嘉里城崛起后的文晖 | 房叔二手选房002
以专业、本土的视角，持续跑盘绘制板块小区分档地图、监测板块和楼盘均价波动，为诸多购房者突破走到中介之前的种种知识性壁垒。
说人话，一个本地佬，看着这些房子长起来的，用脚丈量城市板块，做二手选房，见中介前的功课房叔来做，给省内外购房者抄作业。
今日推文，嘉里城崛起后的文晖，二手选房。
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▲杭州-图from燕寻杭州
第二部分给不熟悉杭州的购房者作基础科普，熟悉的请自行跳过。
传统杭州，如图，从明朝开始。一圈城墙+10个城门+西湖群山，城墙里一条东河、一条中河，这是最标准的老杭州，城墙外面就是村镇、田。
▲2012杭州-图from燕寻杭州
解放后直到2012年，省内人比较熟悉的杭州城，城墙外的范围又阔一圈，西边到黄龙体育馆、东边到运河、南边拥江发展、北边沿着运河的拱墅是老工业区。
▲三中心
这十几年呢，各个区新城画了一堆，顶层设计上新杭州、大杭州主城（规划意义上、非教育）定下三个中心，东南就是奥体、钱新、钱江世纪城；西边就是未来科技城和云城；老中心就是原来的杭州城武林门。
▲老城外扩更新的南北两大中心区
新城在那疯狂拆了建，老城也得想办法发展，于是如下图一南一北，在老城的基础上扩展更新，南边就是望江门边，依托城站的望江新城，北边则是依托武林门的武林新城，武林新城最核心的区域就是今天的主角，文晖。
▲文晖区域
文晖是个街道，但在商品房小区板块时，即如上图，是老底子和平广场和杭氧、杭锅所在地，东边挨着浙赣铁路，西边是主干道绍兴路和浙工大。
▲大和平规划方案，三街区
文晖的更新，以杭氧地铁口TOD为中心，环绕作三街区，紫色的是产业成不成两说，红色的就是老和平广场改造+港企嘉里城商场，嘉里城预计2025年国庆开业。
▲文晖嘉里城及目前建设情况
随着前几年文晖持续出让新地新房且已全部售罄、待交付，加之嘉里城只有一年开业，文晖基本格局大定，价值清晰——
离武林门最近且仍在更新的改善主力次新房板块，同时肩负城市更新和工业转型的文化使命，价值持续成长看好，大部分次新房源长持保值无忧，安置小区刚需自用便利，头部房源投资不同程度获利。
▲文晖学区在文晖选二手房，先看学区。文晖以主干道东新路为界，分东西两片学区，西边德天实验，东边长寿桥岳帅校区，不管是目前成绩还是成长性，长寿桥岳帅小学都比西侧强至少两档（东侧基本是10年内高价商品房品质小区）。
▲文晖地块价值分档
仅比较地段，价值如上图，
A-与A区域，既是规划重点区域，紧挨地铁口、嘉里城，也是品质重点区域，A-扣的那一点在于学区弱势，分别为望庐（稀缺洋房小区）、嘉里·馥源庭。
B+近地铁、远浙赣铁路、界面干净，中间是武林之星博览中心和写字楼；B区域近地铁、远绍兴路，但学区及北侧界面一般、中间为回迁小区这三点稍逊东边。B+区域有文樾上院、安置小区新德嘉苑；B区域有和品部分+安置小区王马府。
C因为近铁路车辆段、远地铁，地块狭长，仅看地段区位最为一般，但东侧有艮山上盖TOD的规划但推进很慢（要碰铁老大，难），改了就是大利好，没改就是碍眼和割裂感，C区域是万科新都会、朗诗熙晖府、诗乐华庭。
D挨着主干道绍兴路、北侧界面差、学区一般，但利好是南北角有15号线地铁口的预期，2028年开，为和品的部分中小户型。
▲文晖地块规划全览
▲文晖次新房航拍
看完地段，看房子，如图为东侧车辆段视角，向西对文晖近10年房龄的小区航拍。
C地段，万科·新都会，2015-16年交付小区，当年开盘价4.5w/㎡，底层石材+致密真石漆立面，大都会风格建筑，突出美式精致和小资情调；
▲新都会1958实景，滑动查看
小区平面由两个门三条轴布置7幢高层，西南角配幼儿园，室外游泳池从航拍看是《罗纳河上的星夜》，缺点是用材不算顶级，包阳台有参差，挨着铁路车辆段。
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▲新都会1958航拍
C地段，朗诗诗乐华庭和熙华府，朗诗双子，品质、用材、审美前者更好，但地块位置和楼盘大小，熙华府更优，当年精装修第一档豪宅，自带三恒系统。
▲朗诗乐府实景，滑动查看
以诗乐华庭为例，石材干挂立面、窗外置遮阳帘（科技系统功能之一）、水景庭院、活动场地、开花小乔木为主景观，室外用材中等略上。
▲朗诗乐府俯瞰图及房源楼幢
朗诗双子，适合主要车辆出行偶有地铁出行、喜欢用材扎实、内装讲究、三恒系统，有学区诉求但不太高，总价600w+的改善置业人群。
