跨过学区天堑，典型的两种购房需求 | 房叔二手定制计划No.004

买房求房:
较强学区，低总价，满足基本自住，未来出售

姓名或昵称：Q先生
购房目的：学区急用，可暂住，未来可售。
预算总价：最高350w
关注区域：西湖文教及较强方便通勤的学区。

具体问题：

Q先生，家住余杭万达附近，阿里员工，手头上可用现金100来万，总预算最高350w。

因为娃明年上小学，急需学区房，现在的想法是西湖文教板块学区买一套老破小，可能60-70平的两房，家里就三口人，买回来装修一下住个几年，后面有钱了孩子正常上学了，再卖掉换套大的。建议选择哪些学区的哪些小区？

需求总结：60-70两房，强学区诉求，预算不高350w，考虑小住几年，日后要售，与现有住房一并出售置换；剩余落户时间仅一年出头。

需求提纯、分析:

由总价可得，建议三套方案，由阿里到文教的一线，由近及远——

▲方案图览

蒋村：优质成长学区“行知二小”中年舒适自住小区+通勤方便

文新：星洲及竞舟小学强学区+通勤适中+基本便利房源

文教：行知顶级学区+老破小+赌一表生不分流或初中转回十三中（粉丝要求）

▲蒋村板块优学区

因蒋村和行知可选房源较少，先行展开。

蒋村：蒋村板块成长学区，主要分南北，北片竞舟二小，河滨之城与中杭府预算够不到；只能在南片，行知二小学区的房源中挑选，既是控总价，也是日后也许出租及流动性的保证。

▲西溪华府实景

在学区内，两房350w上下，仅有个位数房源，挑选西溪华府，房龄10年次新临界，小区景观、周遭配套及容积率均尚佳，停车位充裕有电动无障碍设施。

▲无障碍设施

挂牌375w，一套88.87㎡边套一楼。

▲西溪华府实景

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所选房源在小区中部一套一楼，南北卧，客餐厅齐全，房间全明无暗卫无出租，且有书房，书房北窗外不吵，餐厅会有些暗，自住及出租均问题不大，杀价到340w简单装修甚至可以改成北厅南双卧，尺度也非70㎡可比，建议考虑。

▲房源北窗外

行知学区：

▲行知学区

350w且两房60㎡以上，不需要多想，能是个有治安和倒垃圾物业的小区不是一栋两栋孤楼的，只有花园“南北西”和师苑新村可能有房源，文一路三兄弟、文欣苑太贵，城市芯宇小户型沿马路，且户型只有一居室。

老破小，想9年以后流转，一定要楼层不高、卧室尽量朝南，然后尽可能总价低，因为这种房的谈价，不比大改善，5w、10w锱铢必较，南北卧室和楼层很高等丁点不好马上就会失去客户，一言以蔽之，选麻雀虽小里的最便宜那套。

▲花园南村1号，62.45㎡户型

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再不多的选项里筛选之下，花园南村345w一套62.45㎡房源，2L不沿马路，进入视野。

南向尺度不小的两卧带晾晒阳台，餐厅有折角窗采光，厨房明亮，有储藏空间，除了卫生间是暗卫，缺点不大，甚至内部重新装修，比较清爽明亮且是低楼层。

▲花园南村1号，61.35㎡户型

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但是，看房详细了解相关背景时得知10几年前该房源发生过事故。因此，本着负责态度，再些许调价看同一户型的另两套稍贵房源，低楼层365w，61.35㎡，有6.4m采光面，将阳台内包了扩展面积放了书桌，更贴近粉丝一家。

缺点是户型一般暗卫、暗客厅，可以删掉客厅改出阳台和两个并列南卧。

▲花园南村1号，61.35㎡户型

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另外一套365w户型更好，但当日未联系到带看，且是高楼层，对住满老人的小区楼间距小，又难以加装电梯，日后的流转会受影响，供粉丝权衡。

文新：星洲及竞舟小学强学区+通勤适中+基本便利房源。

这是可选项较多的板块，因为年代不近不远，蒋村学区中年房已然是70/90政策后的产物，两房户型少，而老文教行知，稍微年轻的总价就陡然提高，能选的老破小也实在破，再往省府靠的学军、文一街、文三街、保实，更贵更老更难落定学区。

▲星洲、竞舟小学学区范围

存在两房舒适自住低总价房源，中年房源，强学区，地铁盘，配套齐全，面积及产品跨度大的文新的星洲和竞舟小学，就是很多城西学区房的统一选项；区域内还有初中公益转公的彩蛋可能。

▲星洲小学预警

星洲小学，尽管预警为红，但是正在扩招，学区房销售冠军无疑是星洲花园和南侧的桂花城，但总价够不上，退而求其次，文新地铁口，星洲小学正对面，文华中学斜对面的高教新村、华苑公寓有满足要求的房源挂牌。

▲高教新村、华苑公寓

高教新村正在内部施工，政府补贴翻新，华苑同样，进度稍快点，所以目前景观没什么好拍，航拍可见全貌。

▲高教新村实景

挂牌总价370w、75㎡，4L无租客房源。

▲高教新村75㎡

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户型南北卧稍逊，但其他没问题，尺度、功能齐全，无暗房间、楼层合适。

▲高教新村75㎡房源内部实景

但走访过程中，发现小区是2000年前，预制板结构，天花板有返潮痕迹，阳台包进来做了书房，没有洗衣机的内排水管，只能装卫生间。

华苑公寓64.11㎡，325w，可杀到300w，便宜优选小麻雀反而面宽大，尺度感更佳。

▲华苑公寓64.11㎡

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户型全明，餐客厅的尺度不小，阳台小点，但采光相当可以，只要稍作装修会是个不错的自住房源，但是6楼，要尽量杀价。

竞舟小学学区房，头部的兰桂、紫桂都是大宅，够不上，雅仕苑和恩济花园是降档优选中年房，也是后台咨询时有的两个盘，质量高于高教新村和华苑，建筑维护状况更佳，但成绩近年稍逊一点星洲。

▲雅仕苑航拍

雅仕苑，96年大盘，总共近1300户，多个组团，类型多产品多样，景观丰富，挨学校、挨菜场、沿河、地铁口不远，区位和位置绝佳，除了老点，自住率挺高。

▲雅仕苑11-6L-88.94㎡

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推荐挂牌290w，88.94㎡，能上捡漏榜的房源，户型不完美且楼层6L，但楼幢不沿马路，户型全明，带阳台所有功能齐全，采光没问题，甚至还能空出一个北书房或者打通两个次卧；

门口吃个早饭过马路地铁上班，孩子小学就在小区西门，没有什么比最少的钱得到最大的可用得房面积更实惠的了，日后卖总价好控、面积段和三房也更好卖。

恩济花园，仅有20幢房子，三行两绿轴的小区，优在丰潭路地铁口、不错的绿化及沿河，总价也不高，因综合性不错，也常被青睐。

▲恩济花园1-6L-81.99㎡

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81.99㎡，挂牌300w，两房两厅大餐客厅带玄关，1#楼楼幢一般，沿河但也沿马路，胜在方便出行与6楼不吵，户型有不错的尺度和功能性，除了暗卫都不错，父母与小孩儿房可完全隔开，日照佳面积不小，且便宜，还能砍价，以后也好流转。

以上便是三条线路的方案及遴选比较，如果可以再等等，5号线上申花的小房也会是一条路径，未来学区成长值得看好，但确实起步较晚学区不确定性大且均价高（夏天还有一波转公），蒋村对其可替代性也大，日后孩子长大不再需要学区时，二转一的置换，会是个不错的选项。

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