钱二安琪儿、西湖拱墅滨江！大波好地来袭，扛得住吗？ | 房叔好房No.02

原创 KE 杭州房叔

共9盘预售公示、登记，列表见文末↓

上周四，杭州2024年第二批住宅用地拟出让清单公布，共涉及15宗主城区宅地，分布于上城、拱墅、西湖及滨江区。

其中上城区供应最大，宅地数量达到7宗之多，西湖区4宗、拱墅区3宗、滨江区1宗依次递减。

此次市本级二批次宅地清单，一举击破了年初关于主城供应紧缩的论断，同时结合萧余今年大批量土供计划，可以说，连续多年大批量供应的杭州楼市，今年大概率将继续在土地市场上高歌猛进。

懂的都懂，能够真正对2024年楼市走向起到决定性作用的，只有土地市场，而土地市场大方向已定，趋势即基本确定。

所以，2024年注定是杭州买房人更幸福的一年。

联系本轮主城供地计划，深度观察杭州土地供应情况，我们还能发现一个事实，土地供应结构中的好地数量和比例相较于往年有了大幅提升：

主城+萧、余、钱塘、临平的核心区的好地、低密地块成了供应的主力，边缘板块及远郊区县土供则持续保持克制。

这样的结果，在我们看来，主要原因有二。

△安琪儿地块 | 摄影：KE

其一，是土地买方——房企，在当下的大环境下明显更青睐确定性更强的优质宅地，也就是相对核心区域的宅地，典型的就是主城加萧余优质板块的宅地，近远郊片区的宅地意愿则明显偏弱。

对待这样的买方心理和需求，卖方注定会相应调整供应结构和方向，尽量增加相对优质宅地的出让。

其二，是楼市操盘手的调控策略，延续本轮大周期以来杭州楼市惯用的好地激活、稳定市场的手法，市场下行，好地提振。

因此，综合土地市场的形势和楼市需求，好地一定会是2024年杭州楼市的主角之一。

今年上半年陆续出让或挂牌的安琪儿、星民tod、兴议tod、绿汀路2.72万宅地都是其中的代表地块，本轮主城二批次宅地继续这一进程。

拿出了诸如钱二六堡、红普南路，安琪儿，运河新城，双浦等中上优质好地。

今天我们就简单来看看这些优质宅地的相关具体情况，加以一定的产品预判和价值判定，希望能够对读者朋友们起到一定的帮助。

△观翠揽月轩 | 摄影：KE

先看钱二，钱二今年无疑处于杭州楼市的舆论中心，前有五堡TOD方案争议，后又14宗宅地整装待发，一轮轮的冲击着板块业主信心。

但无论如何，钱二依旧是近两年杭州高端新房市场中的顶流板块，即使发行定价颇高，却也没有出现真正意义上的滞销楼盘.

相反，还出现了部分热度或产品层面的现象级项目，比如江月望云、天澜海岸、芝澜月华等。

不得不说，杭州的购买力着实深厚，经过三四千套的需求消耗战，截止至今天潜在新盘的去化预期也相当乐观。

去化乐观也就意味着地块出让的压力很小，本轮清单上的四宗钱二宅地大概率将顺利出让，且大概率为高溢价成交。

其中位于红普南路TOD的“HZ202402SC01”已经正式挂牌，起拍价格为32007元/㎡，新房限价52000元/㎡。

相较于不远处的“建杭潮语鸣翠轩”51000元的限价，单方价差1000元，差价的原因大概率是街道归属问题，也就是说，该地块大概率为彭埠街道，而非建杭地块的九堡街道。

而根据该地块5.2万的限价，基本可以确定紧邻的两宗新地块限价大概率也是5.2万。

在该限价及近红普南路地铁站的支撑下，这三宗宅地性价比尚可，参考潮语鸣翠轩以及附近的天澜海岸等已售项目户型，产品户型预计偏大，起步户型很有可能都会超过150方，总价来到800万以上，甚至更高。

如果地块出让时，竞地价限房价的土拍政策不调整，高溢价成交恐将进一步提高这几宗地块的产品面积设定，推动钱二的全面高门槛化。

再来看更核心的六堡03号地块，该地块是钱二中部第一块商品宅地，因此限价不得而知。

考虑到钱二东西两端价差高达1.5万+，可以合理的推断，钱二中部的六堡宅地应当会和五堡区块有一定价差，定价6万左右比较合理。

假如定价为6万，那么整体性价比尚可，同样，因为钱二的流速保障，地块溢价率预计不会太低，大户型化的概率很大。

如果限价偏高，则有希望拉低钱二的户型门槛。

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钱二之后，安琪儿领衔中心城区的规模出地需求，二批次安琪儿将再出两宗新地。

