运河边+强学区！桥西（下） | 房叔二手选房004
《杭州二手选房》第 4 期
桥西篇下
主理：一叶
以专业、本土的视角，持续跑盘绘制板块小区分档地图、监测板块和楼盘均价波动，为诸多购房者突破走到中介之前的种种知识性壁垒。
接续桥西-上篇（火星撞地球！运河边+强学区的桥西（上） | 房叔二手选房003），刚需自住、纯学区用房的选房，桥西-下。
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▲桥西板块本part复习，桥西板块，如上图，范围是小河、运河、留石高架包一个三边近3km的三角。
范围大、房子多、年代不一，先抓住重点，运河、学区，搭好板块框架再看房子即可。
▲桥西学区分布
学区如上图，文澜实验>育才京杭>小河小学，大关实验中学较新（2017成立），暂时生源来自卖鱼桥各个小学部+在地生缘，还有跨区来的，近来势头很好。
▲桥西区域分档
接着对整个板块进行区域价值分档，登云路、通益路的三叉口，笔者立红心为重要坐标，读者可以到此直观体会三个界面的差异。
萍水东街以西，为C档。渡驾桥基本是工商业，汽车城、旧货市场，界面自然最差，楼盘不多，有富越香郡。
通益路以西，为B档。文澜学区+地铁过，区位、配套上不差，区域内有吉如家园、新安天苑等，但是安置房小区多、维护拉跨，除了名城公馆、吉祥半岛还不错，其余小区相当一般，加上有一定年纪，整体降档。
沿运河三板块+强学区，自然价值最高。
中间S区域，直接挨着拱宸桥和桥西历史文化街区，除了跟一般富人都没什么关系的杭州顶豪合院“绿城·江南里”，有碧玺洋房、高层双组团，绿城经典的运河宸园，大河宸章，满足刚改到高改需求的三兄弟；也有城市风景这种自住均好求学区地铁近的刚需盘；
北侧A区域，中心花园的小环境不错，虽沿河但北侧是高架，小区如信步闲庭、银树湾、锦秀文澜质量上也没什么说的，放现在就是普通刚需房，品质代表是德信·臻园和西岸花园沿河的部分低密，较新的大运宸府。
南侧A+区域，两河之交+挨小河公园，过河去乐堤港也很快还能坐船，育才京杭也是强学区，项目只有两个，还没交付的洋房+叠墅“小河云庄”和凯德龙湾，也是偏舒适到终改的小区。
价值框架和原因简单概括完毕。以下展开。
▲桥西小区及楼幢价值分档
一贯，接着对区域内各个楼盘、楼幢进行价值分档，按红>橙>黄>绿>青>蓝>紫彩虹色排序，黄色为“适合自住，有一定流动性一档，保值一般”，黄色以下“流动性会随时间越来越难”，理解成以后得亏不少才好卖即可，出现一个小区多色的情况，因为楼幢和产品价值的差异。
PS：除低密产品，一般中高层>1/3-1/2楼层>>底层，有一些小区垃圾点、变电所影响最低几个楼层，对5层以上影响不大。
桥西-上已介绍暗红、红色、橙色的部分，本篇介绍黄色、绿色的部分。
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▲复习对照
▲新安天苑
最优选新安天苑，缺点安置房、租客多、人车不分流、塔楼得房率低，但是桥西成交量和频次最高的刚需盘，理由也简单，双文澜、占地大盘、总价低、位置好、有小户型、综合性价比高，同价位竞品衬托，只要够便宜，缺点可以忍受。
优选南侧中心三幢，不沿马路小环境静谧，楼层平均18F不高，离南门近去地铁方便，南向视野也好。
位置好，北侧沿河、过马路文澜，南侧幼儿园，几百米地铁口。占地大，楼下闲逛，底商也有一些，满足在小区内走走的需求。
▲新安天苑73㎡
目前有这样挂牌269w，73㎡的中楼层一室户，三房间朝南，房间敞亮，便宜，除了暗卫没毛病，对一到两人的家庭入杭第一套自住，或者买了用学区出租都很好用，杀个价250w12年出租，转手卖个大半价格总有，卖不掉长租也不心疼，突出一个稳。
大户型面积有但功能性不符合现在市场的主流需求（更强调厅的尺度，160仅一个套房，只有三房还是小北卧...），总价高同样预算位置、楼间距、密度的综合表现又不如运河宸园、碧玺、大河宸章、名城公馆和臻园，显得比较尴尬，需要降总价出现一个越级的性价才能有错位的性价比。
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▲吉祥半岛-75.47㎡，挂牌400w；159㎡，挂牌850w
