保值二手深度解析——明石七子 | 房叔说1032
沐云川、春山明月台树等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
接续上一期艮北，在城东新城的明石七子，必然是另一个难以回避谈及的保值区域。
本期推文，聊聊明石七子。
明石七子，指围绕在明石路地铁口，2021-2022集中交付的七个次新小区——
东城金茂府、东潮府、皓玉府、海尚观邸、悦风华邸、归锦府、东莱府（成交均价从高到低排序），身处城东新城大板块，意味着其本身邻近老主城，和艮北如出一辙，可作为沟通城东枢纽的优势区位；
同时，在板块内，这七盘远离铁路的组团位置、坐拥胜利笕成的成长型书包以及地铁、医院、集中次新的优势，又让其居住的均好性累加，2024全面满二，更是显得2025年在此淘房极具性价比。
当然，缺点也很明显，总平面是一个逼仄的三角住区，两侧有高架噪声影响；商业上匮乏，依赖祥生中心、西子国际、三花国际的底商，集中商业要去1公里开外的东站万象汇，使得烟火气逊于艮北花园城附近；小板块的成长性有限，所有利好已反映在明面的房价上，后续成长依赖书包预期的兑现。
因此，这是个转向存量的板块，对买家来说几乎没有“投资”红利，图品质自住兼顾保值、通勤、书包、流动性的均好，即贵的有道理，但贵；而对卖家来说，红利吃饱，有更好追逐的标的，套现离场也未尝不可的区域。
价值投资角度，主流成交适合改善拿着用书包，用完12年出手，自住角度，头部小区不想折腾拿着住到老，流动性和跑赢大盘依旧尚佳。
尽管只有7子，依旧分三档，金茂府、东潮府和皓玉府为品质舒适改善，海尚官邸、悦风华和归锦府偏重优质刚需刚改，东莱府则是便宜上车。
第一档三盘，保值无忧，基本不是区位很一般的房源、夸张的价格都可入。
东城金茂府，只要是金茂府三个字出现，优秀的新古典立面和三恒就是标配。
▲东城金茂府园区
古典时代、古典主义、新古典主义是三回事，而新古典理解成现代的技术、工艺和思潮，重振古希腊、古罗马的经典时代的艺术风格即可；
▲东城金茂府园区
这意味着其又有古典的比例、秩序、三段论的正立面要求，又需要在现代建造的框架系统内实现，同时兼顾现代建筑的审美，这很难，欧美各国在十八到十九世纪都揉进了自己的创作，有自己的解法。
用现代工业品创作古典，味不对就会很怪，做好了才有“经典”味道，方能典雅显贵。
金茂府无疑是很出色的设计，纵五横三，中心四根立柱母题，凸出凹陷的体量用以表现转角是现代主义常见的方式，这种兼容是让人眼睛舒服背后的道理，当然，如果容积率降点再矮个三、四层比例会更好。
▲金茂府转角体量表现
符合设计规格，铝板石材立面、三恒系统，120-168㎡，高物业费，风雨连廊，景观水景，大轴线，7.2阳台面宽，大理石拼花地面，8.68的物业费，清一色14层的建筑高度，这些理所应当的配置堆上去后，金茂府很难不典雅，这一整套范式自然贵。
推荐四房147、168㎡，120㎡三房两卫功能性更适合刚改，对金茂府这种产品来说略显小气。
东潮府，合作龙湖的滨江造代表出品，地铁盘。
▲东潮府
整个城东都很难找到能和东潮府比品控的限价盘，铝板贴得极其平整，对缝极好。
▲东潮府侧立面
高层、洋房、联排、商业大平层混合小区，有利也是弊，相对不够纯粹，地上地下双泳池，室内外各种石材铺地则是滨江的基操。
当然，相对的园林和设计则显得套路，但能在“匠”这个维度做出美感的产品，还要啥自行车。
▲东潮府匠作细节
97、119㎡太小不推荐，不够改善，两房在北不符合户型越做越扁的市场偏爱，128均好性强，其余除大平层，预算高都可。
▲东潮府130户型
皓玉府，位置好，铝板石材、高低配、两梯两户，大园林，面宽大，有五房，内装偏美式，外装新中式，装饰细节挺多，有很多园林借景透景，小水系，新风、地暖、空调配套完备。
▲皓玉府
同为地铁盘，皓玉府的龙湖味更重，主题是“都市山水”，园林原型取自郭庄、万壑松风图、溪山行旅图等，都是山水画经典原型，公区的用材交接和空间意向极好。
▲皓玉府-轩与水景
比方说，如上图，这种靠水的轩，规整的长檐压暗视角观景，水不能是一个方形大池塘，而是大小收窄变化、静水溜深到视野消失处，留出“深远”的想象空间，很中国的造园手法。
▲皓玉府转角小品
