核心区800万一步到位，次新好房真难选！ | 房叔二手定制计划No.003
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房叔二手定制计划，接到粉丝的二手房购房咨询，在几个方向的莫衷一是里想房叔团队为其拿个主意。
典型的“一步到位”诉求家庭，不追求顶尖，但需求板块、通勤、学区等多方面的综合性。
今日推文，核心区，800w一步到位改善，次新优选。
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一步到位，双方通勤，配套+学区综合（中等）
姓名或昵称：A君（化名）
是否无房户、社保年限：无房户，3年
购房目的：婚房自住，一步到位
预算总价：800w
关注区域：文晖、城东新城、笕桥
具体问题：
1、文晖是首选。通勤最近，但是那边二手房价位溢价太高，看过朗诗双子，心仪熙晖府但房源少，且开发商品牌不大和担心三恒寿命。
2、城东新城主要是明石七子，通勤三近。金茂府养房子成本略高且只有三恒。皓玉府也是溢价过高。
3、笕桥考虑春来晓园，通勤二近。房源多，预算可以买得起4房洋房，户型不错，对口小学采三小学，中学不确定。最主要是板块潜力受限。
更注重居住舒适度和环境，不知道晓园是否值得？
需求总结：根据通勤选板块，选居住，最核心诉求是“近通勤的一步到位，兼顾保值”。
一步到位，要求学区、距离、房子的品质、舒适度和面积，兼顾保值，要求板块能级和一定的成长性，在市场遇冷的时候依靠其价值成长性对冲整体下行预期。
需求提纯、分析:因为粉丝800w的较高预算，基本逃不出舒适改善的面积段和足够的产品力，所以问题其实简化成为“板块三选一，再在其中选房”。
既然有中意的板块，先比较三者。
文晖：三板块中区位最好、能级最强，且依然在成长的板块，自然限价也最高。
▲文晖航拍
板块中近期的新房也多，刚刚交付的和品、去年中交付的望庐，早几年的朗诗双子、新都会1958，明后年即将交付的文樾上院、馥源庭及全面落成的嘉里城TOD、新和平广场，都在说明板块摆脱过去“老工业、厂房区”的面貌，正在价值的上升期。
▲大和平规划方案，三街区
同时，杭锅新村和杭氧宿舍、德胜东村的老旧，已经和新文晖格格不入，进入旧房拆改的程序时间问题，整个板块风貌在一段时间内还会进一步上升。
弱的是学区一般，长寿桥岳帅可以算中等且还能有所成长，其他都不算强；还有一个艮山上盖TOD的饼，改了就是大利好，没改就是碍眼和割裂感。
定性：城市级的板块，武林向北第一规划区域，同时肩负城市更新和工业转型的文化使命，持续成长看好。
明石七子：城东片区，和艮北55开，目前老城偏东唯二均好性最好的板块。优势毫无疑问是4号线和离主城不远的距离，有浙二分院，学区不错的预期和一定的品质住区氛围，使得在大城东该区域目前阶段有一定不可替代性。
单论产品还是相对不错的，详见（城东开启美颜模式，能否摆脱长久的价格泥沼？| 房叔说No.480）；
但缺点也明显，商业偏弱、产业约等于0（白石会展中心10年没出来），最近的城东万象汇较为一般且有一定距离，其他的基本都是地铁才能到了，高端的没有、普通的不热闹，没什么商业氛围。
▲明石七子TOP-东城金茂府
后续判断，目前是明石七子的成熟期，但之后天花板近在眼前，随胜利笕成的成绩上升有一定的上涨，而伴随多个名校集团化办学城东分校的入住，明石七子的学区预期优势也不再具有唯一性。
▲城东新校拟对口方案
价格方面，目前的挂牌价普遍已经透支了未来的预期，6-7w/㎡的挂牌均价，华家池、钱塘府、涌清府这些位置更好、品质不输的城东次新都能看，钱二一年十几个新盘都能摇，5w/㎡出头就是均好小有性价比，6-7/㎡w除了头部的东城金茂府、皓玉府、东潮府的优质房源，很难长期维持。
定性：进入成熟期的阶段性价值高点，成长微小，学区成长初期有一定预期，周边可替代性越来越强，挂价已全部兑现溢价，偏贵。
笕桥：成片的居住区，中间是巨大的军用机场，西侧铁路，南北高架，整个板块融入城市中的割裂感全杭前几，商业氛围不浓，学校也一般，只能说一些小组团还有一点品质和烟火气，玖璋台、春来晓园、春来雅庭组团就是之一。
