保值次新看这些——大户型篇 | 房叔说1026
云耀之城等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
在开年的直播中（2025二手房购买策略 | 房叔直播191），笔者当时借用了贝壳研究院2024的一组数据：二手市占率首次超越新房达到60%。
目的简单，阐释当前楼市成交结构的根本性变化已从新房转向二手，亦是房地产不可逆的、从增量市向存量市转型的直接证据。
2025已过去两月，二手成交总量继续超新房16%，（杭房数据，前两月二手成交4899+5038，新房成交总量4713+3015），3-4月大阳春，这一数据可预见将继续较大幅度扩展，尤其在寸土寸金的主城区。
造成这一现象，除了新房普遍的面积豪宅化、少套数，也基于2025-2026的操盘主基调——
高净值购买力被定向锁定，拿出核心好地涨价作结构性价值托举以维稳楼市。
自然，被“故意”错配的高门槛挤出的主要购买力，非常现实的诉求，除了期望新房能控总价，就是需要“相对保值二手房”作为可选项多看多淘。
改变不了世界，只能改变自己，在3.28超级地王喧嚣来之前的平静，功夫做在事前。
盘点“近两年交付相对保值的次新房”，说明板块、房源优劣势、适合人群、潜在购买力的人群，等交付了慢慢淘宝。
今日推文，按图索骥，保值次新看这些，第一期，大户型。
开门见山，亮明规则，筛选2025-2026可淘的相对保值的二手房，满足以下几点：
1、优先从2024-2025交付次新房拣选。
限价后期产品力因应当时冷冻行情，相较前期卷得多，不会被地王新房迭代甩下很多，且地段更佳，可以抵消“新好房”的溢价效应，也能赶上可能的“税费优惠政策”。
2、板块能级较高而新增供应量已然不多，正快速进入存量市，比如申花；或者板块能级极高，但投资客少、换手率低，比如钱二；
这能保证后续板块供需关系不会出现骤变，或供应邻近尾声，没有“后浪拍死前浪”的效应。
3、始终有高流动性。
即未来的买家“某预算到某板块，一定会看看该盘”。
4、在2025-2026这两年的市场节点，求稳大过求增。
比如未科-云城、勾庄这类高点有潜力但交付多、解限售多、新房还会多又迭代的板块，不该是今明两年二手的重点，换言之，晚两年等新房没多少再看也来得及。
5、不涉及具体产品品控的比较，推荐有未交付盘，预知不了“好地但房烂”的可能性。
6、世纪城、亚运村、k11这种人尽皆知的高热板块不提了，重点已在谈价了。
高总价、大户型舒适改善、终极改善首选，钱二。
唯一官方细分限价、最后的南向拥江大规划，整体规划，吸附浙江省内高净值、摇不中的购买力，起点很干净，短炒投资客的比例远远低于世纪城和当初的未科，连堡丰城、五堡TOD等城市设计也和国际接轨不落伍，下限在。
今年已交付或正在、将交付：
▲from贝壳3.24
栖江揽月444套，起步144㎡，近钱二大公园，噪声有距离，唯一面积不过200的五堡盘，目前大量挂牌在限价和小赚，自住、择优长持可选；
观翠揽月750套，起步144㎡，西侧有高速，南侧主干道，密度较高，南侧有御道和安置房遮挡视野，自住、择优可选，大面积一般般，目前挂牌价盈亏线，成交价和流速也不高。
潮观揽月轩338套，起步172㎡，优选东侧、南侧房源，潮观平澜府298套，起步167㎡，优选东侧、南侧房源；
没有江边优势，户型面积相对不大，高速在旁，两个小区也不大，会是钱二五堡组团商品房的门槛，上学、通勤、自住兼顾保值小赚的预期，参考观翠揽月的价格。
江华玺云482套，起步137㎡，钱二少数有刚改面积段的产品，在五堡组团里位置中档，多边不靠不利因素，总价相对不高，均好性强，日后会是流速较好的指标楼盘；
▲钱二五堡沿江唯二次新大户型-潮映双子，底图©杭行者
潮映华岸府164套，起步208㎡，潮映万象轩240套，起步208㎡，同协路一侧房源有噪声因素，其他优选拥江、靠河、大面积、高楼层；
兄弟盘，纯粹大面积套数少密度低，紧邻五堡TOD，华岸府东侧沿河，南侧楼幢拥江视野，钱二第一档的明确高点。
天澜海岸641套，起步179㎡，天澜美境254套，起步178㎡，江月望云560套，起步172㎡；
