大哉问！关税、楼市与中国经济 | 房叔说1030

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4月放假后的第一周，原本该书接上周推文，继续写保值次新房的板块。

然而，清明见证历史，海对岸关税无差别开火全世界，宏观历史级大动荡，本周还着笔微观属实不妥。

正好，结合三月大阳春杭州楼市数据，写明你想问的。

今日推文，大哉问！关税、楼市与中国经济。

▲亚运村 by 辉

50%的你想问的，笔者想，大概如是——

超高关税正摧毁对美出口和全球贸易体系，因此转向促消费和投资拉动经济应对风险，是不是要政策出大招，强拉房地产，房价要涨？

朴素的“理应如此”，也是过去的路径依赖。

反过来，另外50%你想问的，笔者想，会是——

现实预期的“资产负债表坍缩”，亦是难以驳斥。

诚然，其背后根本的分歧在于：

前者的底层逻辑，房地产的繁荣才能带动中国经济，中国经济的本体就是房地产和土地财政，大白话，不卖地不发债房子不涨大家不买，谈什么经济发展目标，钱从哪里来？

后者的底层逻辑，是中国经济发展带来就业、收入的稳中向好，至少是居民、企业的预期向好，才能带动房地产和房价止跌企稳甚至涨价，大白话，没钱没工作股票一直亏，贷款都扛不住了拿啥去买房子，谈房价暴涨。

硬币的两面，针锋相对的立场，谁是对的？这便是关税、楼市与中国经济，大哉问。

▲西湖 by 辉

笔者的答案，都对，只是对的部分和针对的城市、人群、地段、房产不一样，所以有今日楼市之分化；

同时，站在2025大变局的节点，尤其灯塔国在95年后能出台和斯姆特霍利关税法案等量齐观的大招，是外部催逼着中国经济从前者的路径依赖转向后者。

政策要出，且4月要急出、狠出，真正从需求侧减负的政策，而不是在发钱和发券之间选择了发贷。

何解？推演一遍。

中国经济既往三十年的基本模式，“土地财政-低成本出口”的内外组合，借由城镇化聚集低廉的产业人口，劳动密集型形成制造业价格的优势，向外尤其是向世界最大的消费市场美国输出超低廉价商品；

利润有多薄，出口制造企业的净利能到5个点相当不错了，机械制造分门类有5以上到7的，电子代工两到三个点，纺织3个点...真正的棉衣换飞机。

赚了外币，结算时形成国家外汇储备，外汇储备换成美债和投资美股回流美国，美国得到了全世界的廉价商品也得到了回流的美金，它再拿着回流的钱投资全球优质的公司股权和资产；

而企业结算后回流的本币投资国内，在内形成外汇占款，扩大产能换成设备、就业、收入以及无时无刻不在发生的信贷扩张，地方随即配套低价土地招商引资，借“未来的钱”，导致进一步通胀；

当时杠杆进场买房，资产价格必涨，通过摊薄负债形成财富效应，同时地方在分税制改革后上缴大头到中央再反哺内陆欠发达地区。

因此，美元作为全球化结算货币的格局里，我国无与伦比的产能和成本优势，扮演着极其重要的角色，二者形成相当程度的对偶，我国的负债端对应着它的资产端。

此时，对岸脱钩、加征关税，在上一任期加20%的关税，尤可降成本、出海绕过壁垒，国家也会配合汇率适当贬值稳出口，当关税骤然猛增到50%以上甚至部分60%且无差别对180+国家开征，除了在对岸办厂，没有任何措施和可能扛住。

这不仅是贸易的成本问题，各国对等制裁关税和出海限制更会造成全球资产流动性的巨大倒退。

资产的第一属性是安全，第二重要就是流动性，在全球宏观流动性必然受损的格局里，没有资产价格能独善其身。

本就过剩的中国楼市库存和房地产债务当然在此列。

▲玛瑙寺 by 辉

于是，问题变成了，在必然下跌的资产价格和难以为继的“土地财政-低成本出口”模式面前，在新产业贡献增量替代不了旧产能前；

要保一哪部分？怎么保？如何拉长保资产价格的时长？以期形成“新质生产力国产替代-内需消费”的货币新锚。

大白话，你以为它不想复刻2008、2015？哪有这么容易。

最有力的佐证，连四大一线都搞不动货币安置，换“定向房票安置”了，哪怕30多个省会拆改的100w套政策换成1000w套，在超过3.9亿套的总量面前（截至2024年底）都刹不住整体债务的溃缩，这已然是最直接能立竿见影的措施了，尚且如此。

因此，关税继续加高的后续，对国内的影响，不仅仅是经济增长一极在刚有回转时遭受极大打击，还在于东南沿海利润降低、扩张意愿降低带来的对上缴财税的进一步压缩。

大白话，家里34个兄弟，赚钱的几个大哥在外挣钱，自己都要入不敷出，补贴大家捉襟见肘，嗷嗷待哺的弟弟们将狠狠尝到过去滥发负债、负效投资的恶果；

接着，引发一系列链式反应，最大的可能是大家长下场打破当初“谁家孩子谁抱”的话语，以下场救孙子为筹码，收回事权，也意味着发展权。

在这一过程中，以土地财政、县域经济为底色的广大3、4乃至弱2线，优质人口不得不向沿海“保得住”的城市转移资本以求得毕生资产的上文两点：安全和流动性。

这就是当前杭州楼市正在发生并将进一步加剧的“避险”行情。

1、3月的数据，1.1w出头的二手成交量（13区），热；

▲from 杭房数据 90天成交

2、分结构看，第一季度，200w、400-800w、800-1000w较2024成交（数据摘自2024贝壳研究院楼市白皮书）分别新增1%、2.5%和0.7%，而200-400w降低4.5%，大多去摇了新房，1000w以上购买力增加0.3%，地王逼空效果显著。

3、但依然新增1.41w套挂牌，库存越卖越多，不是所有房子都鸡犬升天，4月第一周，挂牌跌价房源8.16倍于涨价，成交量和均价又开始回落，地王和为数不多的政策仿佛妈妈口袋里不剩几颗的糖果，哄着娃的情绪。

▲from 杭房数据 90天成交

在这样的行情里，有人看到了操盘手的窘迫，只能拿水电新村、西溪低密这等倒计时史诗好地出来卖，手持重金和“好票”，静待上车；

有人看到了自己的窘迫，1000w竟然如此难买心仪的房产；有人看到了房东的窘迫，原来大阳春都止不住绝大部分老房子的“以价换量”；

分化的是行情，统一的是异曲同工的不安全感。

▲林社 by 辉

于今日中国发展而言，再度新增的34%关税扣开的早就不止于“拉房价救资产”这套周期性的老叙事，更是结构性的大哉问——

是房地产依旧代表中国经济的底色，还是中国经济今日的成色，足以配得上房地产涨起的价格？

 

2025杭州楼盘图（4月版）

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