“好房子”领涨or踩跌二手？有何隐忧？ | 房叔说1037

▲浙江图书馆 by 辉

踩跌，领涨，之所以会出现两种截然相反的声音，是因为确有现实发生。

踩跌的一方认为，“好房子”的推出，会将本就不足的有效需求推向“好且贵”，架空接盘高价二手房的购买力，迫使二手继续以价换量，比如岸芷丁香每一次开盘，注定会吸附大量东新、申花北、桥西的意向购房者;

领涨的一方则认为，“好房子”的推出，面积段、楼面价、加装包、降容积率的全面提升，使新房总价拔到上一到两档的新高，则使同板块次新和中年好房二手形成断供稀缺，进而稳住价格乃至涨价；

也有例子，世纪城的高价地块和大户型频出，君品、天璞、创世纪等一众小户型成为绝唱，单价的涨幅，甚至跑赢同小区好楼幢的大户型。

孰是孰非？在笔者看来，主体是前者，后者的情况是少数。

“不限价好房子”的出现，给市场带来的最大变化是“鸡头凤尾”的跨板块之争显性化，只要是卖得好的主城新房，必然是产品、价格、面积段成为板块新标杆，它的锚就变成上一级板块的中部房源，二者相互转化，比如东新和申花北。

而世纪城现象，聚光灯效应明显，省内存在大量购房者执念想买世纪城，不惜追高，自然出现小区域内，绝版的中小户型供不应求推高价格。

一旦换个思路，比如君品的122，行情在裸房7上下的单价，非常贵，后续也会有放下执念的购房者选择比较丽香庭148，牺牲板块能级，降一档追更新的产品和得房；

以及，当水电新村这类头部产品出现，必然会吸引壹号院、金茂府下叠、天璞洋房、丹枫大户型的潜在购买力。

“好房子”革新了“跨板块”的双向选择，令购房者需要面对新房、好房vs地段佳、接盘的抉择，但政策的发力点，如果零和，硬要选，依然是保“新房”。

▲武林之星 by 辉

回答完了近期的热点关切，读者应该也发现，标题还有后半句“有何隐忧”？

隐忧是，此种领涨or踩跌的讨论，无论孰是孰非，其存在本身就是“二者争利”，争的就是不足的“需求”本身，如今房企为求稳业绩即兼顾利润率，普遍更以竞品二手价格为锚定价，榨干该地段本身的预期价值。

争到了，抽走二手市场购买力，加剧二手市场的存销比，踩跌二手价格，争不到，证明拍卖的地价、楼面价的溢价本身成色不足，面粉涨价德不配位，一次现出原形。

无论何者，供应端玩出形色的花来，需求端都凭空变不多，两年后，当这一批“好房子”交付也成为潜在的二手房，最终还是要面对“去高库存”，甚至加剧库存。

届时，为之奈何？你说，可以出政策继续“更好房子”、“更低利率”？

不现实，地王不是说变就变，水电新村、蒋村低密这种地10年一遇，而利率，4月，居民存款减少1.39w亿，贷款减少5000亿，存贷已然双跳水，活期、一年两年定期存款利率低得没眼看，货币政策的空间已然极少，连央行都在喊话防“低价”。

同时，这种讨论本身就过于“小院高墙”，因为地王热和媒体持续的关注和曝光，大众的视野往往盯着核心板块、顶级地王，而500w以下预算市占率近92.8%（贝壳研究院2024），它们所在的板块根本出不了地王，只能用低密换取房企拿地，最后变成一堆高低配和地下室加装包。

你需要思考的是，大家在嗨的时候，你如何利用这份“稳定”和“欢欣”。

▲林社 by 辉

供应端所有“拖”的招数，都仍然在假设需求侧具有从前般可观的“增量”，好为自己的过剩和透支找一个合理的解释，哪怕这一增量继续寅吃卯粮。也好过直面“存量分配不均”欲盖弥彰

改不掉，那就从绵羊进化成山羊，从山羊进化成羚羊，狼来之前，让自己更安全一些，无需任何高大上的注解，正向置换的现实意义，不过如此。

 

2025杭州楼盘图（5月版）

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