该三盘7.5-8.5堡，位置肯定不如五六堡那么“钻石”，密度较高，套数多，后排低楼层日照一般，但拥江沿河近学校靠商业用地，红普南路商品房组团雏形初具，自住的界面成长不错，待长期“白金”问题不大；
同协路以东未拍地块仅有两块六堡TOD沿江宅地会价值更高，其他后排地块对其冲击影响不大。
看到以上的交付量以及今年还将新拍的地，自然明白钱二不是个可以短炒的板块，同时，也正因集中高供应，才可以实惠买入。
最后，重要的事说三遍，钱二是长持、长持、长持的价值投资，等罗马建成，建议在所有楼盘交付后淘房，即今年下半年到明年初。
书包成长诉求，城西、北、老城区通勤，舒适、高端改善。
积极关注申花、文教、文晖的大面积次新房。
申花，揽云锦绣里242套，183㎡起步，纯粹改善滨江造，馥香园东侧，品质预期不错，文津和文晖实验的生源不断优化扩充，书包可见的有成长预期。
▲揽云锦绣里立面+区位
劣势在于整盘地块较小，强排后内部性一般，低楼层日照受影响，周遭原工业园和安置房的城市界面也普通，预计价格在馥香园低半档。
▲庆樾上府2024.12月实拍
庆樾上府651套，140㎡，年中交付，区位在申花一般，南侧尽管有公园，但是存在高压变电所和隧道入口，观感一般，噪声有影响，生活配套距离不近；
优点是中央景观和品控预期相当不错，后排208㎡的大户型可以适当持有，前排房源马马虎虎，预计小赚。
杭樾润府、星瓒颂锦府、珹上润府、馥香园已经成交多套，杭曜置地中心很快交付，关注周四直播和房叔线下面访服务即可。
文教，望翠蓝庭144户，起步175㎡，4栋楼的改善小盘，文教极少的供应，今年即将交付的滨江造，最大变数在于是否是“行知的书包”，如果是，均价对标锦绣公馆问题不大，如果不是，略高于书香印翠。
▲望翠蓝庭2月进度
文教的中年豪宅平替，户型周正些立面不太老的，银马公寓、御西湖多看，其他参考（新政后二手推荐之⑤——老文教（上） | 房叔说No.820）及下篇。
文晖，杭氧地铁口，馥源庭730套，110㎡起步，近期有房源释出，房东心气普遍高，在9w+的挂牌，港式改善盘，街区感佳，书包中上，预期中大户型价格高于和品一档正常，大面积和望庐持平；
▲馥源庭实拍+嘉里城整体功能分区
文樾上院，全盘180、183㎡的纯舒适改善盘，254套，地块周正，户数少，周遭噪声小没有主干道，散步舒服，离地铁也近，相当均好的保值自住盘，预期参考接近馥源庭。
▲临近交付，文樾上院2025.1月实景
文晖的青年豪宅，新都会和朗诗乐府，西侧和中心房源优选，成交价格都在板块限价盈亏线高出不是太多，不高。选房参考（嘉里城崛起后的文晖 | 房叔二手选房002）。
文晖仅剩一块长条地块未动，考古完成，后续有望供应，供应量极少，如供应也是大户型高总价，对和品、望庐、文樾上院和馥源庭的价格影响也不大。
▲运河 by 辉
篇幅有限，只能短评，展开写不下，深入到具体选房和价格判断，可加微信“hangzhoufangshu10”预约房叔下午茶，线下增值服务。
高能板块大户型前两年供应不算多，下半年全交付后，可以和今明年的新房多方比较，耐心看，择优选。
4w级相对保值的刚改、中等面积段次新及中年盘，供应一眼望得尽的板块，下周、下下周再写，市北西、市北东、之江、浦沿、艮北、东新、运河新城南、蒋村等等...
至于形式，做个简单投票。
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楼盘名 | 面积 | |||
银湖 | 云水山居 | 268 | 15981 | 24 |
楼盘名 | 面积 | |||
云城 | 101-139 | 27820 | 3.26 | |
崇贤 | 97-117 | 22612 | 3.26 | |
星桥 | 颂香望庐 | 143 | 22985 | 3.25 |
新塘 | 河印府 | 154-177 | 30120 | 3.25 |
临平 | 汀南学仕府 | 139 | 30158 | 3.25 |
| 2025杭州楼盘图（3月版） |
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