再比如，皓玉府有若干转角小品，如上图，取清泉石上流的意向，久了会生出苔藓，人行走视角下的俯瞰，是日本园林常用的技法，同样很东方。
▲皓玉府园区
喜欢吃完饭溜达的，皓玉府更推荐，最小124㎡都是四叶草偷面积，139㎡均好性极佳，198㎡带折角阳台，叠墅选200㎡，除了180㎡有些逼仄，都是不错的选择。
▲皓玉府139户型
▲西湖 by 辉
第二档三盘，有明显的品质降档和不利因素，但瑕不掩瑜，需要挑着买，精挑，买不准房源的流动性没有第一档那么稳，但也因为更亲民的价格和更多的挂牌套数，是成交集中区。
海尚观邸，森林海尚，取海上森林的谐音，2021交付。
小区位置正对双胜利，送娃方便，600多户，项目自带会所+泳池，入口有镜面水景，楼间距大日照不错，施工时的真石漆还比较平，品质尚佳；
内部精装自带新风、地暖、中央空调的科技系统，房间尺度也不错，得房率略低，但是因为一梯一户，有外部电梯厅可以占放鞋柜，算是另一种偷面积，另外，绿城物业加分。
缺点是挨着空港高架路有一定噪声影响，地铁口距离近500米不算特别近，园林设计有点草率，公区砖缝打理得一般，建筑过于板正，立面阳台有封有不封的并不算美观。
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▲海尚观邸117C1/139E1户型
海尚观邸117C1和139E1的户型相当加分，实现了2.5朝南、4房朝南的格局，还有北设备间偷面积，以及常规的130、139四叶草，600-750w淡季都可以着重考虑，中间户型、不近高架的高楼层优先。
悦风华邸，6幢小高层，一幢酒店、西侧商业及地铁口、小区北侧有点水景但是噪声影响比较明显。小区建筑涂料外立面，公区30%绿化、草坪叠水、底层架空有些坐坐玩玩的空间，精装新风、地暖、中央空调，卫浴的装标不错。
整体属于中规中矩，适合三口小家庭买小户型，97㎡三房朝南，男女有一方地铁通勤，娃用完了换手，125㎡南北卧总价高也不符合当前市场的偏好，不推荐，只买1、2、5、6幢越南越好，楼层适当低点靠北侧楼幢扛点声音，便宜好流通是购买原则。
归锦府，19幢住宅，一幢公租，北侧有河景公园，区位一般，离学校、地铁都有距离，也同样紧挨德胜快速路，噪声有影响好在盘大，品质同样中规中矩。
▲归锦府实景
优点是近1000户中等体量小区，外立面闹过维权改回铝板，颜值尚佳，因为体量在，园区的内部性不错，但园林着实一般，包括构造工艺细节不能细抠，全139㎡以下中小户型，至多刚改定位很准确，但便宜实惠，使得其一年成交几十套，成交流速稳定。
95、97、99三房朝南户型最受欢迎成交最多，原则上不建议139，如果要买优选C2户型，楼王的中间套。
上述两盘的小户型，淡季，4w头，带税500w内能买到相对心仪的。
第三档，东莱府，主打便宜。维护和品质有些一般，原则上不推荐，可以作为胜利书包的上车盘，靠东侧楼幢买个89㎡3房两卫小户型，主打刚需省钱，通勤自住。
▲白堤 by 辉
总结，明石七子，基于小区定位和流动性最大的原则——
95-99㎡，小家庭刚需省钱，用完转手，优选悦风华、归锦府，700w左右以内预算小刚改，优选海尚观邸117、130㎡不错；
预算更高，舒适改善面积则向上够第一档，偏爱园林公区皓玉府、喜欢现代建筑品控放心去东潮府，典雅显贵爱三恒舍得物业费，东城金茂府是城东头部标杆。
PS:噪声敏感人群，必须现场体验。
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楼盘名 | 面积 | |||
留下 | 和家园玺园山前 | 199-290 | 106599 | 16 |
进化 | 天域城 | 139-278 | 26188 | 23 |
瓜沥 | 沁耀府 | 95-138 | 17800 | 451 |
南部新城 | 拾光翠语 | 95-103 | 29800 | 150 |
青山湖 | 春山明月台树 | 154-185 | 26250 | 116 |
楼盘名 | 面积 | |||
下沙沿江 | 105 | 31299 | 4.26 |
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