大申花超级红盘之战，拼手速！| 房叔跑盘No.132

▲湖墅、申花实景图 摄影｜王曙辉

说起杭州的红盘板块，申花是一定不能绕过的，它具有超级红盘的诸多基因。

申花大致有这么三个红盘基因：1、板块位置优势。申花是杭州教科书级的要冲板块，东边是一衣带水有水边贵胄之称的桥西，西边是城西科创大走廊起点蒋村，左右逢源；

南面是湖墅、文教，北面是祥符、勾庄，又承上启下；

因此，相对于武林、文教、南星桥、钱新等几无供应的老牌核心板块，申花是头部板块中不可多得兼顾科创新贵和老钱的优先选项配合西贵之称的大城西购买力，需求多了自然“洛阳纸贵”。

2、和需求匹配的高改产品；如果对比产品广度、深度、舒适度以及开发品牌，申花的百家争鸣，对比钱新、南星桥、江河汇，并不逊色；

粗略数数品质开发商里就有三顾茅庐的绿城、滨江，两度回首的融创，各落一子的金茂、万科、建发，以及天阳、融信等等……

受这些品质房企和改善需求青睐的板块，又催发了一代代持续迭代的产品同时代、同层次的灯塔项目。有兴趣点击以往推文：百家争鸣，形容申花楼盘颜值最好的词汇；

3、高能级的城市生活配套；地铁5号线+10号线十字交叉穿越；城西银泰城+大悦城+在建万象天地的综合体CP，学紫+育才登云+保小+卖小文津+华师大的教育天团组合，毫不逊色其他头部板块。

由此三项，在新房限价面前，申花一、二手房产生大幅倒挂，又引来更多需求，周而复始，良性循环，才有了南有奥体，北有申花的称谓；

但2021至今，相对需求申花供应都表现的较为克制，每个阶段大致2-3盘；

因此，屡屡出现像馥香园这样的门槛近千万还得拼高、顶格社保，像杭曜置地中心500万起步社保排序后中签率还低于10%的现象。

而最近，大申花无论是产品类型层面，还是年度热度层面，都是罕见的超级红盘大对撞。

从起步户型约114㎡，套均门槛约520万的河颂映象府；到约145㎡起步，套均门槛近800万的颂映传麒府；主力约200㎡，套均门槛1100万的招商申花萍水街项目；再到约195㎡起步户型，套均门槛1170万的滨江建杭湖墅项目，眼花缭乱的高端改善集中出街。

到底如何选？且边看边听，细细分解：

按照上市时间大致梳理一下：

最先上市的属于万科·河颂映象府，预计12月12号左右领证，首开预计1-6号楼，9-10号楼，首开套数约300套左右

【项目基础信息】

【建筑面积】约96152.4㎡

【容积率】2.7

【住宅规划】规划11幢9-23F

【户型面积】建面约114-210㎡

【可售套数】约512套

【精装限价】约46200元/㎡

▲地块周边实景图 摄影｜王曙辉

如上图，项目东边湖墅北路一路之隔是西塘河，一路流经华丰地块的星瓒颂锦府、杭曜置地中心等楼盘，经凯德湖墅所在的湖墅板块汇入京杭大运河；

沿河步行一路上尽是别人羡慕不来的各年龄段都热爱的打卡点，例如：运河大剧院、小河直街、小河公园、大兜路历史街区……

▲华师大九年制学校实景/效果图

南面规划育才路一路之隔是网传华东师范大学领办的九年一贯制学校，步行约1公里能到万象天地；西面与祥符派出所及在建12班幼儿园为邻，出个门就能覆盖幼小初15年的高质量教育。

北面为花园港街，如果从南门步行到10号线花园港街站大概800余米，未来育才路及路网修好后，走小路大概近200米左右，约600米可达。好在有写字楼和配套人行天桥所加宽的道路衔接，花园港街噪声影响有所减弱。

虽然容积率不低，但是排除写字楼部分，自沿河始楼幢高度自东向西递增的规划，能让渡出更多的景观视野。

▲项目效果图示意，仅供参考

从沙盘和效果图可以看出又是有别于其他万科及市面上的产品，就像是将南向整幅镜面，由一通到底的金属线条装裱，勾勒出俊朗大气的形体轮廓，非常震撼。

▲沙盘实景

而且可以看出，项目不仅利用架空层进一步把学习盒子、健身盒子等功能聚集，构成岛屿式分布的泛会所形态。

架空层空间还与室外景观连通，做到了视线与功能的“内外双循环”。

▲项目效果图

甚至从小区门头到门口的水景柱廊，再到水庭的三进式归家大堂，以及步入小区之后围合而成的映象水境，都不难看出小而精巧的构思。

河颂映象府建筑、景观、精装设计由打造过杭州壹号院、仁恒滨江园的gad，3个映象系作品的香港翊象设计，操刀过众多五星级奢华酒店的CCD团队分别操刀，地块虽不大，但营造上的重视程度和起点都高。