但新房限价4w+/㎡，基本透支价值。
定性:只适合区域自住还得选组团和小区。
选择：既然通勤、板块价值、学区配套、总价、房龄都最匹配，笔者完全认同粉丝优选文晖，在其中选择次新房。
在文晖中选择次新房，首先熟悉板块，跟老底子下城文晖街道略有出入，目前板块所指是打铁关以北、德胜高架以南，铁路和上塘河之间的区域，如下图是规划全览，有些在建，部分已在用；
▲文晖地块规划全览
安置房、新村、苑等老公房，不推荐就不体现在图上了。
▲文晖次新地图
方案一，价值导向，等馥源庭、看望庐。
毫无疑问，嘉里城和和平广场，紧贴TOD两侧的馥源庭和望庐占据整个板块中心的中心，又是一个港企开发，一个稀缺洋房，是整个板块的价值高点，馥源庭还未交付，看看望庐。
▲望庐实景
小区交付时笔者写过其城市及产品层面的长期价值，这也是整个工业杭州住宅转型的一个缩影（武林文晖标杆交付，读懂城市更新的价值 | 房叔说No.670）；
▲望庐俯瞰图及房源楼幢
具体落到房源，800w一步到位，肯定是宽敞四房符合家庭需求和未来的流动性要求，可以锁定洋房139.97㎡，有一套挂牌850w房源在售，如上图标出，1#1楼。
楼幢位置僻静，既离地铁口近西、北又是两条次干道，楼层数也低，一梯两户，得房率高；
▲望庐139.97㎡
点击户型图即可进入VR实景看房
四叶草户型、3开间朝南，双卫带储藏间、预留鞋柜空间，整体尺度宽阔，居住的动线不交叉，两个套房可以当两代使用，电视背景墙后隐藏的次卧可做老人房，全屋地暖、新风、中央空调，功能性拉满。
▲望庐139.97㎡一楼阳台风景
缺点很明显，真·一楼和阳台小，隐私多少有点影响，好在整个小区也就200多户，看接受程度，以及望庐的学区德天非常一般。
目前最近成交价年初1.31有一套约6.1w/㎡的中楼层洋房，明显做低。根据目前行情，挂价850w，一楼800w完全可谈。
馥源庭交付时间尚早，预计明年下半年。根据房叔一对一数据，房叔中签粉丝中有相当比例的投资保值需求，加上目前市场继续磨底状态，如果有足够耐心，等交付自然可淘。
方案二，自住均好，学区更优，诗乐华庭（朗诗乐府），新都会。
学区更好的东新路东侧四盘，是长寿桥（岳帅）-春蕾学区，文樾上院还在建、总价也够不上新房价格，除非新交付破发近150w，不可能，可以放弃了。
▲文樾上院建筑与中央园林意向图
熙晖府品质、用材和审美肯定不如朗诗乐府，贵在盘大带来景观更丰富及西侧房源不沿浙赣铁路，区位好些，但也因此挂牌价高，既然已看过熙晖府，自住的角度建议再看看朗诗乐府。
▲朗诗乐府实景，滑动查看
18F，石材干挂立面、窗外置遮阳帘（科技系统功能之一）、水景庭院、活动场地、开花小乔木为主景观，室外用材中等略上。
▲朗诗乐府俯瞰图及房源楼幢
所在房源是小区7幢次顶楼，正对中央水景庭园，楼层也是最高价，128.46㎡大三房，挂牌总价798w，均价6.2w/㎡。
▲朗诗乐府128.46㎡
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大三房、三阳台三卫，有门厅，餐客厅南北通透，主卧贯通式套房带走入式衣柜，室内三恒系统+新风+科技系统、定制系统窗，全屋墙纸、软包、定制的踢脚线、木饰面层、镶嵌式背景墙、一整块大理石做门厅石、组合式全吊顶，配置真拉满了。
▲朗诗乐府细节，滑动查看
精装修当年杭州成本最高之一，室内用材方面可以评价为顶级，但客观说朗诗、金茂这类科技小区，属于爱的人爱死，无感的或不喜欢室内风格的人改装修很麻烦的类型，基本室内格局和家具尺寸定死。
▲朗诗乐府128.46㎡房源窗外风景
这套房源的缺点也明显，尽管位置好楼层好，但阳台平视风景如上图，艮山动车组车辆段，以及老火车开过的浙赣铁路（去城站-一桥那条），笔者个人倒是觉得无所谓，实际不吵。
当然，该车辆段一直有上盖的计划，但涉及铁老大肯定进程慢，若落实了文晖的东侧和三里亭两大片都是大利好，整合后无论卖地、区位和商业规划，都会是比肩申花的能量，权当是个彩票吧。
▲朗诗乐府139㎡边套户型
近期于去年10.31实际成交一套，139㎡的低楼层，5w/㎡上下网签，小区当年价格4.2w/㎡，5字头一看就是做低的，够不上139，129次顶层能谈个750w也挺好。
