改善性价比，精致与精奢之选 | 房叔二手定制计划No.007

众所周知，如今的楼市，得改善者得天下，在杭州这种能级的城市，购房需求的大潮从“追求有”到“追求好”，不仅是“资产价值的考量”，也是“居住品质的真实需求”。

房叔二手定制计划，粉丝推荐优质改善盘，地铁TOD旁-石材大盘4房精致大户型，以及未科核心的核心，极稀缺3层精奢叠墅。

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石材干挂大盘+地铁、商场TOD+四房极好大户型

粉丝张先生，寻房叔来推广房源，拥有融创·瑷颐湾一期一手改善房一套，产证面积138.72㎡，3月底刚刚挂牌，诚心出售。

融创·瑷颐湾，位于北部新城板块，祥园路地铁口即杭行荟商业综合体TOD正北侧，南一站拱墅万达，北一站城北万象城TOD，学区暂为杭行路小学+良渚二中，区内成长性看好。

▲杭行路小学预警情况

2016年尾交付次新小区，分东西两期，近1600户业主，属于新房限价前最后一代品质大盘。

品质体现在哪里？仅仅从入口实景就可以看出来，酒店式环形入口门头、大量的水景景观、大面积石材干挂的立面以及加百列海枣、大量高乔木的植入，以及大都会风格公建立面的形式，每一样都很花建造成本，限价后根本难以实现，仅从这个意义上说，很稀缺了。

▲融创·瑷颐湾入户大堂实景

入口跟随层叠景观楼梯先上半层，进入新古典的酒店式入口大堂，全石材铺装+水晶灯+铁艺+全吊顶的组合，巴洛克椭圆、哥特尖券元素的装饰极富丽，各个线角、曲线的应用也十分到位；

▲罗马1495-西班牙大台阶

再从两侧的下沉楼梯进入小区内部，这种环形流线组合水景上下半层过渡空间的做法，常见于意大利，是文艺复兴早期兴起，因研究射影几何大发展衍生的广场、楼梯做法，古典的仪式感十足。

▲融创·瑷颐湾实景

小区景观层次丰富，从水景到高大乔木的全标高景观皆备，并设有儿童游戏区、戏水区、沙坑、草坪、休憩林下空间、健身跑道等活动场地；

▲融创·瑷颐湾建筑北立面

看立面，看北立面最能看出问题，除了凹陷部分连廊外的立面用了水包砂的做法，其余均为石材干挂和钢铝合金及玻璃，甚至底层的2-3层釉面更致密，可以看出是做了用心区分的。

▲融创·瑷颐湾航拍实景

粉丝推荐房源在11幢201，东边套，不对主干道，且正对花园，尽管在二楼但室内不吵，楼下人流也不多，反而鸟鸣更多，相当安静且景观优势明显。

▲瑷颐湾11-201，138.72㎡东边套户型

点击户型图即可进入VR实景看房

户型方面，房源素质相当不错，除了是边套自带独门入户廊道，室内非常宽敞。南向3开间卧室，两飘窗（送面积）+南阳台（半面积）+走入式衣柜空间，以2023实行的建筑面积新规来算，妥妥150㎡+；

中间边客厅带L型观花园阳台，北侧可作客房可作书房，所有房间全明。

▲瑷颐湾138.72㎡挂牌价格比较

同面积去年12月有19层成交，实际成交506w售出，但考虑到整体市场行情的下行，该房源也是低楼层，听取房叔意见和考虑买家装修，粉丝猛砍一刀，调低估价至460w，均价仅3.3w/㎡；

同面积已是全小区最低，甚至低过同小区119㎡、129南向两开间的挂牌价，和同板块近期新房的高层期房的部分高层房源均价持平，算上资金成本基本是平进平出，很有诚意，稀缺品质，又是现房，加上偷面积时代超高的得房率，仅这套房源性价比上已经胜过限价新房。

