火星撞地球！运河边+强学区的桥西（上） | 房叔二手选房003

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▲拱宸桥区位

▲2000年前的杭州工业分布

同时，因拱宸桥在共和国时期是大城北工业区的中心，这让土地经济大发展后的大城北得以获得了大量“整拆整建”的机会，桥西历史文化街区、小河公园、浙窑公园等等，便是依托于拱宸桥与旧厂遗址整体翻新重建而来，从清代到近代的历史事实咸集于此，给板块平添不少文化层面的分量。

▲文晖区域

当然，拱宸桥、运河、工业遗存、小河历史街区等历史与文化的坐标对“板块的市场价值”更多还是锦上添花，文澜当年之辉煌、转公后文澜实验的想象空间，使其成为杭州头部的“书包房”板块，也是咨询恒热的原因。

因此，“整拆整建+主城强学区+产品跨度大”是桥西二手热度高的根本，可以兼容老杭州、求学区、求自住氛围的多方客群。

▲桥西板块

如上图，桥西板块，范围是小河、运河、留石高架包一个三边近3km的三角。

范围大、房子多、年代不一，先抓住重点，运河、学区，搭好板块框架再看房子即可。

选房方面，东西区中心区位的楼幢自然更好，不吵、中心有景、不挨主干道。

户型方面是宸园短板，大户型好也值钱，比如如下这套正对花园西边套高层，189.74㎡，挂牌8.4w/㎡，4房两卫带储物、带衣帽间，8+w/㎡值这个价。

▲运河宸园189㎡户型

但小户型无论89还是136边套，都是哑铃户型南向只有两房，总价一高、多少就尴尬，看个人需求，刚改136可买不算舒适，89刚需但总价高，意义不大。

▲运河宸园89㎡户型、136㎡户型

九龙仓碧玺，2015竣工，石材干挂立面、法式轴线和退进式入口、银杏榉树等高大乔木的景观，含公区会所，是九龙仓在杭州最好的产品，堪称唯一的作品。

分东西两区，西区高层橙色，东区洋房红色一档，差一档在容积率和面积段，自然洋房得房率和居住舒适度更高，价值更高。

▲九龙仓碧玺航拍

小区面积段涵盖了82-320㎡，包含底层、标准层、顶层平层大套、跃层洋房，价值依次上升，近期一套标准层高层129㎡法拍5.2w/㎡，和前两年动辄7下来不少。

全房源带电梯精装修，室内囊括唯宝、高仪、弗兰卡、西门子、施耐德，等一众豪华品牌，中央空调、地暖、全屋墙纸、长虹玻璃、大吊顶等等该有都有，洋房内更是到处高级石材和实木，论一眼“豪”，不输宸园。

选房和户型，最好当然东区洋房。挂牌8-10w/㎡级别，200+㎡起步，底层还带花园，一房一面积一户型，价格要看房源了。

▲276㎡，九龙仓碧玺洋房，顶跃花园洋房户型之一

西区高层，优选中间楼王，北侧洋房，户型当然也大。

▲九龙仓碧玺高层优选

户型，优选136往上的周正户型，先保证周正，再有大选大。

▲碧玺高层左136vs右192㎡

比如，以上136㎡和192㎡户型，结构相似，面宽差距不大，进深拉大，前者挂牌1360w，后者挂牌1600w，都好但优选后者，多了56㎡、大户型、楼幢好、楼层好还好杀价，差价240w杀到200w以内一点问题没有。

▲碧玺89㎡、130㎡

至于以上这类89㎡、130㎡，硬伤太明显，要么房间小，要么面宽小，总价一高就没性价比，小户型就是5.5w/㎡以下，低楼层甚至5w不到能成交。

▲大河宸章航拍

大河宸章，2013年建成，精装修、泳池，配套该有都有，但建筑比不上宸园、用材比不过碧玺，优势是位置好、舒适面积段户型佳、密度较低，南侧带幼儿园，北侧学校，西门步行几分钟地铁，东边两步路拱宸桥，同时南侧两大哥要建筑上讲究、户型就不那么讲究，老三的舒适改善的均好性就体现了。

▲大河宸章优选楼幢

楼幢上一眼看穿的总平面，中心楼王>东侧>西侧>南北沿马路，5、3、1、7#的高楼层东边套最好，部分能平视略高江南里屋顶的低楼层也不错。

小户型89均为两房，挂牌545w起跳，鸡肋，不推荐。

舒适、高改面积段，169㎡、194㎡、220㎡等，挂牌1300-1800w这个区间，看人口需要几房，优选194可改4房，在整个板块横向比有较高性价比，小区的水准撑不住2000w的档次，就变成傻贵了。

