上半年楼市政策与伏笔：小步多跑！ | 房叔说1033

琉翠轩等 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓

4月临近尾声，阳春基本告一段落，从最近各板块的成交和带看数据来看，楼市即将迎接一段情绪快速降温的“调整期”。

此时，无论买卖双方，眼光都会很自然地盯着“政策定调”，以期求得一个价格和出手时点的预期。

在假期前，正好把粉丝关心的4.25的政治局工作会议、杭州首批配售型保障住房等热点做个打包，出一期推文。

今日推文，上半年楼市政策与伏笔：小步多走！

▲乌龟潭 by 辉

“会议指出，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。持续稳定和活跃资本市场。”

如上，最新会议定调涉及房地产的一整段。

分前后段，前段落在化债问题，后段涉及楼市的几个内容重点：

1、“城市更新”，即推进城中村和危旧房改造，这是目前地方仍可利用投资拖住经济下滑的重要抓手，去年就提出100w套的拆改目标，今年年中可以拭目以待会不会加码。

100w套就全国楼市的库存而言，哪怕全用专项债全拆不改也是杯水车薪，作为头部城市看看能分到多少份额，以及是否“货币化”安置才是重点；

如果延续四大一线的“异地房票安置”措施，则对房企回笼现金流更有利，也可适当降库存，但对“需要利用房票去库存”的板块，拉动二手价格的作用几乎为0。

2、“房地产发展新模式”，去年提出，住建部从未明确阐释说明，当作一个区别于“旧有土地财政”的远期蓝图即可。

各大智库八仙过海，总体而言是个远期蓝图，保障与好房子商品房双轨、收储REITs、租售同权等内容必然涵盖，后续两句也紧跟，笔者基于既往政策的远期猜想，详见（新政如雨，重视风险 | 房叔说899）part7。

▲白堤 by 辉

3、“优化”和“巩固”。这是本次定调较9.26最大的新变化。

原因在于，地方房价没跌到位，收储难卖的板块和新房做公租根本没法收回贷款和人员成本，好地自然不会拿来收储，导致去年这项救市措施“雷声大雨点小”；

改成“优化”，看看如何在制度设计上调整，是否要引入民间资本合作、收储一些靠谱的地段等等，武汉有探索作学校宿舍的先例。

“巩固”是本次会议重中之重。跟着的宾语是“房地产市场的稳定态势”，显然在高层的视角里，3月-4月中旬救市成果已经到达一个“稳定态势”，后续的任务是“持续巩固”即可。

这两个字的出现，这基本可以确定除了“降准降息”作为调控楼市的主要手段以外，“三中”前都不会有惊天的政策利好。

大白话，救到3-4月这种程度，稳住成交量、税费、整体的价格有升有落即可，包括控制土地供应，让一点税，一线解一点限购等等小步子。

这也代表着，不会助长“才开始涨”的情绪，无非是“成交冷了”就打点补丁带点情绪，情绪起来了再等它冷，如此往复挤牙膏“托着”、“拖长”。

▲白堤 by 辉

这种“巩固”的政策定调，反映在微观，落回到杭州，房叔在上周四直播概况说明，“拉扯”（杭州买房的好时机快要来了 | 房叔直播267）。

首先，杭州卖地金额一季度全国第一，不会有多少份额分到“大拆且货币安置”，一些危房会拆，主体以改为主，刷墙、室外机翻新、装电梯、改园区公园和门禁摄像头等等；

第二，“收储长租去库存”很难推进，收也是本来就卖不动的板块和新房，购房者也无需关注，并且不要期待这个政策，如果加大特别专项债且地方真的开始大规模收储，这意味着你房子所在版块的新房都跌到白菜价，甚至租售比收益大于收储利息成本。

第三，取消“大税”基本难了。“调大税”大概率会变成一个长期托举“巩固”成交量的政策工具。

第四，降准降息被明确了。尽管受外部压力对汇率的影响，还需些时日，但基本定在上半年，不然不叫“加紧实施”，来也预计不只25BP，不然不叫“用好用足”。

第五，花无百日红。同比宅地缩量40%的供应稳价格并促“焦虑”的玩法，建立在“地王”足够的成色之上，可预见的“商改住+降容高低配”的组合会蔚然成风，杭州正从不缺房子快速切入“连好房子都不缺”的赛道。

有钱，大户型新房、次新房、低密新房眼花缭乱，没钱，老实淘二手，胜在地段。

▲配售型保障住房管理办法2024.10.30

另一个杭州楼市近期的热点，从去年叫停共有产权房到10.30印发通知发布可购人群到第一批住房开始结顶，杭州真正的保障轨落地，即配售型保障住房。

啥叫配售型保障住房，即按一定优惠价格向特定人群开放买入，并不可市场化交易的保障房，各地的具体标准和价格各异，广州就和杭州不同。

价格是多少？卖给谁？在哪里？怎么流转？

大概价格会在附近板块商品房的4-5折，比如中村地铁口、刚结顶带幼儿园，附近配小初的保障房项目，甚至容积率只有1.5，参考双浦的原限价2.7w/㎡，预计在1.3w/㎡。

买入后，计入cpi，每年折旧按2%算，想出手时，政府按折旧价格赎买回收并流转到下一个申领人处。

▲中村-之江城投保障房 by 辉

比如，三人户申领90㎡配售型保障房，1.3w*90及税为总价，10年后想流转，这家人可以拿回，原房价*多年通胀率*（1-20%）-手续成本的房款。

同样在建的项目还有17个，位于西湖区的之江、转塘、小和山、云谷，拱墅区的桃源、文晖、华丰、康桥，上城区的笕桥，萧山区的宁围、蜀山、南站新城以及钱塘区的大江东，不少由过去共有产权房转化而来，笔者开车都跑过，其中有相当多项目位于地铁不远，通勤还不错的区位。

▲文晖保障房效果图

必须自住、不可自由流转、不设产权证赎买环节、年折旧2%的设计堵上了过去“名义保障实际套利”的漏洞；

去年新增各类保障房的数量与商品房的比例约为1：3，以今年两轨供应你升我降的态势，有望在几年内真正达成保障轨和商品轨供应1：1以上的国际普遍比例，相信届时保障轨会有更公平更“非福利性质”的准入条件。

▲林社 by 辉

把这两则热点放在一起，想必读者可以看到清晰的东升西降。“软着陆战略布局”正逐渐深入，不断缓降、托举、等待收储、升起保障、结构分化。

所谓时代的大浪淘沙，不过是在在涨声一片的喧嚣中，草蛇灰线，爆裂无声。

 

2025杭州楼盘图（4月版）

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