面积出炉，顶流滨江安琪儿真实倒挂几何？ | 房叔好房No.01

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共23盘预售公示、登记，列表见文末↓

行情不行，红盘来撑，用倒挂和获益预期来调动整体的市场活力。

这招行不行以及可持续性暂不评价，可以确定的是，红盘一定能够激起局部的热，至少这些红地、红盘周边是如此。

今年也不会例外，行情趋势未改，土地市场承担了财政的寄希，也承担了稳定楼市的需求，所以优质好地依旧是2024年杭州楼市维稳的主心骨。

去年底以来，经过多轮曝光酝酿，以下几块2024“红地”早已吊足了杭州买房人的胃口。

它们是：星民TOD地块、南星水厂地块、水电新村地块、钱二五堡地块、低碳国际社区地块、兴议TOD地块、以及未来总部基地地块、安琪儿地块等。

遍布杭州各个主流区域，拥江核心区、滨江区政府、大城西、杭州老城。

但假如仔细观察这些地块分布，就可以发现一个事实：“老城红地”似乎供应最为紧俏，仅安琪儿市场一宗顶尖宅地出现。

加上安琪儿片区和望江新城、文晖一样，都为靠近西湖-武林中心城区少有的整拆整建片区，地理位置优异、可开发体量大，市场给予的预期值拉的极高。

△滨江安琪儿地块 |摄影：KE

此后滨江房产顺利拿下安琪儿第一宗宅地，更给了杭州购房者无限遐想，起码品质下限保住了，配上4.65万的惊喜限价，必摇的气质非常强烈。

几天之前，该地块的建设公示也正式出炉了，由此引发了一系列的争议，包括户型面积、项目真实价值等。

今天结合着建设公示和大家一起来看看这宗地、这个项目。

众望所期的市中心安琪儿地块，是否能够一炮而红，乃至催生出下一个望江、文晖，下一个顶流新房板块。

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安琪儿首发宅地由滨江于2月27日溢价24.4%拿地，楼面价达36240元/㎡，地块限价46500元/㎡，房地价差约10260元/㎡。

可谓极限空间拿地，开发利润极为有限，非常考验房企的开发能力，这也为后续项目户型设定埋下了伏笔。

同时值得注意的是，安琪儿地块虽更靠近传统城市中心武林，限价却和城东新城片区相同，结合周边分布着一些高端改善项目，因此市场普遍给出了明显更高的倒挂预期，受到了大批改善需求关注。

↓接着看一张地块航拍。

△滨江安琪儿地块（建议横屏观看）| 摄影：KE

从这张全景航拍图中可以看到，安琪儿片区基本处于整装待发的白地状态，目前进行了部分土地分割，其中滨江地块位于整个片区的西侧中间，相对靠近秋石高架，整体优质程度稍弱于靠近运河及东侧地块。

地块的西南跨高架为华家池片区，也是安琪儿倒挂对比的重要对象，正南为保利中央公馆，东北向为东站西广场，北侧京杭运河。

客观的评价安琪儿片区，可塑性尚可，是杭州中心城区少有的大规模城市更新项目，但总体缺点也有。

比如秋石高架和钱塘快速路的分割包围，南向噪声、粉尘影响不小，且与地块互通的道路为两条快速路的辅路，车流大、道路承载力不足，尤其是南侧艮山路，辅路仅为单车道，通行便利性有所制约。

加上地铁站点远离，整体上有孤岛感，和高架南侧的新塘、华家池等片区的居住舒适度、便利度有差距。

接下来看项目具体的建设规划情况。

△滨江安琪儿公示效果图

根据公示图可以得知，设计方为滨江改善项目才普遍舍得用的GAD，立面为大面积玻璃栏板、门窗加银色铝板、金色金属线条（大概率），山墙设置小窗。

地块一共规划有六幢住宅楼，围合式布局，项目中央配有露天水系。

主出入口在北侧靠近闸皋路，设置了大面积伸出的装饰性构建和景观门廊，猜测形制和近期爆火的桂月云翠大门类似，体面感大概率会被拉到很高的程度。

接下来看户型。

△滨江安琪儿地块公示平面图

根据公示图纸的楼幢面宽数据，大致推测仅有两种户型，一种为东侧五幢面宽约20.85m的大户型，一种为西侧单幢面宽约16.05m的小户型，面宽数据远超一般的改善性户型。

