云城遭遇滑铁卢！“华润滨江项目”能否重振雄风？ | 房叔好房No.03

原创 KE 杭州房叔

共9盘预售公示、登记，列表见文末↓

云城的争议一直不小，看空的很多，看多的也不少，自杭与城以来，云城这几年的新房市场也未曾有过大的销售困境，反而出现了不少同期市场大热盘。

比如2022年的杭与城，2023年底的云诵桂月，都拿出了同期同价位新房的顶流摇号表现，特别是后者，在市场整体已经颇为艰难的时刻，摇号人数突破2000组大关。

但这两个热盘并不能完全代表云城及其新房市场，当2022年杭与城大卖之时，滨江F4中的云轩、云湾、云庭，相较而言就弱上不少，其中云湾更是续销了蛮长一段时间，销售过程肯定不算一帆风顺。

所以明眼人都知道，云城开发以来，新房市场一致都是分化行情，有很好卖的，也有相对没那么好卖的。

主要原因来自于地块优质的差异，市场需求明显更认环3号线龙舟路站片区，其他小片区的共识度则弱上许多。

进入今年之后，可以预见到的是，云城新房热度分化只会更剧烈。

△云城（来源于云城发布）

一来楼市大环境更弱，需求极度谨慎且犹豫，二来地块供应质量与板块开发初期相比差异也更大。

两者共同作用下，求稳的买房人自然会更倾向于优质地块、优质项目，对非板块核心则抱以观望心态为主，摇号热度在同一板块内进一步分化是必然会出现的。

事实基本也是如此，云诵桂月之后，新上的项目就遭遇了滑铁卢，比较考验后期操盘团队的能力。

不仅仅是云城，其他绝大多数板块也是如此，或即将如此。

譬如市北、钱二、勾庄、翁梅等，地块好一点就好卖一些，地块差一点就要直面市场压力。

当不好卖的项目出现了，对板块和信心都是一种无形的打击，毕竟没有什么比“XX都续销、流摇了”来的更有流量，进一步影响板块认可度和市场信心也就很难避免了。

回过头来继续看云城，新房滑铁卢之后，是否还能重振旗鼓？

答案是确定的，因为云城拿出了可能是迄今为止最好的一宗宅地——华润滨江西站枢纽项目。

△龙舟北路站片区（杭腾未来社区） | 摄影：KE

3号线龙舟北路站上，天生白地，后期几乎垄聚了云城最好的城市资源，天元公学、云城天街、浙大校企总部园二期、云门公园、人才大厦、超重力大科学装置、以及品牌房企集群。

而且以上这些没有一个只是停留在ppt上，或即将建成、或在建中，蓝图是怎样的，龙舟路站就是怎样的。

不要说云城，龙舟北路站片区所承载的资源，即使放在杭州任何一个城市区域，都一定会是区域价值高地。

再看一看云城迄今为止所有的顶尖热盘：杭与城、云诵桂月，无一例外，全部身处其中。

这充分反映出了，市场对云城现阶段真正核心区的认定，不在西站、云门、399.8m的城市地标，而在3号线龙舟北路站。

△华润滨江西站枢纽项目全景 | 摄影：KE

和云城的顶流前辈们一样，华润滨江西站枢纽地块也身处龙舟北路站旁，东侧云门公园、西侧云诵桂月、南侧直面云城天街、龙舟北路站步行300m。

客观的评价这块地，它的优质程度较杭与城、云诵桂月还要更好一些，甚至可能是云城最好的一块宅地，毕竟尽享云城最优质资源的情况下，这块地向东不远便是云门公园。

这么一块不愁卖货的好地，如果放在去年，大概率会是全大户型的设定，但今年不一样了。

△华润滨江西站枢纽项目公示图局部

从项目的建设公示图可知，项目共七幢住宅楼，编号5、6、9、10的四幢都疑似连廊存在，也就是说这四幢楼大概率是有连廊中间户型存在，以拉低购房总价门槛。

根据网传户型面积段：约127-197方，基本印证了中间套的存在，只不过这个中间套还是有些偏大。

参考滨江其他项目以及连廊楼幢三个南向阳台，则有很大概率是两梯三户的构成：两个边套边厅户型配一个四开间朝南的中间套。

中间套的开间数量多在一定程度上也能够弥补连廊二次采光、通风的弊病，也算是一个不得已的优解。

除此之外，根据地上建筑面积和套数的比值，可以推出大户型也不少的结论，比如南侧的2号楼、北侧的9号楼西边单元，南向都为4开间+，面积大概率不小。

△华润滨江西站枢纽项目公示图局部

