丰收湖压倒安琪儿！杭州楼市突破的唯一路径
46轮竞价、溢价59.19% VS 43轮竞价、溢价22.55%，丰收湖全面压倒安琪儿！
▲2024.7.23杭州土拍绿城竞得丰收湖低密地块主城区突然不香了？丰收湖、临平出了什么大利好，房企要如此争抢？
非主城区低密压倒主城地段，这种“不可思议”其实在今年已非首次，也绝非巧合。我们从已售罄项目中，就可以找到类似案例。
▲汀雨晓月里鸟瞰效果图
如果要描述绝大多数房企这两年的开发思路，一句话便可总结：“拿主城区，快速复制产品，依托限价卖倒挂”。
但是，杭州5月新政官宣控制土地供应，土拍市场进入平均每月两块的惜售时代，导致房企扎堆抢地，在土拍卷报价，高价拿到地也只能节省成本和加快工期，代价则是牺牲产品品质，红盘不豪，已成为新房目前的普遍现象，这明显不再是长久之计。
无论对房企，做地一方，还是绝大多数低社保、有房票的购房者，不限价的非主城区才是财政、市场的主战场。
▲汀雨晓月里主入口效果图
在这样的背景下，浙江交控·汀雨晓月里在一月的临平，仅43天即三开三罄，甚至中签率从29.29%、25.19%到24.05%持续走低，当时同样总价竞争的，不乏主城区甚至拥江、带学区的热盘。
▲汀雨晓月里二开现场图
这种热度，刚开始甚至惊到了浙江交控自己的销售人员。
汀雨晓月里能有如此热销的表现，深层次的原因在于，浙江交控深刻把握了中国房地产到杭州楼市转型的新常态，在新常态精准调整拿地逻辑、新房开发模式、产品形态，用汀雨晓月里蹚出了杭州楼市突破的唯一路径。
原因具体展开，有三大方面。
其一方面，浙江交控·汀雨晓月里，精准踩到了细分区域内的低密改善需求，赢得了最多的政策红利。
如今的楼市，是一个价值分化的楼市，是一个购房者追逐核心资产的楼市，是一个正向置换改善的楼市，是一个从老房子换向新房子、好房子的楼市。
而市面上改善需求的核心资产，一为无敌强学区，二为无可替代核心地段，三为产品独一份几无竞品。然而，前二者要么等学区成长+摇号、要么高社保低利润率导致缺乏匹配的品质；
▲汀雨晓月里实景
此时，自带一房一价、高净值人群受众属性的稀缺低密产品，平均限价限不了品质、限不了扩展面积、限不了建筑样式，反而是最容易操作，既吃到低利率、低门槛的政策红利、又得到局部市场的供小于求，兼顾价格保值及等待市场反弹的选项。
同时，因为主城区热盘们的不断做大，总价持续超千万，更进一步缩小了与低密产品的价格差，进一步凸显拥有更多可使用面积、更优居住舒适度、自带天地及花园优势的低密类墅居；
浙江交控正是看到了这两点，选择拿下临平新城CBD容积率1.2的这块宅地打造成汀雨晓月里，这也是板块低密地块出让的绝唱。
▲汀雨晓月里区位大鸟瞰图
纯低密项目，在临平本来就少，且绿城玉园、水景城、临平桂花城等临平老一代豪宅已过去多年，产品形态、房龄、密度、面积均不再有优势，体察到临平多年低密居住的缺位，适时拿下适配需求的土地，配以契合的产品，这便是“以房定地”。
同样的情况，不止在临平，过去的几个月，当大家都在关注拥江、申花等几个热门项目摇号时，龙坞、闲林等地的低密新盘纷纷热销，这绝非偶然，而是市场有效需求的必然。
一样的价格，不再追求高杠杆上倒挂的购房者们，换了思路、用脚投票，花在了更公平的交易条件、更确定的品质、更舒适的居住体验、更多的使用面积，主城附近的低密项目正广泛地赢得了市场的青睐。
其二方面，浙江交控·汀雨晓月里赢在了产品规划设计。
现在的改善需求，绝不是一个“大面积”可以忽悠购房者的，从风格审美、功能多样、产品品控到户型设计，样样都得精心。
▲汀雨晓月里建筑立面效果图
汀雨晓月里大面积玻璃+浅灰、深灰铝板的外立面，由BA设计出品的建筑极富冷峻的现代质感，而在此之上，多段香槟金色金属杆件、框架线脚的收束折叠又为建筑平添温暖、华贵的气质，从立面上审美就在告诉你“现代奢华，但是温暖，有家味”。
▲汀雨晓月里二叠效果图
而连续大块面高透亮取景玻璃的运用，在反射与透射间与园中草木形成“镜花”之境，与园区景观“水月”意向交相呼应，扣题园区入口的“镜花水月”主体雕塑，不同于过去做房子，现在做产品，从海报到房子到公区，更讲究“整套审美系统的统一营造”。
▲汀雨晓月里入口生活馆实景图
再走到建筑跟前，两侧的山墙面全部由干挂石材和落地窗组成，侧面转角的香槟金格栅和来自中国古建的灯笼柱造型，即符合构造，也合宋韵园林，精致度拉满，通常不被重视的北立面都全部用铝型材格栅包覆立面，隐去了设备暴露的可能，匠心十足；
▲汀雨晓月里转角实拍
公区，则由中国美院风景建筑设计研究总院操刀，以“一轴·两境·一环”为大肌理，再规划嵌入传统城市坊巷布局的小肌理，双层框架布局公区，营造“晓月六逸”的秘境。