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▲项目户型图

再看户型：114㎡大阳台三房两卫，是杭曜置地中心之后大申花最小面积段，无疑拉低了目前申花户型门槛；

约139㎡三房朝南的四房两卫，双功能阳台户型；

约174、178㎡双套房四房三卫户型；超40㎡主卧，约53㎡客餐厅的大厅大卧约199㎡豪宅户型；以及约16.8米面宽，双套房的约210㎡五房三卫户型。

户型、限价框定的就是购买人群，更低门槛的万科有更大基数的购房者，无疑先声夺人。

运河不但在历史上是杭州乃至中国流动的财富象征，即使放在现在景观加持的运河河景房也是老钱们的最爱。

而“十里银湖墅，市井繁华地”的湖墅，又是大运河、余杭塘河、西塘河三河交汇地，更是杭州集万千宠爱的河景最盛处。

余杭塘河边的原民生药厂地块在老杭州人等待了10年后（2013年杭州读地手册上架）9月27日杭州土拍其中三宗宅地的两宗迎来了重生；

最先动工并即将上市的颂映传麒府，将是厘望之后，时隔4年多板块首个上市的新盘，预计也将在下周上市。

▲项目规划公示方案效果图，仅供参考

【项目基础信息】

【开发商】大家、安居、钱江、维科

【总占地】约2.1万㎡

【总建筑面积】约8.2万㎡

【容积率】2.8

【均价】55000元 / ㎡

【建筑面积】145、187、204㎡

【总户数】约308户

【交付标准】含4500/㎡ 精装交付

【住宅层高】3.1米

【物业类型】8幢16F-23F高层住宅

▲地块周边实景图 摄影｜王曙辉

项目东临教工路，南面是创享弄，步行到10号线翠柏路站约800余米；西面为景苑路，一路之隔就是新建的大关小学学院路校区，北面为待出让的商业用地。

▲颂映传麒府效果图过程稿，仅供参考

在立面上，延续大家白金立面精髓，并最大限度减少墙体，以大面玻璃为基底，银灰色系铝板为辅；

通过金色铝板线条在境面效果的玻璃上行云流水般的勾勒和巧妙融入，隐喻流淌着运河血液的宗地属性，宛若一面“站立的镜面”。

而顶部金色格栅和挑檐，在阳光照耀下，像极了傍晚夕阳映射下运河的细细波纹，整体效果气场全开，带来耳目一新的地域特色的建筑表达。

▲颂映传麒府效果图过程稿，仅供参考

在景观设计理念里，加入了“双遗产”的曲线元素和韵致。园林整体以“一园双遗三石十二境”为大结构，以“三峰七水四季花木庭”为造园理念，踏入园中有种一半是西湖、一半是运河的感触。

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▲颂映传麒府户型图

传麒府户型面积以14米+大面宽的四开间朝南四房约145㎡户型起步；约186-189㎡两套房兼北书房带阳台的南北双阳台四叶草户型；

以及约205㎡，兼具180双套房、书房+阳台的双阳台，约16.7米大面宽，四开间兼约6.1米横厅的终改户型。

▲透明售房网厘望、ARC挂牌价

同板块可参考的次新房厘望目前挂牌价约7万，但周围老破小包围，热度和交易量并不高，传麒府不管是城市界面还是位置都更好。

如果参考申花荣沁轩ARC挂牌价稍高，大致7.2万左右，可做参考。

湖墅板块纯高层，边上就是大悦城综合体配套，大家操盘品质有所保证，况且套均门槛不到800万，比周边次新二手房低了200万左右，新房优势还是挺明显，预计会跟河颂映象府对撞，成熟地段是优势。

