混战！运河新城实际价格 | 二手成交案例分析2024.5
《杭州二手板块成交案例分析》第 1 期
运河新城
主理：一叶
看标题顾名思义，在这个时间点，监测到近期一二三级市场均热度不小，咨询颇多的“运河新城”。筛选可以看的价格合适的挂牌房源，都去看看，然后新房、二手自选。
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▲大运河新城规划范围 |
《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》
看有新地供应、新房在售、二手房交付同时存在的新城板块，一定要系统性认识板块，从城策到落地情况到未来一以贯之，用一个超然到的眼光看待未来所有的“二手房”，此时你选择合适的阶段进入这个新城的哪个生命周期的哪个小区域，再选房即可。
大运河新城，简单说，西侧勾庄、祥符，南侧到留石高架，东侧边界则是拱康路，金昌路，这两条路也是大运河新城的"运河艺文走廊"和"工业年轮带"的横纵主轴。
对这个板块，作为一个杭州人，恐怕笔者本人是全媒体平台关注较多而且持续的，覆盖前、中、后全期，南到北两片区域，3年出了3篇推文。
前期价值预判。板块自身定位和与勾庄的比较，规划篇：（行情健康反而不会选？规划里自有半数的解 | 房叔说No.505）
中期价值判断。交付篇：（交付大年二手攻略之：运河新城核心区 | 房叔说No.646）
长期价值所在。工业更新为锚的城市更新篇：(大城北，工业都市更新，价值规律几何？| 房叔说No.552)
想要买运河新城的读者，无论新或二手，希望读者好好阅读以上三篇，理解后再来进入本文，买房不是买菜，花点时间学习吃透总不吃亏。
▲大运河新城规划结构 |《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》
如今是其发展的中期前段，即金昌路以南的运河艺文段核心片新地倒计时、次新房开始交付、配套陆续建成兑现，到2028年地铁15号线开通和之后运河码头的客运运营，南片会变成完全成熟的二手纯次新板块。
▲刚划分的南片学区-卖小文润
金昌路以北，周期远慢于南片，因为还要拆还在造还是拱墅区土地供应大户，但若是两轴交接区的强学区，未来能级不会相差南片太多，因为同有运河、地铁，还兼顾双轴的优势，且主城教育的持续成长会吸附一些地缘客户。
▲刚划分的北片学区-育才大城北
若是热电厂到老杭钢到半山，则是漫长的周期，等待楼市进入存量市场，社会观念真正步入城市更新的慢阶段了，开始普遍认同“社区感、艺术活动、小街道、公园绿地、城市记忆”等生活丰富度价值的存在之时，人的聚集因为以上这些事，这片房产价值就夯实了。
▲刚建成准备全面开放的杭钢遗址公园
▲运河新城南片，次新关注楼盘如上图，运河新城南片，关注近期交付及挂牌的次新盘，河西的融创运河双子，河东的云澜天第、河语光年、上河公元、临近交付的河映云集，先看河西——
风尚望和湾、天阅云合源，适合刚改到舒适改善客群，要开车。
刚改3房，家庭人口少、预算不高，优先看望和湾，看不沿高架的4-11号楼，有东侧楼幢选东侧，同样只能看到运河片段，望和湾省不少。
▲望和湾鸟瞰和近期成交楼幢位置
望和湾近期成交：5.19日，11号楼高层，涉及具体楼层和朝向隐去，426万满二，约110㎡的面积，均价3.9w上下；
由此推导，楼王对花园高层4房大户型148㎡是小区巅峰，近期实际成交推荐价格最多4.5w/㎡，算车位算税算中介费总价建议控在650w内（均价砍到4.3内就有了），三房110㎡上下的，就3.8-4w/㎡上下（挂牌略高，可以谈到这个区间可看），沿高架低楼层3.5w/㎡也很正常。
云合源，只建议买4房改善或洋房，130平米为标准，不买小。
望和湾近期成交：5.22日，7号楼低楼层，涉及具体楼层和朝向隐去，535w满2，129㎡，均价约4.15w/㎡；5.10日，有不错楼幢138㎡次顶楼，660w成交，均价4.7w/㎡。
▲云合源鸟瞰和近期成交楼幢位置
由此推导，高层6、9、12、15东边套的中高楼层价值最高，能逼近5w/㎡，建议优选10层上，俯瞰洋房屋顶再看运河。
其他中间套、西边套、低楼层、近幼儿园、近高架，4.5w/㎡以下成交合理，这个区间的房源可以看看不利因素，越差房源成交越低，近高架甚至到不了4。
