杭州核心板块跌了多少？桥西成交价监测 | 二手成交案例分析2024.5
《杭州二手板块成交案例分析》第 2 期
运河新城
主理：一叶
（火星撞地球！运河边+强学区的桥西（上） | 房叔二手选房003）；
看标题顾名思义，在二手板块选房后，本期跟进监测桥西板块各档的一些代表型楼盘的真实价格和成交，借此互相比较，判断心仪楼盘“可买时间”、“可选房源”。
数据均来自合作中介平台真实网签和问询，除价格外，房源信息涉及隐私仅会做简略表达，若还是觉得难、不懂，需二手房购房方案定制、房源筛选、寻找靠谱中介，后续将开展收费增值业务，私信房叔咨询。
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▲复习对照
首先，复习对照，字母代表地段价值，综合地铁、交通配套、学区、景观界面。
加上产品力，按红>橙>黄>绿>青>蓝>紫彩虹色排序，黄色为“适合自住，有一定流动性一档，保值一般”，黄色以下“流动性会随时间越来越难”，理解成以后得亏不少才好卖即可，出现一个小区多色的情况，因为楼幢和产品价值的差异。
PS：除低密产品，一般中高层>1/3-1/2楼层>>底层，有一些小区垃圾点、变电所影响最低几个楼层，对5层以上影响不大。
▲大河宸章楼幢
3月末成交一套中间套89㎡的2房两厅一厨一卫户型，2号楼中间楼层，总价538w，低于挂牌52w成交，均价6w/㎡，成交周期近13个月多次调价，显然遭受了市场毒打。
▲大河宸章89㎡两房两厅户型
同为89㎡，另有两房一厅一厨一卫户型，3个月前成交，同样挂牌价让利50w，楼层更低、户型更差，总价却550w更高，高于四月的538w，毫无疑问证明了市场价格下行。
3-8楼幢的大户型方面，除260㎡，近3月无成交，170㎡3房两厅一厨两卫的舒适改善户型，在1月中旬有成交一套，1208w，均价7.09w/㎡，成交周期17.8个月；
去年11月下旬同样成交一套，1310w，7.6w/㎡，成交周期4.7个月，同一户型、均为非底层的低楼层楼幢没有明显优劣，3个月跌掉5k/㎡，且成交周期拉长两倍。
▲大河宸章170㎡三房两厅户型
点评：哪怕是板块塔尖的楼盘之一，以价换量，同价换更优的趋势还在持续，近期板块也多是小户型成交，近期89㎡500w出头成交比较中肯；
至于大户型，若不让利，成交周期会越来越长，近18个月基本是流动性的荣枯线，尤其当运河新城、申花大户型的交付增多，更多高净值的二手人群会倾向选择次新板块产品大户型改善+低总价书包房的组合，买家可等，卖家早做打算。
S区域，橙色，碧玺高层，成交表现明显优异，3、4、5月，大户型小户型均有多套成交。
▲碧玺鸟瞰及小户型成交楼幢
5月成交三套，均在不久前的下旬，其中一套2号楼中上楼层，88㎡小三房真实成交价470w；
▲碧玺82㎡小三房两厅户型
值得注意的是，如果有两本证价格较低的情况，目前市场依然延续继续底价的惯性；但在如今购房资格脱光的大背景下，多出一张普票换好房源的均价打折，可以理解成变相“捡漏”，桥西大改善书包房还近运河、近地铁对花园，多本证就多了呗，如今普票不值钱，房贵在精。
实际影响：如果全款无影响，如果贷款则可能存在二套利率上升。
因此，均好性和稳定的流动性是二手最重要的价值，代表着一定期间市场对它这一档里这一小区产品及价格的接受度高，买卖双方的预期稳定，成交自然会相对更频繁，碧玺在桥西的头部小区，目前就扮演这样的角色。
运河宸园，小面积稳定在6.5w/㎡上下的均价，超大户型同样5出头，去年年底、2月、4月、5月均有成交。
▲运河宸园鸟瞰
▲运河宸园89㎡
大户型方面，136㎡刚改边厅，三房两厅一厨两卫户型，4月上旬876w成交，均价6.4w/㎡，挂牌价为918w；
▲运河宸园136㎡边厅户型
二月，189㎡成交价998w，均价5.26w/㎡，挂牌1530w，相差巨大，明显做低了，不做参考。
至于同一档的名城公馆、臻园，不算成交很少的特殊低密、洋房，类比户型，均价会低5k-1w/㎡，成交周期也更久，位置和界面、物业、产品力离这仨稍欠缺点。
第二档，普房、刚需、刚改，自住。
南北西岸，整年到现在，5.7成交一套中楼层，128㎡，总价551w，均价4.3w/㎡，挂牌价628w，降了70多w卖掉。
▲南北西岸128㎡
去年尾12.6新政后，78㎡成交一套349w，5个月的书包房行情下来都只卖掉一套，夏天淡季最多300w出头，均价4w/㎡自住可以考虑。
点评：整盘，除了低密，无论大小，去年夏天4.8w/㎡，到如今4.2-4.3w/㎡均价，下跌趋势明显，成交量也少周期也动辄一年多，继续阴跌趋势，小年轻观望或者谈到4，要买辆车通勤。
银树湾，近期成交比较多，4月上旬一套109㎡6层，成交价440w，主力户型的89㎡一套5楼400w，均价4.4w/㎡；