湖墅二子另一个是滨江建杭湖墅项目，目前还没进入桩基阶段，预计至少3、4月才能上市销售。

项目基础信息：

【占地面积】约42288㎡

【建筑面积】约94972㎡

【容积 率】1.3

【均     价】6.5万/㎡（含6000元/平精装修）

【层     高】3.2米

【小区户数】5幢7-8层洋房，约93套，8幢6F叠墅，约108套，合计共201套

【户型面积】洋房约195 -265㎡，叠墅约285 -325㎡；

开盘时间：预计2024年3、4月

▲地块周边实景图 摄影｜王曙辉

项目东北边为在建热电路，按照规划将打通至大悦城西边的隐秀路；东边为景苑路；

▲大关小学学院校区实景图 摄影｜渔舟

南边为流音路，一路之隔为将江南水乡传统建筑的流水曲线及粉墙黛瓦，都体现淋漓尽致的大关小学学院路校区，硬件确实不错。

▲地块周边实景图 摄影｜渔舟

北面如上图，烟柳画桥，风帘翠幕，参差十万人家，确实好风光。

西边为学院北路，驱车去大悦城，绝对仅一脚油门。

▲规划公示效果图

按照项目公示建筑方案，外立面由大面落地玻璃+金色金属线条勾勒，叠墅通过退台设计突出层层超大露台的设计优势，洋房层高就有3.2m豪宅感爆棚。

园区内设置景观水池，大面积草坪树阵，与余杭塘河杨柳依依，波光粼粼互相映衬，确实有集小河云庄稀缺自然景观及西溪云庐硬核产品与一身的绝版底气。

项目地段优越，又是整个杭州市中心都十分稀缺几无竞品的的叠墅+洋房的产品结构，目前可参考的金茂府叠墅二手挂牌价格约10-12万。

目前也是处于桩基未进场的招商&北科建申花臻系高配项目，按常规也要明年3、4月才能上市。

项目基础信息：

出让面积：14835㎡

容积率：2.5

建筑面积：51480㎡

小区规划：5幢16F-19F住宅

户型面积：约200㎡-238㎡

开盘时间：预计2024年3、4月

限价：55000元/㎡（含4500精装）

▲地块周边实景图 摄影｜王曙辉

项目东至学院北路，向南仅约1.5公里路程，拐一个弯就是大悦城；向北约800米就是亚运会曲棍球、乒乓球主赛场，杭州市中心最大的体育公园——运河体育公园；

▲地块南边实景图 摄影｜渔舟

南至阮家桥河，如上图，河对岸就是天玺，隔东园路为天珏；

地块西至在建东园路，再西边是规划商业用地；北面临萍水街，对面是申花初代万家花城，顺着萍水街走300余米就是5号线萍水街站，600余米可以到城西银泰城。

▲招商项目规划公示效果图

并不大的约22亩的占地，规划设计上依然可圈可点：

1、一共5幢高层，面对河景和园区水景，做出一个静谧的小围合园区。

2、南低北高，所有楼幢正南北朝向，其中北侧沿萍水街2幢楼，南侧沿阮家桥港排布的3幢楼，正南向几乎完全错开，采光通风面和一线河景都最大化；

3、从效果图看，外立面以通透的大幅落地玻璃，以及超长玻璃栏板阳台为主，其余部分大概率也会以铝板装饰。

造型也极富韵味，建筑的东西山墙，都有多处线条流畅的弧形转角，意味着也将观景视野无限扩张；

▲前排靠河边，后排靠萍水街，立面细微变化，规划公示效果图

4、因为户型图还未公布，以规划公示图猜测：细节上北侧两幢，南向阳台与落地玻璃（客餐厅和部分卧室）朝外突出，循光性、通透感更佳;

沿河三幢的东边套，预计将采用双面采光的270°转角厅。

目前透露出的消息是：项目一共162套房源，两梯两户，只设置了约200㎡、238㎡两个面积段，不出意外的话，北面两幢为建面约200㎡户型，南面三幢为建面约238㎡户型一线滨水的申花终改！

▲养云静舍实景图/挂牌价

目前可参考的二手房养云静舍挂牌价约8.3万。

申花重磅综合体在侧，地铁步行可达，一线沿河景观，最大的城市公园，宜居性和便利性都不错的地块，高改有福了。

▲ARC周边实景图 摄影｜王曙辉

以上包含申花、湖墅的四块宝地上的四盘，都分别亮出了最大杀招，虽然在大户型面积段上略有重合，但从规划设计、产品营造和定位上都各有所侧重，特点都挺鲜明。

低门槛搏机会+学区预期的选河颂映象府，品质+综合体配套选颂映传麒府，地铁+综合体+纯粹人群选招商，顶级终改、低密需求选滨江建杭；

不过话又说回来，这四盘都是最近市场上的热盘中的佼佼者，不是大量上市，几乎都要拼社保和手气，不对撞个个都去摇，祝房叔粉丝好运！

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