比肩绿汀春晓？熙海棠来了 | 房叔好房No.04

原创 KE 杭州房叔

共3盘预售公示、登记，列表见文末↓

年后没有一个刚需、刚改新盘的热度能够比得过绿汀春晓，甚至全市范围内，也仅有世纪城建发朗云的热度能够和绿汀春晓掰一掰手腕。

高达4000组+的登记量让它毫无悬念的成了年后第一红盘。

来的快、去的也快，去年12月12日拿地，到3月底全部售罄，三个半月时间完美演绎了绿城式高质量高周转。

站在近期的微观市场视角看，绿汀春晓的火也几乎是一种必然，未科南代表的地段，2.72万代表的性价比，天元公学打底的书包，同时还打破了近两年新房市场普遍流行的“红盘高门槛”魔咒。

绿汀春晓之前，杭州刚需、刚改很久没能触及到如此强烈的幸福感，所以这是一个自绿城拿地开始就可以明确为低门槛神盘的新项目。

了解市场的读者也应该都清楚，直至当前，好地和大户型几乎是绑定在一起的。

在这样的大环境下，杭州刚需距离下一个绿汀春晓有种遥不可及的无力感。

但好在，今年也是卖地大年，压箱底的好地依旧会一个接一个冒出头来，比如今天的主角——熙海棠。

△三墩北 | 摄影：KE

本轮周期，杭州楼市涌现了一批头部刚改板块，如勾庄、三墩北、双浦、未来总部社区、良渚、未科2.0、翡翠城等，其中三墩北无疑是最头部的刚改板块之一。

当其他同级刚改板块普遍歇火的如今，三墩北目前的代表性楼盘西雅图依旧有着接近万元的限价溢价，目前二手小户型的成交稳定在3.8左右，部分房源甚至更高一些。

熙海棠所在的云谷，直接对标对象就是三墩北。

同属西湖区、同样限价2.8万，同样的配方，却有更强的操盘手，万科点亮三墩北在前，绿城入驻云谷在后。

刚改王者板块打样+绿城执笔，不得不说，熙海棠似有完美承接绿汀春晓刚改第一红盘的气质。

接下来，正式开启房叔好房第四篇——有点不确定的熙海棠。

今年好地半数绿城，从未科南到云谷、再到湘北与运新、市北与勾庄，好地+产品力迭代，绿城成了刚改优质项目批发商，熙海棠就是代表之一。

先看地块，横屏观看全景。

△熙海棠及周边 | 摄影：KE | 制图：王曙辉

熙海棠地块位于西湖大学南侧，是西湖大学TOD的首发宅地，也是云谷最好的一块宅地。

东侧为在建的4号线西湖大学站站点，实测距离仅约200m，未来公共交通的便利性极佳。

再往东则是万科开发的云创镓谷项目、电子信息职业学校以及几个产业项目，目前万科、职业学校已正式启用，其他产业项目处于工程收尾阶段。

继续向东两站便是三墩北片区，西湖大学向北依次为兰里景区、良渚新城核心区。

西北方向为在建的西湖大学人才房项目。

△云谷阿里云方向 | 摄影：KE

向南是云谷一带的重头戏，云谷人才客厅以及云谷最大的产业集群——阿里云产业组团。

落地了阿里云、菜鸟云谷园区、蘑菇街、个推等西湖区重点产业项目。

除此之外，根据航拍全景图可以看到，当前云谷区域整体的建设强度偏低，居住配套相对较为匮乏，且还有较大量的土地可供开发。

周边现状便是如此，接下来看项目规划及特点。

△熙海棠公示效果图

熙海棠地块不大，且本身是商住用地，所以绿城合理的设置了7幢住宅板块+一幢办公楼+少量沿街商业。

住宅为主，商业为辅，在一定程度上也弥补了板块目前的配套劣势，起到一定的补充作用。

但更重要的是，从公示图我们可以清楚的看到南侧人行入口绿城设置了联动物业用房、共享食堂、公共文化的超大面宽大门，仅公共通道代表的入户大堂南向面宽就超过了34m。

△熙海棠公示大门效果图

不出意外的话，熙海棠会重复云咏明月、锦海棠等项目的超级大门系统，给到刚改新房罕见的高规格归家仪式。

不仅于此，大门向内，绿城近一年常用的下沉空间也配备了，猜测大概率会延续桂月云翠下沉式会所的类似布局：下沉花园+会所功能。

绿城传统配置——露天泳池自然也不会缺席，于是在熙海棠我们再次看到了和玉海棠、锦海棠、桂月云翠极其相似的打法：

△熙海棠入户大堂效果图

超级大门酒店入户、下沉式会所、露天泳池三板斧重现，让刚改享受高端改善乃至豪宅的礼遇。

这还不是最惊喜的产品卖点，在我看来熙海棠的户型才是最大的重头戏，将推动熙海棠比肩绿汀春晓。

绿汀春晓最大的市场诟病无非是户型设计及户型面积，熙海棠完全和绿汀春晓相反。最小面积105方，小边套118方、125方，大户型不过139方，户型面积非常克制，非常好的匹配上了地块的刚改气质。

