刚需不要怕，但要积极一点 | 房叔说1025

原创房叔10 杭州房叔

枫揽华庭、滨杭滨纷城等 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓

杭州楼市还在升温，有代表性的几个指标可以印证。

首先是二手房成交量保持稳中有进，本月破万没有悬念，昨天二手房的单日成交甚至高达471套，没记错的话，应该是今年的最高峰。

如果说新房有限价等红利政策，那么二手房的市场化程度就相当高了，买卖双方博弈，是市场热度最好的指标。

万套+的月成交量加上逐渐走强的日均成交量趋势，非常好的反应了当下的实际热度。

再看新房，几个代表性的楼盘非常具有参考意义。

高端项目，潮语映月拼社保，玉澜月华据说也要拼社保，摇号人数和烈度明显高于去年。

中端改善项目，云湖之城，最后一次加推登记人数据说也超过2000，基本是去年的一倍，并且本次开盘的房源起步面积就是139方，总价不算低。

刚需项目，和萃揽悦据说登记量也爆了，沐云川登记量超400，继续保持区域热度不减。

还有诸如咏湖云庐等项目，摇号选房热度均超预期，可以说，当下杭州只要还是各价位的主流板块，新房热度和关注度都不错。

此外还有一个潜在的热度推动力量还没有正式上场，那就是接下去这批地王。

△蒋村低密地块

就在本月25号和28号两天，水电新村、望海潮TOD、蒋村低密地块都将开拍，杭州新的顶级地块必然成为顶级地王。

地王价格的再度被刷新，结果肯定会对市场整体形成一股不可忽视的推动力。

也就是说，当下已经很热了，接下去在新房火热去化、改善次新价格蠢蠢欲动的情况下，还会继续被地王加热。

杭州2025年的热度高峰还没有真正的到来，4月、5月，都有望超越3月份的二手房、新房成交高点。

届时，还有购房需求的朋友很难不慌，尤其是刚需，价格边际波动的敏感度高，涨了二三十万，可能一两年就白干。

但在我看来，刚需不用太慌张，但要积极一点。

不慌张的理由是目前杭州仍处于结构性行情，市场高度关注的是改善板块次新和改善型新房，以及豪宅。

正如上周我们出的“杭州楼市没有鸡犬升天”一文，杭州大部分的老房子、近远郊的中年房，以及非学区老破小都没有出现明显的价格波动，甚至依然需要以价换量。

只要你去贝壳、我爱我家的app上多观察、跟踪一段时间就能发现，刚需房实在太多了，多到靠目前弱势的刚需买家是不足以短期扭转市场态势的。

长期霸屏成交量榜单也被申花、奥体等板块的次新挤下去，很好的说明了市场聚焦的核心还是改善一词。

而为什么改善又能在这轮回暖行情中上演相对独立行情？

这和改善住房供应受土地约束关系更大，好的改善板块也就那么些，好的改善板块中好的次新就更少。

改善需求相对刚需也较少受大的经济环境冲击，加之正向置换的共识形成，改善需求也在加速入市。

一方面是供应受约束，不可能出现大的增量，而是需求稳定且杭州来自省内外的改善增量比较突出，这轮市场止跌回稳，改善自然一马当先。

还有一个重要且被忽视的原因，随着传统制造业的衰弱，越来越多的制造业资金被抽离，去处的一个主要大方向就是改善房产和豪宅。

杭州为什么本轮楼市表现能够明显超出其他城市，成为领头羊，和省内存量巨大的中小制造业主息息相关。

刚需则和改善市场相反，供应存量、增量都大，需求存量受冲击、增量还小，这是妥妥的短期买方市场。

这也就是为什么，当那些地王们蠢蠢欲动涨价之时，刚需新房项目仍去化相对困难，富阳、萧山南部、大江东、崇贤等板块的新房还有优惠等等。

杭州楼市就是冰火交织，同一市场不同温度。

话说过来，正如前文所说，刚需市场虽然面临的市场状况和改善不一样，但不可否认的是，对于一些目前还处于限价的比较热门的刚需板块及刚需、刚改新房项目，可能你就要积极一些了。

特别是一些总价偏刚改的新房项目，涨价的可能性仍存在。

比如和萃揽悦、滨江时舟里、运河新城后续地块等等。

一是它们的竞品限价新房在快速去化，比如时舟里。

随着云湖之城的售罄，时舟里将成为未科一带的中小户型独苗，假如有云湖之城的竞争，时舟里一定会相对慎重考虑定价，但独苗一个，加上品质又有了明显的迭代，价格的天花板就被打开了。

云湖之城没卖完之前，时舟里合理价格可能是3.3左右，云湖之城卖完，时舟里就可以逼空潜在买家，卖3.5也不是不可能，两千块的价差，总价轻松差出三十万。

和萃揽悦也一样，直接对手盘其实就一个，那就是云耀之城。

云耀之城清盘，和萃揽悦的价格天花板就打开了，涨车位价格、涨房价都可操作，毕竟没有竞争对手了。

这些新房之所以有涨价的空间，一是对手盘在消失，二是产品有了巨大的飞跃。

加上本身又处于同价位内比较热门的板块，虽刚性需求不足以扭转整体态势，但局部支撑部分优质新房还是不成问题的。

△和萃揽悦

因此，你假如有意向在短期内买入一套总价合适的刚改新房，现在已经容不得你的犹豫，特别是三四百万这个价格段。

前文提及的云耀之城、和萃揽悦，以及运河新城的宸岸栖月等等，要珍惜这些项目。

但如果实在没上车也不要慌，大部分涨不起来或者没有太多长期上涨空间的二手房依旧可以成为你的自住兜底标的。

仅仅是刚需自住，不要怕，杭州不缺你买的房子，就怕你不买。

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文/KE 编辑/KE

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| 今日公示楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	套数
白马湖	咏湖雲庐	146-148	44700	56
星桥	雲隐星润府	213-218	31200	51
金沙湖	久映颂月府	285-365	72004	8
富春湾	晴萃府	89-128	19819	68
东湖新城	滨杭滨纷城	89-116	17599	254
银湖	颐萃别院	95-111	17351	93

| 今日登记楼盘 |

板块	楼盘名	面积	价格	截止日期
未科	枫揽华庭	185	36176	3.19
东湖新城	荷语江山府	99-129	21804	3.19
银湖	虹缤之都	96-114	21595	3.19
青山湖	春山明月台树	155-185	26401	3.19

2025杭州楼盘图（3月版）

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