B+地块文樾上院，目前还在建设，预期明年交付，新房起步带车位900w+，全180㎡均一户型的品质小区，三面铝板用材足、带地下泳池会所，地块四周二级道路不吵；
▲文樾上院建筑与中央园林意向图
适合主要车辆出行偶有地铁出行、喜欢用材扎实、内装讲究、有学区诉求但不太高，对老城喜欢或在主城上班，总价1000w+的改善置业人群。
A地块嘉里·馥源庭，仍在建设中，约为730户，预计明年底交付，整个TOD不算商场包含10幢商品住宅和3幢自持公寓及1幢写字楼，板块标杆兼价值顶峰，地铁口、带品牌综合体商业、带街区商业；
▲馥源庭效果图总平及目前建设情况
户型自小110㎡大到200㎡+均有，适合小家庭到大家庭保值自住兼顾投资，600w-2000w预算均值得积极把握。
A-地块中海·望庐，与馥源庭对街小区，地铁口、紧挨嘉里城，学区稍弱、产品力中等，但强在是板块唯一稀缺的洋房低密小区，已于去年中交付。
▲望庐实景
小区适合自住喜欢洋房、地铁通勤，保值兼顾长线投资需求的改善人群，最少800w+预算可看。
▲和品航拍
新房卖5.17w/㎡，主体求个保值自住，部分优质楼幢、房源有一定投资回报，适合工作在主城的小家庭自住、舒适自住，及小赚投资的改善人群，通勤主要靠车，地铁不远不近，需要步行，总价600w+等淡季可看。
▲文晖选房价值排序
综合地段、产品年代、户型、楼幢区位、楼层高低，给文晖次新房作选房的价值排序，按彩虹色，红>橙>黄>绿>青>蓝>紫排序，同色户型基本为一档，但有学区诉求，有右侧选右侧。
▲望庐1-4
望庐优选楼幢1-4#，4幢低楼层，洋房、密度低、不沿主干道，比沿马路的高层5#楼和公寓价值高一档，看楼幢间的花园的疏密也能看出来。
馥源庭的南侧4幢和东北4幢价值最高；230㎡、187㎡、185㎡的大户型在东北沿河，安静楼层低但总价高，南侧四幢有110㎡、150㎡和187㎡，总价低位置好地铁商业近，建议优选。
▲馥源庭楼状分布
沿马路这一侧，小户型多，位置离地铁远，噪声也有影响，稍逊一档为橙色，在其中选住宅，中间组团为公寓。
和品，189㎡和170平米、167㎡大户型几个中央楼王第一档，楼幢间距大、正对组团花园、面积大、噪声影响小，189㎡还是低楼层16号楼；
▲和品楼幢分布及第一档楼幢
橙色一档在东侧，主力139㎡边套，120㎡中间套，通过小路可快速达到地铁E口，南侧景观更好，西边套可看小区花园，东边套是未来的城市之星文旅综合体，也能看到嘉里城。
黄色一档，小区组团间道路，景观一般互相看，离地铁距离稍远，以后楼下会很容易停满车社会车辆，稍逊一档。
沿绍兴路的楼幢为绿色，户型、区位、地铁、楼幢间距都不占优，长时间看倒挂堪忧，淘二手看砍价能力、自住为主。
文樾上院地块和产品略逊望庐和馥源庭，但人群纯粹、户数不多、户型统一、区位尚佳、房龄新、噪声小，是均好性不错的橙色楼盘，倒挂几千、好楼层楼幢近万没问题，二手买来杀杀价、自住保值就当吃点理财收益的小区。
朗诗双子和新都会的西侧楼幢会比挨着火车车辆段的东侧楼幢高一档，这三个小区地块在最东边、房龄也比A/B地块的小区大、离地铁和商场远，尽管产品素质不错，但买二手产品价值已经反映在挂牌价上，基本只能为黄绿一档，改善自住为主。
300w以下，刚需小户型，图个离市区近、近嘉里城、有地铁、有烟火气，看看新德嘉苑和王马府回迁房，后者还没交付暂无挂牌，蓝色一档。
以上分档，如无特殊，一般中高楼层>低楼层>2L，东西边套>中间套，东西边套价值视该房源景观视野及附近不利因素多寡而定。
▲from pixabay
每周一个大或小板块的二手选房，带你做完找中介前的功课，不急着买，但当作“板块字典、地图”，建议收藏。
后续将持续监控各二手板块近期真实成交房源和价格，借此判断“可买时间”、“可选房源”，但个人精力有限，如有需求，会作收费业务开展，敬请期待。
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楼盘名 | 面积 | |||
运河新城 | 宸岸印月 | 175 | 33700 | 56 |
良渚 | 110-139 | 31200 | 100 | |
浦沿 | 106-138 | 39000 | 64 | |
九堡 | 澜映悦城 | 106-139 | 33270 | 88 |
98-125 | 24192 | 64 | ||
拱墅 | 105-139 | 30000 | 153 |
楼盘名 | 面积 | |||
笕桥 | 武珹云府 | 102-127 | 40800 | 5.16 |
| 2024杭州楼盘图（5月版） |
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