▲融创·瑷颐湾实景

房源满五，目前已基本搬空，有意向、求品质改善现房的购房者，可随时联系看房。

适合人群：拱墅、余杭、西湖区通勤的改善人群，450-500w预算，追求楼盘品质、中长期保值、配套齐全、一步到位、交通四通八达。

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第三中心的中心，稀缺叠墅中的稀缺

▲景瑞·镜溪绿汀区位

▲景瑞·镜溪绿汀西-北航拍

▲景瑞·镜溪绿汀向东航拍

东边特别说道说道，杭州新中心——未来科技城中轴线规划所在，也是1.55平方公里的一个综合中心区，涵盖国际体育中心、CBD活力区至中央公园并串联西站。

▲福斯特中标方案-杭州新中心轴线

说人话，在创景路和创明路之间（绿汀路下一站）要弄一条宽轴，围绕这条轴要挖河造岛、造公共中心、造水景公园、体育馆、剧院...预计10来年花1000多个亿，造一堆高楼再引入企业，真正一体融合未科-云城，并坐实总部研发和科技创新中心两大职能。

▲福斯特中标方案沙盘-杭州新中心轴线

此等投入和规模，毫无疑问，这是杭州后10年发展的最大最新重点区域。

说完东西南北，无论你对“新轴线”怎么想，仅是对未科区域作价值判断，就镜溪绿汀区位本身的素质而言，实属无敌的地段。

▲镜溪绿汀上下叠区分示意图

再说产品，低密，双叠，且每户至少占3层，上下都带花园的双叠（上叠停车、露台花园、北入户），哪怕你把未科降格成余杭区的中心，在副城中心也是极其稀缺的产品——市中心，独户见天地、至少占3层。

▲镜溪绿汀房源上叠露台视角

中心地段+极致稀缺+低密产品，这也是为什么当时镜溪绿汀遭人哄抢的原因。

▲镜溪绿汀实景拍摄

由西门（正门）进入，退进式轴线，进入渐开退进门头，拉长景深，拉宽透视，进大堂，依次可见翡翠绿石材景墙、全吊顶、石材铺地、水景下沉式庭院、健身房、咖啡厅、茶吧；

绕过中庭，现枯山水小景，之后进入几何为主的现代题材的小区地面空间，可见3层标高的绿植搭配（平的草皮、球的灌木、舒展的开花落叶树），儿童游戏区，一些小曲折迂回，来到楼幢小门头下的单元入户空间，清晰、凝练、不豪但精奢。

一幢楼12户人家，北入户6家带电梯上叠，南入户6家下叠。

▲镜溪绿汀单幢示意

粉丝所售房源在南2排西边套上叠7-3-402，近入口但不挨着，视野不错，步行去地铁口很方便。

▲镜溪绿汀房源小区位及户型图

点击户型图即可进入VR实景看房

产证面积188.43㎡，精装修五室两厅四卫三阳台+地下室停车、休憩夹层、顶层露台（毛坯交付），每层占地差不多60多㎡，实际使用面积不止，剖面图已经显示，阳台算一半、露台不占面积，还有地下室+夹层；

▲镜溪绿汀上叠屋顶花园实景

4-5层北向入户电梯可达，4层餐客厅，5、6层两个套房卧室与一个北卧的类套房，一个南卧的小卧室，建议南向改一个书房会更舒适，7楼还有个露台赠送不反应在户型图，很多邻居已经装修做了室外花园；

精装修无需多言，到顶木饰面的门框、玉石的洗漱台面、石材背景墙，TOTO的智能马桶、日立的中央空调、地暖，博世的厨房三件套...点击户型图VR眼见为实。

目前挂牌总价1288w，单价6.8w/㎡，二手房的挂牌价，就像一杯啤酒有浮着的酒花泡沫，别看这么实，豪宅都是总价逻辑，实际自然开放好谈，可随时联系看房。

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