新时代的房产信仰，可以轻一些

如果从事地产的年头可以计社保，那我应该是顶格，如果职业生命按房地产周期算，那我大概修满了所有学分，足够我毕业三轮。

作为一家杭州头部房产自媒体号的主理人，发布了2700多期地产推文，坚持多年一对一服务了超过9万的粉丝购房咨询，日常中的我最常听到的称呼，不是爸爸、老公，而是伴随微信紧促的滴滴声，粉丝习惯紧跟而来的“叔”、“房叔”。

在知天命的这一年，也是观察杭州楼市的第30个年头，“房叔”想跟粉丝聊聊“正向置换”以外的事儿，那些我推荐不了的“房”——

或者说，那些已不适合用“买房”承载的事儿，结合“房”以及“房”以外的资产配置。

▲浴鹄湾 by 辉

在土地财政和外部环境剧变的时代，地产行业的日子不好过，转型也势在必行。

今年，笔者拉上了公众号多年的主笔一叶，开启了一周两次的线上直播，同时也包括线下的付费咨询，面对形形色色资产配置的问题，往年的对答如流，今夕却时常出现无言的叹息。

并非笔者不知道答案，而是作为楼市需求主流的中小预算，包含着粉丝对增值的希冀、对保值的预期、对安全感的恳切，预算不够、没供应、涨不动、流动性差这些话，灭梦总是难以启齿。

这份无言来自于杭州的新房市场，从未有如今天这般错配，尤其当仅剩的几个限价盘即将摇完，房企自然利润最大化策略指导下的，少数人的地王游戏即将开启。

买错了不如不买，预算不够买了也难保值，留点安全现金流，不要所有鸡蛋投“不动产”，挑一些小鸡蛋放去别的资产篮子。

“股票玩不明白，期货风险高，想稳健保值增值同时满足流动性需求，可以看看债权类产品，不急用钱想长期追求稳定回报的，可以看看储蓄险类复利产品。”

总而言之，也试着看看房产以外的世界，成了我春天和线下粉丝说得最多的一番话。

伴随着地产的软着陆，如果“买错房、什么钱都硬买房”有资治通鉴，那笔者恐怕能提供一车史料。

▲西湖群山 by 辉

2018年就关注房叔公众号的赵小姐（化名），是一类极具杭州产业特色的粉丝——大厂员工。

赵小姐的先生早年在阿里，乘着互联网的浪潮有了可观的收入，那几年一有钱就买房。

十几年的时间，手持菲林的洋房，另有观璟庭的上叠、世纪新城的大三房、桃源村居的小三房，父母还拿着益乐新村的出租房，住在西溪风情的翰宫...在老公闯事业的年纪，房子就像是一份“安全感”的存单，一有钱就换成房子，是几乎所有时代眷顾强中产的选择。

但近几年，老公赋闲在家，分散投资在不少朋友的创业公司，这年头创业的光景如鱼饮水，她心里大多没底，这才意识到资产安全和保值的重要性，遂找房叔咨询资产配置和正向置换。

“看上去房子挺多，但真的算得上好点的也只有西溪风情自住的这一套，如今手里现金也没多少，心里没底，想房叔给我建议该出该留，换成什么房以及余钱如果不多，也想分散投资别的稳健理财，如何配置”。

当赵女士道出如此心声，我就明白，身为高知，粉丝其实心里都明白手里拿着的好坏，只是希望我给点决心，我能给的，无外乎也只是合理建议，以及顺水推舟。

把后面那一长串只有当期租金，但吃掉预期收益、流动性的中年房出掉，只短期把住的房子和父母分红的房留着，用高社保票和近两千万的预算去摇那些核心的板块，摇中了甚至翰宫也可以出掉置换住过去，届时多的钱拿一部分换成流动性好、风险相对低的债基，一部分钱换成复利的储蓄险，未来给孩子留个底。

“先选对城市和板块，再选对小区、房源和持有年限，最后选对买入价格和时机。”安全、流动性、成本和预期收益，世界上所有的资产都一样，只是房子更折腾、更“不动”，或者“不容易动”而已。

▲西湖 by 辉

李先生（化名），2020年加入房叔私域咨询的粉丝。

李先生是做生意的丽水人，常看我们公众号，这几年做生意难闲了下来，对推文写的内容常深有共鸣，决定优化资产。

在连续卖掉了以前在丽水购置的4套房子，只暂留着自己和父母住的两套低密后，拿着卖房款寻来想咨询。

他这样低社保的高总价如何留一套安置养老？为资产安全，也为留给未来可能用得到的、明年参加高考的孩子，剩下的钱不敢折腾股票了，想换点债基、外汇、保险求个稳妥。

“像我这种商海沉浮几十年的人，特别能感受到经济的变化，所以我很认同你对房价趋势的分析...”