也就是说，滨江安琪儿项目的户型面积很大，起步户型面积接近甚至突破200方的可能性很大，通过地上建面和大概的套数反推，户均面积就高达约252方。

那么大概率是一个200方左右的门槛户型配一个面积超252方的大户型，总价就来到了900万+，主力户型高达1200万左右，加上车位，一般的改善需求基本无缘。

△滨江安琪儿公示效果图

户型大小明牌，GAD设计+大规模酒店入户大门，安琪儿注定属于富人和高端改善的狂欢，而这也是去年以来，杭州红地的普遍做法，无奈而又现实。

无奈的是，它们高不可攀，现实的是，这是极限房地价差下的开发最优解。

其他的项目信息不多，那最后我们就来做一个价值判定吧。

滨江安琪儿倒挂多少，相信这是所有关注安琪儿项目的读者最关心的，有参考标的自然最好，可惜附近并没有可直接对标对象。

△新塘片区 | 摄影：KE

原因在于，华家池也好、新塘片区也好，相较于安琪儿片区优劣分明，但总体形成了一定优势，毕竟它们要么有城区罕见的开阔视野和人文底蕴，要么和城市中心的成熟片区共融，综合实力更深厚。

而安琪儿片区呢，高架环绕、路网复杂、地铁不便，纵使可塑性强也难掩宜居欠缺。

和保利中央公馆比，滨江安琪儿项目的豪宅气质更佳，片区稍弱，和华家池绿地、世茂相较，亦如此，标杆滨江华家池，安琪儿则可望不可即。

所以6万挂牌价的保利、5.5-6.5万的世茂绿地，8万+的滨江包围之下，安琪儿的综合估价恐怕很难达到超高的市场预期，和前三者争一争高下更为实际。

那么合理面积的户型，约6万或许更配滨江安琪儿，倒挂1.3万+，在当下的杭州楼市，依旧是顶尖的存在。

△滨江安琪儿地块 |摄影：KE

但950万起的总价，已经隐约脱离了周边二线次新的竞争队列，来到了更高的总价维度，流动性、受众面进一步缩小，加上车位问题，倒挂1.3万有点悬，综合考量倒挂一万或许更靠谱。

1万的倒挂+4.65万的限价，依旧难掩滨江安琪儿的红盘成色，所以有实力有需求的情况下，摇还是要摇的。

毕竟限价逐步宽松蠢蠢欲动，4.65万的限价还能保持多久谁也说不好，也许就在近几个月，或许半年后。

倒挂已经成为稀罕物种的当下，也好好珍惜杭州楼市仍在场的真实倒挂一万+吧。

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文/杭州房叔 KE 编辑/KE

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

| 今日公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
铁路北	玉珊瑚	139	36000	104
世纪城	朗云	165-333	46000	332
拱墅	棠前文栖府	139-194	47800	157
申花	河颂映象府	139-199	46200	162
浦沿	滨望	105-139	37969	162
浦沿	朗拾滨屿	96-118	39000	112
东新	棠前嘉悦府	195-236	47000	58
城东新城	叠映里	131-139	46500	212
九堡	澜映悦城	105-139	33400	183
拱墅	映运轩	97-116	29500	72
临安	湖语牧松	173	23870	77

| 今日登记楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	截止日期
银湖	虹缤之都	96-130	21300	3.18
星桥	星缦和润	89-125	28200	3.18
小和山	和映云筑	115-180	31216	3.18
富春东	春桂璟庐	195	32873	3.18
空港	聆空云境城	97-110	20500	3.18
湘湖	崇璟和颂府	106-133	33430	3.18
市北	桂月云翠园	110-172	39500	3.18
乔司	潮阅尚境	105-139	28926	3.17
萧山	滨映时代府	96-130	18600	3.17
乔司	汀桂里	122-127	28940	3.17
钱塘	月琉璃	89-120	27500	3.17
闲林	咏溪雲庐	197-308	33150	3.17