到了4月尾及5月，成交4套89㎡，全部破4，成交区间在3.74-3.77w/㎡，最近一套在5号低楼层，近入口近社区花园树木也不会遮挡，还不错。
▲银树湾鸟瞰
点评：明显房东才意识到行情不对，以价换量，挂牌和成交价格均往下走，稳定破4，5月在3.7w/㎡，夏天淡季还会更难，建议是3.5w/㎡相对安全且只看小户型。
信步闲庭，小区近一年唯二户型有成交，104和131，各卖3套。
▲信步闲庭航拍
近期，4月一套104㎡中间楼层卖出，445w，均价4.2w/㎡，挂牌479w。5月131㎡卖出同为中间楼层的131㎡，550w，均价4.2w/㎡，挂牌569w。
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▲信步闲庭主力成交户型，左104㎡，右131㎡
点评：95㎡很差的户型以外，104、125、131为4.2-4.5w/㎡均价，比较稳定，能咬咬牙刚改就刚改面积，历史成交看也更抗跌、流动性更好，原因在刚改面积好户型，500-600w的总价，在桥西有局部稀缺性，即同样的预算，买高档则小户型，比同档户型好，比低档面积大。
特殊选择的普房、普低段、普学区。
新安天苑，成交最多的回迁房，“好”的价值在于足够均好的情况下足够便宜。
▲新安天苑鸟瞰
10号楼低楼层，87.33㎡两室两厅一厨一卫户型，实际就是个大的带南向采光书房的一室户，两开间朝南、出门去地铁学校都快，真实成交价284.5w，均价3.2w/㎡。
▲新安天苑87.33㎡
点评：桥西就想配个书包房放着，小两口第一套房住住自用奋斗，第二套这套留着出租以后给娃，未来残值还能卖不亏，性价比不作它想。
吉如家园，小户型和新安天苑同样属性，维护不怎么样导致成交稍逊但也每月2-3套，同时多一层还想住大点、刚改的选项可以看，胜在盘大、户型不差、地铁口、便宜和一些烟火气。
▲吉如家园
5月成交一套137.12㎡，总价442.5w，均价3.22w/㎡，三房两卫三厅带南北阳台，三开间朝南，所有房间全明，放现在妥妥150+的户型，住住没毛病。
▲吉如家园137㎡
点评：户型可以+住住舒服+9年书房+地铁口，钱不贵则瑕不掩瑜。
嘉泰馨庭，桥西没有强学区的四个盘里的代表，近15年房龄，大乔木多、楼间距很宽、带景观泳池、户型还有特色，离运河和D32不远，纯图个自住，本地需求为主。
▲嘉泰馨庭鸟瞰
4月中旬成交一套入口、泳池的景观房，中间楼层142㎡，真实成交价650w，均价4.6w/㎡。
▲嘉泰馨庭142㎡
点评：本地改善，不图学区，就爱桥西住住可以考虑的中年房，成交频次不高以小户型为主，大户型的周期长，在一切定型多年的情况下，长期价值房住不炒。
富越香郡，今年成交异军突起的麻雀次新小盘，与申花强能级新界面但弱学区互补。
▲富越香郡
3月成交3套，4月成交一套近顶层3房边厅户型88.48㎡，总价328w，均价3.7w/㎡，比3月4w出头更降了一些，该盘几个小户型和刚改户型，三口之家书包房、父母房自住均不错，开车通勤自住、申花有房想配学区的值得一看。
▲富越香郡88.48㎡
点评：说是桥西但是渡驾桥，城市界面一般，但伴随河对岸申花界面的更新、新房的交付，一套河景房，户型、景观还不错，作配属父母自住房兼书包房拥有不错的性价比，后续每年春天都会有稳定且上升的成交。
以上价格均为近期成交分析带来的判断，有一定的时效性，价格不考虑长期整体市场，建议3个月后价格部分不可作参考。
捎带手友情小广告：这家德佑的店长，老开发商出生有专业度，人也靠谱，运河新城、申花、桥西、桥东、祥符板块二手有兴趣的可以线下找他，线上若想联系，可以私信后台，无偿搭个桥。
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楼盘名 | 面积 | |||
| 临平 | 宸樾山澜里 | 168 | 28500 | 30 |
丁桥 | 学棠曼庐 | 105-139 | 32900 | 156 |
云城 | 103-118 | 36100 | 96 | |
云谷 | 103-138 | 28000 | 108 | |
三里亭 | 155-176 | 47400 | 136 | |
申花 | 174-199 | 46200 | 61 | |
萧山 | 95-105 | 18600 | 64 |
楼盘名 | 面积 | |||
拱墅 | 璟宸观澜 | 79-101 | 25650 | 6.14 |
| 2024杭州楼盘图（6月版） |
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| 6.12 | 新房热度回暖，能持续多久？ |
6.11 | |
6.10 | |
6.9 | |
6.8 | |
6.7 | |
6.6 | |