你买的房子会保值吗？ | 房叔说1035

望云润玺、玉澜月华、沄璟文华轩等今日 10  盘预售公示、登记，列表见文末↓

转眼间也过去了整三个月，基本度过了整个大阳春，回答了形形色色的问题，接待了各色各样的粉丝，笔者觉得需要做一个阶段性的小结，尤其希望粉丝建立起一个过去没有，以后必须要有，很共性的“观念”问题。

针对大多数人，绝对、第一的诉求——“保值”。

▲西湖大道 by 辉

想写这篇推文，一方面是限价时代结束在即，第二方面在面访和直播的过程中，笔者发现了楼市“分化”这件事，绝不止于描述客观市场趋势，更是在社会大众心理中的悄然变化。

“ABCDE帮我排个序，哪个最赚钱”、“东西南北中，哪片有潜力”、“这个两年后我大概能赚多少”...这是4、5年前提问的风格。

如今，“我想买套房子留给上小学的娃”、“10年后哪个板块好”、“经济和楼市会往哪里去”，追求“房价数字绝对值的变化”的梦想家少了，希望“长期、安全”的务实者占了绝大多数。

冬日漫长，果真引人沉思。

但是，笔者要泼一盆冷水，一下子“从两年赚多少”到“10、15年稳住”，短炒变“长期主义”，从一个极端迅速沉思到另一个极端，有种破罐子破摔，再不折腾房子的既视感，非常不可取。

这也是本文文眼，笔者希望，我们的读者可以在后限价、资产保卫站的存量市场时代里建立起一个根本的底层观念——

“在中国，绝对不要企图用静态的房子解决长期的资产价值问题，除了极少的房子，想买房保值，根本是件非常‘动态’的事。”

换言之，只要第一诉求是“保值”，无论买新房、二手次新还是中年豪宅或是老破小，无关它好不好舒不舒服你爱不爱，以明显超过你潜意识里该多久“换一个家”的速度，适时买、换、买、换，永远在路上。

▲乌龟潭 by 辉

写到这里，你以为笔者是要说“买房要看产业和板块”未来，或者要打“新房广告”。

错，笔者所指，是普通人买房，根植在“土地金融”经济制度里更根本的逻辑。

中国房地产，作为过去30年的支柱产业，就业蓄水池、内外循环锚点、货币印钞机这些老嗑就不说了，今天用最老百姓的视角给你看看它的特殊性。

首先，问粉丝一个问题：对你来说，房子，和其他商品最大的不同在哪？

我们会得到这些答案：价格会涨会跌、最大的一笔消费、是不动产、绑书包户籍...

这些都是，但都不根本，房子区别于其他商品，它的特殊在于：房子，不是根据需求供应的。

何意？你走去任何一个商超，或者打开电商网站，任何商品，都是想达成交易，争取客户，根据你的需求设计、研发、制版、生产，参与竞品竞争改进，最后让你选择，优胜劣汰，决出某个领域的王者。

比方说，你有吃辣的需求，在辣酱界卷出某干妈，你有红烧、酱肉的需求，酱油界卷出某天，你有变美的需求，要化妆品什么档用什么牌子，买哪些款等等。

房子不是，当然，房企有前研、投拓、竞争这些环节，让你选择，但是，这是为了它“回款及盈利”所做的努力，重点在“它供应，让你买，期望不亏最好能赚点”。

并不是“你需要什么，它研究你具体的诉求，最后提供产品”。

如果是后者，按2024的购买力行情，新房市场93%的供应应该控制在500w以内，4房139以下的房源，市区最需要的趋势是小户型（1-2人单身户连年走高），7%才做高改和豪宅，动辄200㎡带三个车位、1500w+那种。

真实的世界里，“让你我买房，是为了让房企买地”。

这是供应逻辑催发的市场和经济，为什么，不展开，一个字“税”。

▲太子湾郁金香 by 辉

于是，问题变成了，顺应供应逻辑，供应端想塑造怎样的需求端？

答：你我持续、动态买房，房企持续、动态买地，银行持续、动态赚净息差。

那么，如何实现“持续、动态买房”?

正话正说，需求从刚需变成改善，为了适应新需求的变化，积极以新产品的形态供应。

正话反说，穷人买不起靠富人啊，有人买就行了，是谁、是不是主流不重要，房子长怎么样和卖地有啥关系。

反话正说，新形势下的房产新格局，不断推成出新、迭代产品、降低密度，提供给购房人更精致的居住体验。

反话反说，新房品质理应要踩二手，为了房子好去置换，远不如让你意识到自己房子保不住去置换容易。

楼市如果是需求逻辑，大部分中国人的第一需求难道是“不断的、更好的、越变越快、越变越大”的新房子吗？

明明是“少给我变，我买了就想一步到位最多结婚生娃换一两次，而不是15年就折旧这么多这么难卖，和新房差距这么大，我好守住我的财富”。

70年产权，50年保质期，30年保鲜理直气壮做不到，换成别的商品，你会买吗？

然而企盼，人会观望，只有恐惧，人才会行动。

想保值，你就跳不出这种“动态”。

▲老城西 by 辉

又回到文首，15年前，杭州还是新古典、art-deco、面砖、洋房、小镇风、建筑造型大于户型的时代；

15年内，外墙从涂料到铝塑板、一体板、铝板、奢石，去年开始“陶板、陶瓷”的风又吹了起来，也许过两年光触媒板又会流行；户型则从大三房空间南厅偏爱变成了功能四房大面宽双套房，洋房几乎绝迹，高层贵过低楼，TOD人们习以为常；

而你这时问我再15年后的房产怎么保值，笔者只能大抵预言，包括老城自主更新的城市更新，压过TOD的TND模式，养老地产的兴起，想活下去的房地产会真正呈现“需求侧”的面貌，买房子会开始看“板块性格”、买“细分需求”，甚至买“老房出租”的市场都会打开。

时刻学习，时刻适应这种“动态”，比操盘手想得更远，比下一代“后现代”接盘侠们还明白他们的偏爱，这正是我们坚持的“长期主义”；

相对的，笔者也希望粉丝理解，“房子的保值永远来自未来大众的偏爱，不来自于你本身”，只要土地财政不改变，存量时代的长期“保值”，拼认知，拼时机，不再拼手气，也鲜再有一劳永逸。

 

2025杭州楼盘图（5月版）

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