△熙海棠户型及楼幢分布图

加上地块东、西、南三侧小马路规划，即使是小户型也没有太大的外部不利影响，整体产品、房源的均好性极强。

小户型低门槛匹配上2.8万的限价，最后的结果就是门槛总价（小户型均价）来到了约290万，四房户型大致也就340万上下，最大的改善户型不超过400万。

好地、好价格、好产品、低门槛，基本可以确定，熙海棠假如生在2021年，必然是万人摇项目。

即使生在了2024年，它一样是同价位闪亮的一颗星。

好话说了很多，不好的也不能否定和遗忘。

熙海棠之所以看起来这么香，终究还是来源于云谷像三墩北，有三墩北核心价值特性：西湖区、2.8万限价。

所以两者的配方看似一样，可实际上又不大一样。

不一样的点在于，三墩北更成熟，教育资源明确，云谷虽是西湖区，目前的教育资源却并不突出。

区域内的唯一一所小学为三墩小学双桥校区，妥妥村小，即使是后期生源优化也很难脱胎换骨，陷入其中，价值必定大打折扣。

△片区最新控规图

根据片区控规，在项目的西北侧，西湖大学人才房地块的南侧还有一宗中小学用地。

假如熙海棠能够和片区内待出让的四宗商品房用地，及西湖大学人才房片区组成一个学区，那么熙海棠的教育资源加成，或许还将强于三墩北；如若辅以名校入住，似乎隐约有学军紫金港小学+文鼎苑的影子。

所以两所学校如何划定学区，在很大程度上决定了熙海棠未来的高度，为什么说熙海棠不确定的原因，根子上也就源于此。

再加上云谷蓝图美好而现实的地心引力较大。

△云谷、西湖大学TOD效果图

完全体的云谷会是杭州第一梯队的高等教育园区+第一梯队的产业园区，还有着城区难得的自然环境。

产学研闭环+西湖学区的一整套价值体系，能够构建起同价位最坚实的价值底盘，2.8万的限价自然也就是个馈赠。

但现实显然尚属骨感，产业及高等教育的主心骨虽已落地，血肉和羽翼却仍需时间的丰满，阳台上一眼望去的草地、农田只能期待时间的魔法。

市场也已不再是以前那个将预期放在第一位的市场。

追求确定性的当下，家门口实实在在的学校、地铁、超市、商业已经越来越成为购房者更看重的心头好。

△阿里云总部 | 摄影：KE

熙海棠的好，在于价格、地铁，也在于刚改一眼心动的产品力，还在于产业+高教的组合套装，更在于比较明确的学区。

前两者很明确；第三项，模糊中看见了骨架；最后的学区，有点赌，但赢面很大。

所以我说熙海棠有点不确定。

但限价2.8，配这么多的“确定”，其实就已经值得了，满满当当值回票价了。

至于那些“不确定”，更像是票价之外的溢价，有当然好，没有也不影响熙海棠“同价位优质选项”的地位。

绿汀春晓的光芒万丈，熙海棠复刻起来有点难，却也绝对是个刚改明星。

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文/KE 编辑/KE

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本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

| 今日公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
富春西	山水钰和院	94-109	22950	150
云城	云咏明月	112-139	36100	132
拱墅	清正源府	49-95	25175	176

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所以，西湖区下一步是云谷还是之江？

杭州房叔浙江 03-26

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这不是二选一，于云谷，其实一直持续在推进，这些年变化非常大

Eric 浙江 03-26

15

这地方太偏了

萌菌阿姨浙江 03-26

7

熙海棠大概率三墩小学

娄逸东浙江 03-26

5

又是一个新坑

褚俊波 Jacob 浙江 03-26

2

哈哈，房叔写到云谷了

陆保林河北 03-27

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抽签排号有什么攻略分享一下谢谢

杭州房叔河北 03-27

0

摇就是了，没有技巧

0 浙江 03-27

0

比绿汀春晓差太远了，春晓临近未科中心，离文化科技中心一路之隔，还挨着梦溪水乡。熙海棠还是农村，离良渚比较近，说它是良渚板块都不为过，还不如良渚成熟。