别再问“通胀涨房价” | 房叔说1036

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“放水通胀，房价必涨”！

对于这则常见的劝房“流言”，货币投放和通胀，通胀和资产价格的关系，开过专题，专门讲过（放水大年，杭州普涨？ | 房叔说1020），说清了这层迷思。

简而言之，放水并不一定通胀，货币宽松只是方便后者达成的条件之一而非原因，相反，是人人对未来预期好上杠杆多信贷用未来的钱折现套利，才事实上带起通胀，即房地产是印钞机，不是蓄水池。

而从今年一季度以后，恐怕连这句话的前半句字面都要改了，经济正式宣告进入“放水甚至还加剧通缩”的时代，自然，没了前半句，后半句更是不成因果。

这可不是笔者一介布衣胆敢造次乱说，是中国人民银行，也就是“央妈”，在2025一季度《中国货币政策执行报告》所写，58页笔者看了一礼拜，精华。

作为普通人，从中，你甚至可以真切地感受到“妈”的不容易，领略到和过去截然相反的时代变革，正在你眼前发生。

今日推文，央妈的“脆弱”，大水反而降价；3年通缩了，别再问“通胀涨房价”。

▲西湖 by 辉

《中国货币政策执行报告》，每个季度都会发，是涉及金融、实业、新质产业货币政策落地执行方方面面落地及效果的报告。

该报告一般一四季度最为重要，道理也简单，开年定目标、发钱、观测钱落到银行的困难，后续调整，即看放水堵不堵、流得远不远；四季度则总结功过，看目标达成情况，即看发钱帮助到经济多少。

本次报告最特殊之处，近4年，首次着重大段“实体经济供求关系及物价”专题论述，较从前方向大掉头，笔者放下图。

▲央行一季度《中国货币政策执行报告》物价专题

重点笔者做了标注，不难懂，一年到头听中介讲“放水通胀涨房价”，难得认真读读央妈怎么点评经济、房地产、涨物价。

▲乌龟潭 by 辉

接着，给读者通篇写成大白话，标注处重点翻译成人话。

第一段，投资和需求拉动的方向总体是正向的，是有效的，去年四季度也显示出了一定的成果，但力度不够堵点颇多新问题涌现。

问题、力度、困难在哪呢？第二段解释：

1、部分传统缺乏竞争力的产业赖着不倒，尤其是短期无法有效市场出清。

为什么赖着，是哪里哪些行业，为什么短期不能利用“市场”手段出清？读者往内陆看那些毫无收益的基建和人员，往90年代的东北转型想，都能明白。

2、钱没地方去，银行也不敢放给传统产业，新质生产力、新产业、行业放了不少贷款和支持，结果同质化竞争，反而迅速加剧内卷。

用新能源汽车举例，最近刚开上海车展，读者大可以比较下5年前30w的车和如今30w的电车的配置，该行业在补贴的情况下，企业平均利润3.9%（2025一季度乘联会统计），仅跑赢大额存单一点点。

白话：给你们钱让你们新生产力良性竞争，结果不卷技术不卷打工人待遇，打价格战压供应商利润，看似红火，风险很高，需求侧打工人也赚不到钱。

3、大部分城市房地产库存高得央妈单靠“货币”政策根本没用。

白话；房子多、接盘少，供远大于需，光靠放水对涨价无意义。国家统计局刚出70城二手房价，一线城市环比跌0.2%，别的更难看的笔者就不列了。

最后央妈总结，给流动性给宽松，希望企业往哪些方向去，靠产品突破拉起价格卖出去，结果靠低融资成本卷价格、抢份额，创新即缓慢也不调节分配。

第三段。

第一标注，水一直很多，但没放到需要的地方，无效空转。

水放了一堆出去，M2极高，一季度社融很漂亮，一细看83.7%政府债券融资，物价ppi一直负、cpi好不容易三连涨后4月又大头朝下。

大白话：利息超低又降准又降息，都给地方借去，不支持企业，拿来借新还旧和拿来收卖出去的地，企业产品出厂价格负了30多个月，企业没利润，打工人没收入，不敢消费，物价更起不来，通缩螺旋。