大肌理通过花园群落沟通南北向，漂浮水轴串联东西，中心置入无边泳池（正规报批的25*10米真泳池）作为园林之眼，动线清晰。
小肌理则是在花园群落中安插晓月、堂隐、云镜、晓巷、庭谧五大主题景观组团环环相扣，置身其中，移步换景，仿入空山幽静、但闻鸟语、嗅花香、见月明。
再看户内，考虑到多代居住的生活形态，全园18幢二叠、7幢三叠墅，212-248㎡、200多套作品，统一南向三开间起，所有户型4间卧室和餐客厅全朝南布局，辅以超宽阔的落地窗超10米大面宽、超7米开间横厅、实现阳光平权。
置身其中，高达约3.3-3.45米的层高，边套户型270度全景视野、40多㎡的餐客厅，豪阔尺度令人惊叹。
▲汀雨晓月里三叠下叠样板间地下空间实景
下叠自带庭院和约5.4米层高地下室，楼层可单可双，私家影音、聚会家宴、隐私会餐，无所不包；上叠自带三面环景大露台，种几株月季牡丹，约上三五好友炭火烧烤、对月小酌，好不惬意；中叠则以起步仅600W以内的总价、超高的得房率让购房者得到极致的性价比。
▲汀雨晓月里三叠下叠花园实景
装修方面同样良心，在3500元/㎡的装标里，依然做到了地暖、空调和厨卫高端品牌多件套全部配齐。
密度降低、产品全方位升维、面积大拓展、装修良心，怎能让人不爱？低密改善的市场，还有无尽的空间可以挖掘。
其三方面，顺应楼市新常态，国企开发、稳健运营的服务时代来临。
98年房改以来，乘着快速城市化的东风，中国楼市狂飙突进，取得巨大成就的同时也埋下产品同质、民营资本杠杆不加收敛、盲目扩张等诸多弊病，民企大量暴雷、烂尾楼横行酝酿了此次房产下行周期。
值此之际，三中全会刚刚闭幕，《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（后简称《决定》）刊发，《决定》中重点提及身处新旧动能转换中心的房地产，表述道：加快构建房地产发展新模式，支持城乡居民多样化改善性住房需求。
这一表述，延续自去年至今，住建部在多次提及“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。”的说法，倪虹部长屡次在行业会议作报告提到：谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。
中国房地产正抛却过度金融化、无序开发的旧面貌，逐渐进入以满足老百姓居住改善需求为主流的市场新常态，因应时代召唤挑大梁担纲的，将是过去在幕后的国企。
浙江交控便是个中翘楚，作为杭州楼市多年的隐藏大佬，尤善低密产品的打造，湖境云庐、桃李春风、晓月澄庐等多个经典背后都有其背书，堪称低密艺匠。
如今走到台前，过去的低调难掩实力的锋芒，以汀雨晓月里团队为例，在设计、品控中，展现出绝伦的水准，北立面坚持铝板上墙，坚持使用“标准游泳池”，对过去楼市虚假宣传现象的拨乱反正，魄力十足；
▲汀雨晓月里与东湖公园，相对区位效果图
而在销售运营阶段，营销团队凭借扎实的市场调研和需求把控，通过有效的媒体宣发，击中了改善群体的需求痛点，顺利实现了首开热销。
在及时把握到市场需求脉搏的同时，敢于在临近过年的敏感时间点逆流操盘，短时立马跟进二开、三开，这才有了用一个低密项目，拿下全杭州一二月份全市销冠的成绩单。
▲数据来自中指数据研究院
当然营销团队也用自己的市场敏感度和切实的努力抓住了更多的客户。譬如利用楼盘区位紧贴东湖公园的地利，有许多晚饭后在东湖公园消食的市民，遛弯遛狗，为此，售楼部特意延长开放时间，到夜里8点多还在接待，实践着了以人为本的服务业精神。
把握大市场和政策红利，在于天时；捕捉板块区位需求，在于地利；汀雨晓月里团队的稳健、灵活、把握销售节点的果断、面对地缘购房者的敬业热忱，在于人和；
浙江交控·汀雨晓月里的市场突破路径，将成为房企顺应楼市新常态，拓宽非主城区低密的开发的经典案例。
▲汀雨晓月里入口生活馆实景图
把握政策市的红利、在优质的区位布局稀缺地块、体察市民真实欢迎的需求、打造精致、公道、高性价比的好房子，实现“居住的价值最大化”，汀雨晓月里，便是楼市新常态下浙江交控方案的最好实践。
读懂了汀雨晓月里，也就读懂了杭州楼市的未来，在杭州大范围取消限价、以及中央《决定》的背景下，未来类似汀雨晓月里的低密、改善市场的空间将真正打开，这也是杭州楼市突破的唯一路径。
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| 2024杭州楼盘图（7月版） |
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