▲大河宸章169㎡，194㎡

改善大户型，想成交实际在7w/㎡出头，低楼层西边楼幢甚至没有，可以留意。

以上为S区域红、橙级小区。

▲复习对照

其他的几个红、橙小区，A+区域的小河云庄、凯德龙湾东边楼幢；A区域的德信臻园、大运宸府的南侧三叠、西岸花园的沿河东侧联排；西侧B区域的名城公馆。

▲小河云庄楼幢及户型分布

小河云庄，尽管出了些波折，可能有延期交付的担忧，但毕竟是多年断供最新的超低密叠墅+一幢洋房小区，只要交付必是板块顶峰价值，详细价值在（豪宅里的杭州印象，小河云庄价值分析 | 房叔跑盘No.129）分析过，选房原则就一条：能大选大，有东侧选东侧。

▲凯德龙湾航拍平面

凯德·龙湾，占据桥西沿河最稀少的住宅用地之一（江南里、龙湾、西岸花园），优势，石材干挂立面、水景乔木景观、家门口溜达运河、育才京杭学区，舒适改善好盘。

当然，其劣势非常明显，2012年竣工，品质不如S区域老大老二，户型和密度也比不上大河宸章，导致均价不高，看面积成交在4-6w/㎡。

▲凯德龙湾优选楼幢

该盘的选房原则简单，要么选刚需小户型便宜，有运河、有学区、小区不错住着舒服，要么只买东楼幢东边套大户型，价格尽量往下杀，其他不上不下，不推荐。

▲凯德龙湾88两房、246四房户型

如上图，左为88㎡，435w两房朝南+南北阳台，右为246㎡，挂牌总价1230w还能谈，均是不到5w/㎡的均价。

▲德信·臻园航拍

德信·臻园，几乎是德信的最好之作，得益于一块好地，“丰”字轴线，石材大盘，自北向南楼幢逐开，拉丁十字平面的北入户大堂，中心三叠喷泉、巴洛克的半圆形、椭圆形、纹章花卉的应用都是水准之上，缺憾是建筑立面的表达还是碎了点和多余。

▲德信·臻园优选房源区域

好的总平面一眼帮人选房，这种古典的、强轴线的平面，强中心性的房源都是不错的，或者选2、4、6东边套高楼层看个人喜欢，当然，1号楼中心中层最好，反而不要太高，南看河，北看轴线序列。

▲德信·臻园168㎡、201㎡

在这些楼幢房源里，选中大户型，168㎡中间套看1、6、7#位置，201㎡要么向心，要么看河东边高楼层。

西岸花园，2010竣工，整体就是个极普通的刚需、刚改中年盘，但占了块好地，值得关注两个点，一是东边的沿河低密联排203㎡，若是足够便宜值得关注，质量一般且毛坯，胜在好地+稀缺，看个人接受度了，笔者的心理价位就是个8w/㎡上下捡漏，产品迭代太快，产品层级高、价格却是打折版本的小河云庄；

▲西岸花园优选房源

二是因为地块极贴东、东边又是排屋，导致排屋西侧这一列7、8、9、10#高层的东边套视野极好，4w/㎡、强学区普通小区还沿河一线景观，买这些房源很香。

▲西岸花园9# 139㎡东边套

举个例子，目前在售，以上这套9#东边套137㎡大三房东边套，3面运河景，挂牌665w，谈一谈650w以下，等到620、630多半能拿下。

▲大运宸府航拍

大运宸府，小区区位、密度一般、品质尚佳的高低配小区，2019交付，三叠石材+铝板，高层铝板+少量涂料，突出一个纯次新双文澜+用材不错，加上三叠拉高均价，所以贵。

▲金地大运宸府

关注叠墅的朋友可以看南侧三叠，也是一房一价，高层做得太高了，挂牌价目前整体和碧玺五五开虚高，推荐关注3#、2#的139的4房户型，晾着等远点看，好位置的高层长期看成交7左右、其他到不了。

▲金地大运宸府楼幢、139四房户型

名城公馆，B区域唯一的橙色一档好房。

▲名城公馆-南鸟瞰视角

2013年交付，万科物业，全石材立面、4幢联排+8幢高层的次新房，容积率2.5，东北角去地铁很近，西侧、南侧沿河沿公园，小区内泳池、木栈道、高大乔木戒备，又是在70/90时期，高层79-131户型的面积非常亲民，基本上刚需、刚改、人口少预算还不错对品质居住需求，想长期自住，建议优选。

▲名城公馆-89㎡、131㎡

刚需关注89㎡三开间，小500w不到，改善可以看看关注131㎡边套大三房，户型性价比一般但是700-800w总价的少数优选，等等750w能谈，中间122不推荐。

每周一个大或小板块的二手选房，带你做完找中介前的功课，不急着买，但当作“板块字典、地图”，建议收藏，下周更新桥西下篇，主为黄色一档自住及绿色一档纯学区用选房指南。

后续将持续监控各二手板块近期真实成交房源和价格，借此判断“可买时间”、“可选房源”，但个人精力有限，如有需求，会作收费业务开展，敬请期待。

以专业、本土的视角，持续跑盘绘制板块小区分档地图、监测板块和楼盘均价波动，为诸多购房者突破走到中介之前的种种知识性壁垒。

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