听到粉丝这样的言语，我首先肯定了他不动产正向置换，小额现金作高流动性、低风险、多品类债券类配置的做法，并感谢他的认可，但随之而来又是长长的怅然。

怅然于每天在电脑前和粉丝们交叉验证推文的结论，背后是无数普通人的“艰困”。

▲西湖 by 辉

在线下面访资产配置服务，温州的张女士（化名）是令我印象深刻的一位。

踏进办公室，自然一大步向前伸出右手向笔者而来，伴随微前倾的身体和大方的问好，干练的外形妆造和不高的鞋跟踩地板发出的声响，带有体制内特有的风范——恰如其分的礼貌和距离感。

张女士夫妇都是公务员，自己是复旦金融专业出身，经历过温州的楼市泡沫，在杭州也配置了一套房。

这些年看到了同学折腾壹号院、丹枫四季等“高倒挂”盘，适逢大阳春，临近退休的张女士被留学海外的女儿远洋催促，中美脱钩在即，要处理掉所有地方房产，只留一套养老的好房子和高流动性的现金类资产，于是寻上门来。

体制内、经济口、中美关系，这些领域认识的门清，让张女士和笔者、一叶沟通异常顺畅。

“趁现在还能不亏太多，地方上好地段的豪装书包房出掉，二换一加上现金共千万多的预算去钱二限价盘摇号”，很快共识达成，一小时多的时间都花在了“以六小龙为代表的新质生产力产业”和“新经济前景对地产”影响。

其间两个瞬间令我印象深刻，谈房子的间隙，张女士熟练地拿起手机说要抢一笔3个点的国债逆回购，说道3月不抢4月便难这个收益了；

而当一叶谈到新产业经济和地产辩证关系是“结构在优化，总量在溃缩”时，张女士顿觉明悟，连着拍手称是。

习惯用高维宏观、产业视角理解资产并有能力抹平信息差的精英，专于高流动性配置的时机把握，倒是对长周期、低流动性和充斥感性的不动产市场，陌生了些。

从某种意义上说，张女士却是最符合西方发达国家家庭资产形成历程的家庭，先实体、后债券、小投股票期货、最后配置在房产这种老钱的领域。

奈何我国倒了过来，在金融制度和知识普及未健全时，房地产深度绑定土地金融，而在国有资产估值普遍在金融市场被低估时，亟待流入的居民活钱，却沉淀在了房子。

过去20年，买房稳债的路一直在，而买债稳房的路却迟迟未来。

▲林社 by 辉

企业主、大厂人、公务员...在中国房地产前两轮周期的上半场，他们已然是绝对的高获利阶层，哪怕一时买错、买多，调整过来，配置得当，依然可以保持相当厚的资产净值和高流动性。

对于他们，无论本人自己的抉择抑或是咨询笔者的建议，都会不约而同地作如下操作：不动产正向置换，降低杠杆，出清劣质资产，在精不在多；不够进入楼市的小额现金，配置债、外汇、保险等高流动性、相对低风险、中长期的稳妥资产。

然而，大多数普通人并没有攒下足够的时代红利，今天，当粉丝拿着200w不到的预算问笔者“非自住，既要还要更要”的投资兼顾保值时；

笔者可以很坦率地说，在“小额度”下，“房子”并不是能够实现你需求的最优解，不如支付宝这些平台里买点债基。

2024年，中国人民银行发布《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，‌中国城镇家庭房产占总资产比例约为68.4%，同年，中国家庭金融调查，也显示该比例长期保持在68%-69%区间，这显然是个不健康的过高比例。

这个数值甚至最高点在77%，尽管已经下降了许多，但离美国（33.6%-34.5%）、日本（41.2%）和欧盟国家（52.7%）这些发达国家依然相去甚远。

▲魏庐 by 辉

中国城镇家庭资产配置房产比例的降低，是大势所趋，一方面，内部原因来自后城市化的来临，我们没有足够的人口红利继续支撑土地财政，另一方面，外部的中美脱钩，人民币资产需要找到新的债务“锚点”。

这个道理，主笔一叶这个小伙子比我有更深的体悟，旅日回国，研究完新、日、德、美所有城市化历程和税制的90后，说看我们这代人，总觉得像平成一代穿越回91年看昭和遗老，在近3年多“通缩”的社会还问着“通胀涨价”的问题，目光里充满了狡黠。

什么时候全国楼市可以真正止跌企稳？他的答案是，等跌到足够合理的租售比，宏观加杠杆用特别债，可以收储足够的库存做保障轨当资产包，扔去资本市场，全国老百姓都可以小额度准入买Reits的时候，居民存款才会真正以另一种新的生命形态，支持新地产和实业，以稳健债基的新方式。

笔者笑笑，我是地产的上半场，他这一代人会是下半场的新玩家。

未来，新时代的房产信仰，可以轻一些。

 

2025杭州楼盘图（5月版）

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