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▲左-大都会79号，右-新都会1958
万科·新都会1958，和江河汇的大都会79号，2015-16年先后开的姊妹盘，当年开盘均价都是4.5w/㎡（大都会后续有5w-6w）；
顾名思义，建筑是Metropolitan Style（大都会风格），简而言之是一种美国诞生、新古典主义脱胎出来的现代演绎，没什么本土文化的美国佬在登上世界第一的20世纪，为赋新词强说愁彰显庄重文化表达和大量应用的风格之一，法国和意大利人看了会直摇头的丐版土豪风古典；
特征是形体还是古典主义横五纵三、中轴对称、仿塔、偶数开间，下实上虚一点，顶上必退台收缩，装饰用纯几何门窗洞、干练线条、简化线脚和单色石材（现代体现）；
当然，因其框架、线条、单色石材、多高层的特性，私以为是最适合中国房地产开发的“西方城市豪宅”风格，万科的两个都会和郡原的一系列都相当经典。
▲新都会1958实景，滑动查看
比起大都会由斯特恩操刀的贵气、庄重，新都会更显精致和小资情调许多。小区平面由两个门三条轴布置7幢高层，西南角配幼儿园，游泳池从航拍看应该是《罗纳河上的星夜》，会玩这种小巧思的也就剩下万科了。
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▲新都会1958航拍及房源楼幢
匹配价格的房源，在楼盘西北侧7幢6楼，总价840w139㎡，均价6.02w/㎡。
▲新都会1958 139㎡
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四叶草户型，带门厅、12m面宽，主卧套房带储物，全明户型，全屋地暖、中央空调，没任何毛病。
▲新都会1958 139㎡房源视野
同时，这套房源离铁路远，窗口就是花园，视野相当不错。
▲138㎡边套
还有一套138㎡飞机户型边套，总价805w，可供业主选择，书房和厨房的感受就不那么美好了，建议还是四叶草谈价。
缺点有：1、小区位置在整个板块最角落，去哪还是需要开车多；
2、这种风格往往不够烟火气，底商的生活氛围不浓；
3、是主体涂料的立面，虽然工艺没毛病做得很厚实，但毕竟比不上大都会的全石材，奈何当年地价这里贵，笔者个人认为把钱花在公区和建筑形式语言上的收益比花在立面材料上，能给日常生活带来更大品质提升，当然个人选择了。
近期类似房源真实成交在去年9月，4.6w/㎡均价，一眼假，简直往死里做低，5.5-6w/㎡还是比较实际的。
方案三，捡漏，实惠。
▲和品航拍
和品近期已经交付，量大，竞品多，价格不会太高，可以等等挂牌之后今年的楼市淡季，夏天开始看积累点判断力，但不着急下手至少等三个月，优选139㎡南向三开间，南边组团楼幢的西边套朝花园，车位别买，800w肯定能淘到还能省一笔钱。
▲和品139㎡ A1-2户型
总结：正如标题所言，什么都有+一步到位，这两个最广大购房者长期最普遍的期望，尽管预算800w且锁定板块、并微缩到了几套，从里面选都仍然是博弈和取舍的艰难选择，有得挑、但不完美也是种烦恼，真难！
帮买家筛出合适房源带看，替诚意卖家估价推广。
回归理性的市场，愿做买家、卖家的信任之桥。
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楼盘名 | 面积 | |||
小和山 | 映宸里 | 105-126 | 28300 | 52 |
崇贤 | 106-112 | 23600 | 96 | |
临安 | 荣栖贤府 | 187 | 19100 | 15 |
良渚 | 锦海棠 | 113-139 | 31200 | 237 |
楼盘名 | 面积 | |||
临安 | 云麓悦映邸 | 89 | 16690 | 4.8 |
小和山 | 115-180 | 31887 | 4.8 |
| 2024杭州楼盘图（4月版） |
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