低总价，和新安天苑比，就看愿不愿意为品质和居住人群提升牺牲通勤、上学的区位便利和多掏钱了。
沿河不多的低密是终极改善需求，后排橙色好房、沿河红色但没什么挂牌，高层楼幢优选2、4、8、9，选小控总价，选大不如竞品。
▲吉祥半岛航拍
吉如家园，和新安天苑同价位的安置房，烟火气不错底商热闹菜新鲜但是维护的观感并不好，相比于价格，刚需、刚改的面积段户型都不好；
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锦文雅苑，作为回迁房的年代更新、小区公区更好且北沿河，总价也不高，小环境自住不错，但是位置太靠北，低总价300w左右的60-70+户型也都是如下图，作长租长持、分区做得不错，但是以后流转会差一些。
▲锦文雅苑76㎡
S地块黄色一档。
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▲锦绣兰庭，上-航拍，下-普遍70+㎡户型
城市风景和风景大院，两盘均是自住求均好性，优选五脏虽小的麻雀房。
▲城市风景航拍
城市风景，楼幢2>3>1，清一色南向户型，小区自住不错，小环境、楼间距、产品设计、户型的方正及到地铁、学校、运河的步行时间均好不错，精致小盘；
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▲城市风景vs大河宸章的小户型总价比
但显然同价位显然不如隔壁大河宸章（盘大、楼间距、立面及公区用材、近运河），所以明确的定位是高于B、A地块的刚需房，但低于橙色品质的相邻小区，成交的集中区间会在450-500w；
▲风景大院航拍
风景大院再刚需一些，400-450w看楼层楼幢成交合理，围绕花园的向心型总平面，这些中高层房源优选，南向花园的4、5、6、3大于7、2、1，笔者更建议选西侧楼幢，东侧楼幢上下学会有一定噪声、堵车的影响。
改善面积段总价高，定位错位，1000w附近的价格不推荐，不如隔壁申花新盘次新盘+新安家苑250w吃租金的组合。
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▲复习对照
A地块黄色、绿色一档。
桥西东北角区位，锦绣文澜阁、银树湾、信步闲庭、西岸花园这四个刚需盘，臻园、大运宸府改善。
这一边的购房人群的诉求很清楚，刚需刚改，比纯买个学区放着租更需要自住，又比近地铁、学校的小区总价预算低，或者同样总价，想牺牲距离，求个大一点的刚改的面积、更安静的小区域。
对这些品质一般、区位马马虎虎的小区来说，一个关键两大价值点，总价可控前提下，要么近学校、近地铁、小区内景好安静的优质位置，要么房源能看到运河近景。
有粉丝质疑桥西居民不是很在意地铁，是，这里老工人、村民靠电瓶车和两条腿走一切，老阿姨等公交车有的是时间，但是学区刚性需求的新杭州客群显然不是，要么双职工、要么娃读书要方便。
学区用出租，选功能小户型300w内，刚需建议区间，350w-450w成交，刚改，600w以内。
▲锦绣文澜阁航拍
锦绣文澜阁，安置房，楼幢6最优，5、8、7、4向心中高层房源次之，1、2、3次之，贴马路、不在花园的低楼层最一般。
▲锦绣文澜阁55㎡，270w
买个最小的学区用，卧室B改造作书房、客厅，客厅放小桌子当餐厅即可，便宜。
▲锦绣文澜阁128㎡边套
78、100、133㎡户型都太差，128㎡的敲墙还可以，有低楼层沿河挂牌515w可以看看，继续往下杀价。
▲银树湾航拍
银树湾，楼幢3最优，5、7、4、6向中心房源中高层次选，1、2和4、6沿马路最后。
▲银树湾86㎡
挑完楼幢选两房户型86㎡，控总价挂牌400w上下可看，350+w建议成交价。刚改、舒适改善面积段，112、133均不推荐，户型做得和狗啃一样。
▲信步闲庭航拍
信步闲庭，小区域中心位置，右侧楼幢有部分河景、近社区商业，中心又围绕市政公园和幼儿园，户型做的也最像人。
优选1号楼东西均可，没遮挡的视野看河，7、6、2、3向中心公园楼幢高层房源次之，5、4次之，3、2、4东边套被运河郡大楼直接盖住风景的最次。