再看一眼，公示效果图和平面图，大部分楼幢都为一层架空，中间则有一个戏水池，北侧主出入口水景、景观构建都有配备，符合目前市场卷产品的大趋势。

至于外立面就更不需要在材质上担心，云城核心区注定了该项目起码会是4面一体板的配置。

△华润滨江西站枢纽项目公示图局部

立面设计相对不够突出，除了部分金色线条勾勒和顶部装饰构架，没有看到太多亮眼的地方，关注的读者可以追踪后续效果图的发布。

值得一提的还有，地块南侧的滨水商业，华润出品预计招商和品牌都会有下限，联动对岸的天街以及东侧的总部地块临街商业，单论配套的便利度是相当的巴适。

项目的主要情况大致就是以上这些，接下来进入重头戏环节——区域及项目价值解析。

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最好的宅地+克制的户型面积设定，华润滨江项目能在板块遭遇不利后，逆势复刻几个月前云诵桂月的热度吗？

难度比较大，一来是现在的市场环境又变了，除了绿汀春晓、朗云这样的同价位顶级倒挂盘外，其他热盘普遍出现了登记量的下滑或不及预期。

包括申花、三塘、城东新城核心区、铁路北等主流高热板块在内，几乎没有一个板块可以幸免。

加上二手房小阳春的迟到，足以证明年后的市场热度相较于年前又有了一定程度的滑坡，需求更少了、买房人更谨慎了、观望情绪更重了。

走低的市场注定不利于摇号热度的企稳，云城最好的宅地也不会例外，即使它的面积可控、地块优质程度更佳。

△华润滨江西站枢纽项目公示图

其次，板块内兄弟新盘的发挥不佳，对云城核心区的市场信心产生边际影响也很难完全避免。

市场继续下行+板块新房滑铁卢的联动，华润滨江项目虽不愁卖，想达到去年底云诵桂月的表现难度较大。

个人预估，当前的登记量或许会在1200至1600组之间，逊于云诵桂月，却大概率可以领先同价位新盘。

同时越早开盘登记情况越好，毕竟市场环境和买房人信心不是静态的稳定的，而是动态快速变化的。

再来谈一谈倒挂，云城核心区究竟有没有倒挂？

在我看来云城的所谓倒挂不如换个概念：溢价。

首先因为这里没有次新，就没有所谓倒挂对标对象，严格意义上去谈倒挂意义不大。

其次，云城概念出炉之后，我就给云城下了一个定义：真正意义上的未科2.0，这个定义现在逐渐也受到了市场的认可。

既然是未科2.0，也就意味着云城核心区的购买力和未科基本是同一批，那么云城核心区的最直接的竞争对象其实就是未科新房和二手房。

△云城与未科 | 摄影：KE

新房自然比不了未科，但和未科4万左右的普通二手房相比，云城核心区新房算上得房率和资金成本，也基本是同价选择。

同价选择，购房者愿意选择云城核心区新房，而不是未科二手的原因在哪？

绝大多数都是因为大家相信云城核心区，在更好、更新、更迭代的居住产品+恢宏的区域蓝图+均衡的城市资源及未来界面组合优势下，更好住、更有价值和未来。

也可以理解为，相较于未科普通二手房，云城核心区新房的综合优势更大，在大未科圈内具有更强大的市场竞争力，其实也就是价格溢价能力。

所以大家会优先选择云城核心区新房，而不是未科的低价二手房们。

云城行不行，现阶段靠未科及其周边的改善需求，未来靠的依旧是未科+周边改善，所以云城行不行等于问未科行不行，争议很大。

但我终究觉得，配上3.61万，应该是行的。

如果你还觉得不行，那建议你买房可以缓一缓，绝大部分其他区域应该更不太行。

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-END-

文/KE 编辑/KE

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

| 今日公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
城厢	宸鹭弦歌	139-175	32000	90
乔司	潮阅尚境	98-125	25123	127
星桥	星缦和润	180-260	30720	32
瓶窑	云珹府	152	20500	28

