文晖-嘉里-和平商圈一脉相连；

官方为它贴的标签为：“杭汽轮”文创综合区。

▲杭汽轮文创区效果图，来自杭州发布

以杭汽轮工业遗存为特色，结合电竞数娱小镇、亚运场馆——杭州电竞中心的双产业核，建立精彩的多功能城市级综合体。

▲枫宜晓庐区位示意图

枫宜晓庐西边一路之隔就是规划“杭汽轮”文创综改核心，迈过东新路就是拱墅头部名校安吉路教育集团旗下的九年一贯制学校——景成实验学校，近享拱墅区高质量教育体系（期房学区以交付后政府相关教育部门划分为准）。

▲新天地实景图，来自网络

直线距离约300余米就是地铁3号线汽轮广场站，1站地铁近享新天地、中大银泰城所赋予的约148万方城市综合体集群带来的城市繁华配套。

通过地铁3号线出行，1站即可转4号线，2站转5号线，这三条地铁线路帮未来的业主紧密快捷锚定三大中心。

如果开车，一脚油门就能上秋石快速路，也能享受留石、上塘、秋石三条高架快速路网形成的通勤快速闭环，到武林、钱新都相当快捷，这就是老城购买指标的第三条。

无疑，住在枫宜晓庐既氤氲着老城的烟火气，还兼得新城更新的繁华、职住通勤的便利。

它是既能满足全城全域的核心改善、又能满足户型功能匹配，兼容性价比的，既有还有又有的新盘！

密码之三：凭超强产品力出圈；

我们一直说双限下，房企品质的上限差距不大，要出圈拼的就是下限；

国内体系化做的更好的万科，优势并不在于每个项目上限有多高，而是更注重每个项目均衡性有多强。

加上枫宜晓庐还有国企浙江交控做背书，反映到楼盘上就是：没有短板的产品力和超强的稳定性；

从「隐秀系」再到「宜系」，把个例超常规发挥，进而到常态化普及，无疑是万科强体系化的表现。

实际就是：枫宜晓庐通过以往广受年轻改善客群欢迎的新加坡式花园设计灵感得以固化；

到过样板区的应该感受颇深，不，应该说没有不震撼到的，而且内心深处都有种不真实的疑问：“莫不是走错了案场？

▲枫宜晓庐示范区实景图

确实，看上图，3万级的枫宜晓庐甚至将足以对比5万+景观理念——“自然度假，都市伊甸园”的设计理念进行到底。

主入口就是“宜系”标志性的门头与落客区，衔接以酒店式的透明“礼仪盒子”、以及艺术化的“建筑灯塔”组合，迎来送往每一位业主，且留一盏归家的长明灯。

▲枫宜晓庐绿屿伴盒实景图

不同种类的亚热带、温带的绿植、花卉，不同层次与材质的硬质景观，大量的檐下空间，叠水、清泉、景墙，在室内与室外之间构成无界的渗透空间；

营造出“明月松间照，清泉池上流”及“起舞弄清影、何似在人间“的意境和仪式感；

这就是实景呈现的一进”水庭花园“。

▲枫宜晓庐混林光环效果图

未来，穿过清浅的“水庭花园“，还有秩序井然的“臻艺枫林“主题树阵；宜静又宜动的全龄「盒屿会客」、小朋友的“迷宫植物园”、大小朋友混龄剧场「混龄光环」、架空层内可以静心阅读的“学习盒子”…… 

构成“三进两轴五园”的景观体系，将归家动线与生活场景巧妙融合。

▲生活景观配套导览

未来的场景是不是很高级、很治愈，也很梦幻、很放松，这就是宜系产品的精髓所在。

环顾目前堪比教育的杭州产品内卷，卷产品、卷精装的3万+产品中，一个样板区就做了小半个园区景观，卷景观园林能卷到如此水准的楼盘也没谁了！

▲枫宜晓庐效果图

枫宜晓庐采用简约经典的现代立面风格，以流行的直线条、大线框、大体块的简约雅致感，和高级灰、白色系为主；

首层辅以天然石材和金属线条勾勒、修饰，赋予建筑灵动轻盈的外观。

▲枫宜晓庐样板房实景图

精装上除了中央空调、地暖两大舒适系统，汉斯格雅+摩恩、科勒的卫浴组合，含洗碗机的老板厨电三件套外，万科全新研发800库超级玄关柜、厨房凉霸、前置全屋净水、三玻两腔隔热降噪玻璃、主卫高品质背景墙……等细节都考虑到位。

我们经常说：为什么品质盘在进入二手市场价格就很坚挺，或者很少放出来流通、转让。

道理是：每一座板块灯塔既是品质标杆，也是宜居标志，这样的楼盘可遇于不可求；

就如：良渚文化村之于良渚，大都会79号之于江河汇、古翠隐秀之于申花……这在产品力突破“限价等高线”的枫宜晓庐身上以预想得到。

杭州认房不认贷的政策靴子已经落地，各方利好楼市的政策工具倾泻也并不远，好处是稳市场，提振信心，副作用是会涌入更多的客户，你是静等前者呢？还是暗戳戳在后者出现前抢跑呢？

我肯定建议后者！

既留住老城烟火气又兼容城市繁华，既适合老杭州人也适合新杭州人，既能将户型功能与意向客户承受总价、性价比匹配，也能把老城核心和通勤便利相匹配……

这样无死角的六边形战士型产品怎么会不交出好的流量答卷呢？

▲枫宜晓庐效果图

枫宜晓庐即将迎来收官的7、10号楼，最后的建面约139㎡大四房约500万级爆款户型。

必须眼疾手快！

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