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洋房大平层产品特殊，也是板块的天花板房源，近期无成交，一线河景东边套高楼层之前6-6.5w/㎡，随着运河东岸的成长，能看河6w/㎡上下成交比较务实，5-5.5w买非东边套实际，不过房东心气高，挂的都是桥西、申花的一线价，所以成交难。
▲云合源鸟瞰和近期成交楼幢位置
运河新城河东，交付的时候写过，当时市场还可以，3.8-4价买入，普遍预期是5-5.5，如今整体行情下来了，看楼幢和房源位置有个限价-5%—+10%，3.8-4.4的成交区间；
这也是大半近郊粉盘板块的缩影，运河新城这一片因为卖小、地铁、运河这三样硬配套，下限和成交都守得还不错。
小区成交近期不少，价格普遍是不算车位4w/㎡，房东心态也平和，当然沿河5、8、11、14楼幢的西边套高层，139㎡肯定最好，摸一摸4.2-4.4w/㎡有点小赚头是没问题的。
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▲河语光年推荐139㎡西、东边套
上河公元，地和地段在运河新城一般，北侧主干道，东边、南边都是学校，西边是河语光年，看不到河。
但是论产品力是桥东的TOP级，这年头高热时期的产品，只有少数本土房企、港企和外企，还会着重考虑总平面和公区空间的营建，这对现代主义的住宅是顶顶重要的，上河公元就有这样的思考。
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▲上河公元 | 香港置地官号
平面生成、收纳思考、下沉、屋顶空间利用
有杠精总跟笔者用铝板、泳池和三件套的小学生计算题来说小区价值，当然有价值，但不是用了就一定更贵，那就住酒店长包个套房好了，绝对比买一套房子省钱服务香出行强，铝板更厚泳池更好。
▲上河公元105㎡上河公元近期成交：4.24，9号楼次顶高楼层105㎡，420w。
▲上河公元近期成交楼幢位置
2、3、5、6为低层洋房，价值最高，5、6楼王，价值能逼近5w/㎡，其余1、4#噪声小点，7、8、9、10沿金昌路，泥头车多界面也略逊一点，4w出头是小区高层普遍的价格，低楼层3.8-4w/㎡成交实际。
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▲云澜天第楼号鸟瞰、近期成交楼幢
近期成交：4月，3#低楼层，106㎡，370w带车位，剔除车位3.3w/㎡上下。
4、6、3、5、7号楼高层西边套价值最高，成交逼近3.5w/㎡以上，顶点逼近4但低于河语光年西139一档。
▲云澜天第136㎡西边套
其余都有不同程度的不利因素，优选西边，高层3.4-3.5w/㎡，低层3.2w/㎡上下成交较为实际。
河映云集即将交付，还未有挂牌自然没价格，但总体判断中大户型短期小震荡，自住持有保值问题不大的，毕竟目前户数最多最新的大盘有一定的优势，进场后还会有鲇鱼效应，产品上建议选西、选大128、147两个户型，选靠近新菜场，刚改和舒适改善人群，一步到位定位。
以上价格均为近期成交分析带来的判断，有一定的时效性，价格不考虑长期整体市场，建议3个月后价格部分不可作参考。
PS打个小广告：望和湾楼下这家德佑的店长，老开发商出生有专业度，人也靠谱，运河新城、申花、桥西、桥东、祥符二手有兴趣的可以线下找他。
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楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 126-176 | 36100 | 224 | |
拱墅 | 190-280 | 43917 | 59 | |
金沙湖 | 朗拾湖著 | 103-129 | 38300 | 100 |
良渚 | 170 | 31200 | 100 | |
良渚 | 97-127 | 31200 | 60 | |
萧山 | 琉翠轩 | 99-125 | 26500 | 72 |
楼盘名 | 面积 | |||
| 云谷 | 熙海棠 | 103-138 | 28000 | 6.3 |
拱墅 | 霞映锦绣里 | 179-325 | 65100 | 6.3 |
铁路北 | 108-139 | 36000 | 6.2 |
| 2024杭州楼盘图（6月版） |
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