| 今日登记楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	截止日期
浦沿	滨望	105-139	37969	3.24
一桥南	璞云	129-186	46000	3.24
金沙湖	朗拾湖著	139-185	39000	3.24
闲林	和著薇棠轩	107-129	27120	3.23
龙坞	月陇云岚	210-259	43219	3.23

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陈可以、浙江 03-22

25

老破小马上就来开喷了

杭州房叔浙江 03-22

12

公众号平台更改了推送规则，读完点一下“在看”与“点赞”，就能及时收到推文。

晓平浙江 03-22

6

严重怀疑作者的水平，绿汀春晓是刚需，主打性价比。不要拿它和云城三兄弟比

杭州房叔浙江 03-22

6

哦

楼市公敌浙江 03-22

6

你在搞笑吧

杭州房叔浙江 03-22

13

购房咨询，可微信搜索“hangzhoufangshu10”添加房叔微信，获得房叔一对一咨询。

白瘦子浙江 03-22

13

杭与城必须云城一哥[社会社会]

墨者浙江 03-22

13

361太高了！不降价，开发商慢慢藏起来就好

Jedi加Order 浙江 03-22

17

新房太多了，还有二手房，客户就这么多，得吸引全国客户来买房才可以消化掉

QQ 浙江 03-22

16

大环境如果不好起来，云城也要破发

KG 浙江 03-22

6

此盘确实是西站位置最优，和低碳岛比如何选择（如果限价和类型一样的情况）

杭州房叔浙江 03-22

6

低碳稍好

杭州威哥找房（别墅租售）小丁浙江 03-22

6

云城一哥肯定是龙湖杭与城啊，华润这个盘南面200米高楼，东面100米，离配套距离都不如杭与城

欢乐行ma 浙江 03-22

8

云门公园确定后，云轩在云城也是顶流，好吧

杭州房叔浙江 03-22

8

景观top，其他小毛病比较多

杭州威哥找房（别墅租售）小丁浙江 03-22

8

西站东肯定不如西站西，东侧都是安置房住宅区，配套综合体学校产业都在西测。

Grace 河北 03-22

0

房叔好，不知这个小区大概率什么时候预售呢？这个楼盘案名叫什么呢？低碳那个区叫什么呢

杭州房叔河北 03-22

0

应该快了，低碳待出让

N. 浙江 03-23

2

华润现在太烂了。都不要买了。

F F 浙江 03-23

0

华润太垃圾，房修都没有

郑林松浙江 03-23

2

整个云城所处的位置在余杭区是很好的，未来肯定在城市中居非常重要的位置。只是目前云城建设处于起步阶段，象样的区块还没有形成，真正全面开发形成城区还需要较多的年份，但是客观的困难不会改变云城今后的地位。未来的余杭城区肯定是各街道联成一片的，但云城和未科无疑更紧密，根据自己在仓前居住一年下来的体会，云城和未科是一体的，只是比未科起步稍迟一点。所以分析市场我建议放在一起分析，没有必要被人为的标签隔裂。余杭的发展虽然受到了经济大环境的不利影响，速度可能会放慢一点，但这里的建设和发展速度仍然是全杭州独一无二的。未科炒房热度降下来只会对这里城市的健康发展更加有利。

Lor^r 浙江 03-23

1

龙舟北路南面人才大厦龙湖天街三个200米的大阴影，都是阳光毛地、云城靠近云门滨江三个至少日照是满的、品质好

11 浙江 03-23

0

房叔，请问锦海棠和宸岸印月，哪个保值增值强一点？

杭州房叔浙江 03-23

0

差不多，喜欢哪个选哪个

领悟浙江 03-23

0

云城核心区是未来3~5年的天花板