加上此前滨江地块，安琪儿上半年有望出让三宗优质宅地，解渴申花、文晖等老城片区的阶段性地块空窗期。

相较于滨江地块，安琪儿两宗新地块位置相对更佳，靠近新塘路及4号线站点，但南向也更贴近钱塘快速路，且容积率为2.8，有一定上升，有利有弊。

总体算是小幅升级，限价大概率也将保持不变，为4.65万，参考滨江项目的地块溢价情况及其户型设定，这两宗房企兵家必争地块的面积大概率也不会太小。

起步面积预计会在150万以上，门槛总价来到700万以上几乎不需要怀疑，富人们继续狂欢吧。

至于这两宗地块及安琪儿片区的价值判定，可查看几日之前的推文——“面积出炉，顶流滨江安琪儿真实倒挂几何？”一文。

文内有项目以及片区的详细解析、倒挂判定等。

看完豪宅、高端改善的好地，换个视野至普通购房者角度，二批次主城宅地清单内，设计刚改、初改的地块主要分布在双浦、运河新城、丁桥、桃源。

先看双浦地块吧，清单内共有两宗宅地，都位于双浦TOD片区，和建杭双浦地块形成抱团的姿势。

近距离的重要配套有刚开工的国科大双浦校区、铜鉴湖以及6号线双浦站。

双浦的优势是什么？

懂得人都知道，答案等于滨江+西湖+6号线。

滨江区辐射范围内，低门槛刚改选择很少，特别是三百万级的选择，主流选择大多为萧山南卧、闻堰、宁围等，但这些板块都缺少主城学区，只有双浦在300万级这档能够凑齐主城学区+地铁房的组合。

所以在高热时期，双浦的潜在热度非常之高，甚至有滨江三墩北的说法。

但往日不同今日，潮水褪去，刚需、刚改需求不振，双浦的光环已经弱上许多，虽依旧有主城学区+近滨江地铁房的优势，却难以抵挡二手房的背刺。

△钱江府 | 摄影：KE

目前双浦的标杆二手彩虹府、云浦新语单价已经来到了3万出头，总价不过300万上下，买入门槛直逼新房，让双浦的倒挂和稀缺光环黯淡许多。

而本次两宗双浦宅地+建杭项目，不仅供应充分，且区位略逊于双浦北片区，形势已变，双浦新地、新房是否还能一战？

在我看来，完全看拿地房企是否意识到市场变化，户型要紧凑、产品要够卷，在滨江外溢的拱卫下，应该才是正解，否则，双浦的余热恐怕不够用。

丁桥和桃源各上一宗新地，和双浦的问题一样，一二手房价接轨，甚至这两个板块的新房价格已经略高于二手价格，虽是成熟主城片区，也难敌市场形势。

何解？

唯有疯狂卷产品，以及低溢价拿地。

让产品力成为未来的溢价，对冲倒挂的消失乃至是正挂，再不济，送车位、送家装包，走隐性降价的路线，最后甚至可以用利润换空间。

回到具体地块，桃源地块相较于丁桥地块无疑更难一些，区域破发案例频发、市场认同度一般、商业配套停滞，区域内存量新房艰难去化，属实很难。

好在这块地紧邻地铁，隔壁杭钢片区加速蝶变，来一家好房企，卷一卷产品吧。

丁桥地块无疑“聪明”了很多，容积率拉低至1.6，走的就是去年统一片区去化出彩的桃境满元里路线，低密好房子，配上丁桥最好的一宗宅地，用“房住很好”的诱惑最大可能抢客。

客观的说，去年这样做有效，今年有点难。

需求存量更少了，隔壁还有两个个存量新房项目等待上市。

片区供应充分、价格不低的丁桥低密，门前桃花湖也难以解忧，能解忧的唯有卷出天际的那几家房企吧。

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运河新城两宗，难么？回答是肯定的。

隔壁次新破发在即，限价逆势上扬，3.8万的河映云集已经上演过续销，4万的运河新城新地何解？

没有别的办法，依旧是卷+降，卷出板块标杆来，不行就主打一个明升暗降，压车位价格、送家装包都可以用上。

加上运河新城的名声还算响亮，再来一个桂月云翠式的年度作品，买单的房住需求应当不少。

毕竟这里是拱墅的主战场，运河+书包就已经能够俘获不少人心，只不过曾经的火爆光辉岁月再也回不去了。

粉盘集中地还有之江，二批次也拿出了两宗新地，不久前已经挂牌，限价还是3.75万，只不过，这次地块命运大不一样。

之江不大也不小，但之江南北有异，彩虹快速路以北是“欧洲之江”，以南就只能算是“亚洲之江”，没地铁，学区生源复杂，学军也没能救起稀烂的滨之江。

新房二手价格接轨，结果就一定不是“云启之江”。把产品卷出来，这是唯一解。

最后一宗地块在老城，还是地铁、低密、河景房。

这么多抬头叠加，即使周边界面普通、预估定价不低，大概率也是不大愁卖的，毕竟城区的纯低密，有一个算一个，都是传奇。

二批次宅地清单一出，“主城没地”不攻自破。

财政的压力、土地市场的形势、提振行情的需求，三者共振，2024年，主城必须有地，而且是好地。

当我们将所有地块回顾一遍，也能清晰的发现，就算主城，也已被冰冷大范围渗透，绝大部分板块都逐渐“勾庄化”，只是时间有先后。

还在行情中心的好地、好项目，则集体转向了大户型化，加上车位，好地其实也没那么香了，大部分成了另一种形式的房住不炒。

2024年，好地不缺、房子不缺，所以房住必须要更好，上车只盯好地、好项目。

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文/KE 编辑/KE

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| 今日公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
金沙湖	朗拾湖著	139-185	39000	80
瓶窑	云珹府	152	20500	28
闲林	和著薇棠轩	107-129	27120	70
浦沿	滨望	105-139	37969	162

| 今日登记楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	截止日期
浦沿	朗拾滨屿	96-118	39000	3.20
申花	河颂映象府	139-199	46200	3.20
拱墅	棠前文栖府	139-194	47800	3.20
铁路北	玉珊瑚	139	36000	3.20
世纪城	朗云	165-333	46000	3.20