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▲信步闲庭125.37、130㎡
优选刚改。桥西的刚改客群特别难选，信步闲庭相当不错的均好选项，总价不高、位置尚佳、户型不错小区域视野和环境也不错。
125.37㎡边厅挂牌560w，带玄关、储物三叶草户型挂牌600w都可以看看，控在600w内，杀杀价看本事。
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▲信步闲庭95、103㎡户型
刚需段，95㎡、103㎡有些逼仄，面宽、暗卫、北小次卧都不太好。总价挂牌430w起，和刚改面积比性价比就非常一般了，宁愿咬咬牙多加100w上3房多20多㎡。
▲西岸花园航拍
沿河的东侧楼幢改善、低密桥西-上已分析过，西侧楼幢一不沿河，就显得位置就太角落，出行就超过了能依赖步行的尺度，好在小区的小环境很闲适，离社区商业也不远，适合买个车、电瓶车出行，控总价预算不高的精致小自住。
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▲复习对照
其余，南侧B地块嘉泰馨庭、天阳上河、名城燕园、凯德视界四个盘都不算推荐，买桥西不为强学区，同样总价不如运河新城摇新房、买次新，申花去看看蓝孔雀小户型，可替代项太多，没必要买20多年房龄、户型功能性跟不上了、租客多学区还一般的。
还是有兴趣可以看看介绍（小河旁，院子里，拱宸桥 | 房叔说No.234）
A+地块，凯德龙湾，作为个沿河最大价值点的小区，不沿河的小户型价值肯定一般，89㎡可看，高层500w上下，求个育才京杭的学区和附近环境的舒适度，71㎡的户型逼仄狭小，不推荐。
▲凯德龙湾-89㎡
C地块，唯一的宅地楼盘，富越香郡，在桥西内，实际这块是渡驾桥，旧货市场、汽车城的界面，周围也没有第二个楼盘，孤盘。
但，伴随河对岸星瓒颂璟府、河颂映象府、杭樾润府、杭州市实验学校的建设、交付，河两岸会更像一个住区，把它当成“读文澜，申花和睦的低总价、河景刚需盘”，性价比就不错。
▲富越香郡航拍
富越香郡，很适合申花自住配的父母房，房龄接近10年，总价不高、带强学区、沿河景观不错、户型尚佳、距离近，投靠或是身边养老。可做一个小河西边学区弱的申花中大户型+小河东边文澜的强学区小户型的组合。
▲富越香郡88㎡户型
楼幢5、3沿河>5、3不沿河+4>2>1。88㎡3开间朝南、沿河阳台带书房，老两口分房也可接娃吃晚饭也可，沿河400w上下，不沿河370-380w挂牌，杀杀价功能性还是挺香的。
每周一个大或小板块的二手选房，带你做完找中介前的功课，不急着买，但当作“板块字典、地图”，建议收藏。对于板块有兴趣的读者，可以留言，下周更新选择新板块了。
不时会持续监控各二手板块近期真实成交房源和价格，借此判断“可买时间”、“可选房源”，但个人精力有限，如有需求，会作收费业务开展，敬请期待。
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楼盘名 | 面积 | |||
小和山 | 198-224 | 29310 | 40 | |
云城 | 139 | 36100 | 32 | |
拱墅 | 璟宸观澜 | 79-101 | 25650 | 346 |
楼盘名 | 面积 | |||
良渚 | 110-129 | 31200 | 6.10 | |
临平 | 山和院 | 338 | 33600 | 6.10 |
笕桥 | 102-118 | 39376 | 6.10 | |
拱墅 | 105-129 | 29777 | 6.9 | |
径山 | 径山园溪庭 | 293 | 20681 | 6.9 |
萧山 | 琉翠轩 | 99-125 | 26500 | 6.10 |
| 2024杭州楼盘图（6月版） |
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6.7 | |
6.6 | |
6.5 | |
6.4 | |
6.3 | |
6.1 | |