第二标注，重头戏。只要侧重点在供应端和投资侧，给更宽松的环境和大水，反而短期加剧产能无效扩张，供大于求价格走低，反而是通缩，事实上物价也是难以回升。

大白话：越没需求越给供应端便宜钱，逼着扩产，产能堆积，卖不动，产品降价人员降工资，更加通缩，怎么才有用，“扩大有效需求”，往需求侧发力，给他们便宜钱。

第三标注，吐苦水。财政、就业、社保、产业端配合形成合力，货币政策才有效果。

大白话：别只盯我央妈抱怨，该给的我都给了，我只是个“出纳”。

宽松了4年多了，央妈只管钱管不了别的，要想有用，需求侧想要的，该去问问财政投的低效益项目怎么通过的，就业统计能不能按国际标准算，产业端民企和国企一视同仁吗？社保，城乡差距怎么解决？

最后三处标注，大方向掉头。从过去的管高价，转向管低价。

第一句，过去，我国长期处在通胀环境中，侧重对哄抬物价和垄断严监管，通胀一般3%就是大关注，而伴随央行的下场放话，正式宣告监管货币政策监管方向的彻底掉头，物价“跌的低”才是大风险，即防通缩，把ppi、cpi拉起来，才是货币政策后续的重中之重。

▲2023各国以美元计，当时汇率GDP及通胀率

后两句则是代表“降准降息”仍将在路上，保持力度和放水通畅，始终保持宽松的环境。

尤其，近期广州等多地银行，出现在LPR调10bp前夕，反上调10bp对冲央行政策的行径，足见地方为保净息差对上游政策阻力之顽固。

▲货币政策发力方向大转向

读完了央行的“心里话”，小结。

首先，先问是不是，再问有没有，央妈写很清楚，一直有大水、但没有通胀，80%都前端空转和拿去降杠杆还旧债了，甚至越放水短期越推高各类产能，迫使产品降价、加剧通缩风险，以及后续重点关注在防通缩。

3年通缩了，别再问“通胀涨房价”。

第二，货币政策不是不发力，是单货币政策、市场行为，调节不过来，写明了需要财政、社保、就业多方的协同改革。

是“改革”，不是仅靠市场“周期”调节。

第三，明明白白货币希望房地产为首的传统行业去的方向：技术创新、品牌质量、服务质量、市场细分。

房地产而言，更好的材料、施工技术、产品质量、物业服务、特定功能小区比如说养老社区、城市更新，而不是拼规模、抢份额。

第四，有些传统行业和地区，现在保着不死，但最终要慢慢市场化出清，去过剩供应和产能，保价格在路上。

再回到杭州以及楼市，以上四点，勾勒出杭州楼市的基本面——

全国资金、落后产能地区出清回款向仍具“产业潜力”的头部城市集中，购买优质城市、优质板块、优质“好房子”以实现资产的避险保值，杭州楼市的稳，来自于此。

因此，普涨黄粱一梦，在需求侧，处在通缩、有效购买力和收入预期严重不足的大环境下，同时，供应端不具有“避险”属性的房子会持续跑输，甚至越卖地盖普房越加剧二手库存高企，最后稳不住价格。

去普房，追好房，正向置换的意义正来自于此。

那强板块好房子“大涨”呢？央行也说了，新兴行业集中投入、大规模扩产，出现同质化竞争和内卷价格战。

此种情况下，难以出现大量乍富、有效需求能力短期激增，还要去接高价盘的行情，哪怕是高净值人群，多是看涨得差不多了嫌贵，也就不当房东韭菜了，谁知道明年收入有没有今年多。

合力之下，杭州楼市自解限价后迎来价格重塑，伴随两会的开会情绪，外部避险资金的流入，小阳春由此而来；

但长期通缩和ppi颓势使购买力面对房东“涨价汹汹”后继乏力，本月二手成交量预计仅约5k，又会回归以价换量阴跌的基本范式，下去后政策和避险资金再进场拉抬，呈现拉扯的波动态；

而大量普房、劣房、老房并不具备避险和拉抬的价值，持续下跌，造成事实上的结构性分化。

这一局面什么时候走出来？央妈告诉你了，落后产能该出清的出清，新兴产业需要反内卷涨“利润”，经济后续以财政为主，牵头配合各部委协同货币政策发力，最终走出“通缩”、“低物价”。

屏幕前的你觉得，这一时间会是多久？

 

2025杭州楼盘图（5月版）

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