市北潮语臻境府，4.5万元/㎡贵吗？ | 房叔好房011

我还记得我第一次去市北东踩盘，是2018年的时候，因为滨江拿了拥潮府那块地，当时的营销总大笑着说：“我终于可以在地铁口、出门就有餐馆的地方上班了。”那个时候的滨江经常做板块的拓荒者，项目所在板块荒凉是常态。

那个时候，第一次来市北东的我一边惊叹豪华的大楼，一边惊叹豪华大楼旁边那些破旧的厂房。

那个时候的市北东，还是萧山人的市北。

△2019年时的建设三路

市北沿金鸡路分成市北东和市北西。市北西因与滨江一路之隔，在滨江宅地饱和且住房普遍偏老的情况下，市北西率先承接了国际滨的外溢，成了滨江人的市北。

后来宇宙中心奥体越来越热，热度顺南而下。国际滨和宇宙奥体的双重加持下，市北东成了全浙江、全宇宙的市北。限价3.75万元/㎡的拥潮府除了第一次开盘，之后每次开盘的中签率都在10%以内。

那个时候的杭州，展翅、狂奔、一飞冲天……以滨江、绿城为代表的开发商纷纷入主市北东，拥潮府、拥涛府、望涛月明、滨涛望月、桂语听澜、桂语江南、沁桂轩、咏桂里……这些楼盘密集而出，仅2022年和2023年这两年，市北就交付了1.1万套住宅。

△市北单元2023年控规至少比2020年的控规新增了7块宅地

没有一个板块经得起这样的供应量。市北也不例外，尤其是市北东。

市北东成长在限价+高周转的时代，市北东板块靠西的这批次新房因为当时不愁卖，基本都是涂料盘；靠近东侧沪昆线的新房限价3.35万元/㎡，沾着大势的光卖得也不差。

后来市场下行，市北东率先卷品质，桂月云翠的震撼示范区，相信很多购房者还历历在目，即便这样，市北东的新房还是去化艰难。

天量压顶的二手房，从最东边靠近沪昆线的楼盘率先破发，随即往西蔓延。直到现在，经历了一波小阳春，去化了不少库存，市北东板块内靠西边且品质好一点的二手房能站上4万元/㎡，品质差的或者靠东的依旧破发或者在破发边缘。

好消息是，根据现有资料统计，2025年整个市北没有新盘交付，而随着投资客的减少，集中抛盘时期过去，二手房应该能企稳。

△拥涛府二手房近期成交情况

市北东其实真的是个准卧城板块。从2018年到现在7年时间，一直在疯狂出让宅地，但是商业、医院、优质学校依旧有缺憾。北面奥体有印象城，西面滨江有天街、银泰，南面老城厢有万象汇、恒隆还有岁月沉淀下来的烟火气，唯独市北东三不沾。

2023年规划调整，总算有了一宗大型商业用地，在市心北路与建设三路交汇处，由原工业用地整合，就是在沁桂轩旁边。这块地，勉强为南北双卧之城的萧山遮挡了下颜面。

之所以要写市北东，是因为最近房叔后台咨询热度很高的潮语臻境府。

这个盘在市北东，紧挨着金鸡路，和市北西贴隔壁，算是市北中部吧。是市北的首个不限价项目，高层放风价4.5万元/㎡。

开发商敢拿出4.5万元/㎡的放风价，我分析有三个原因。

原因一：

潮语臻境府一共416套房子，配置了60套叠墅，250㎡-290㎡，230㎡-265㎡，叠墅这部分我们后面单独出文章分析杭州目前低密市场的情况，今天这篇就不讲了。

△潮语臻境府楼幢图

高层有356套，户型面积为123㎡中间套、129㎡和139㎡的边套、169㎡楼王，清一色四房。

在奥体、蒋村、市中心等板块的楼盘都普遍大户型的大环境下，潮语臻境府高层的面积做得很克制，123㎡和139㎡的主流刚改户型，让潮语臻境府成为近期新盘里，500万买泛奥体板块的几乎唯一解。

△潮语臻境府高层户型图

市北西还有一个盘滨悦翡丽轩，限价39500元/㎡，户型面积是138㎡和167㎡，也是基本500万就可以买到，但因为这个盘只有一幢楼，在大供应量的市北，这类“孤盘”抗风险能力就稍弱了。

原因二：

潮语臻境府是市北首个新规后的项目，就是“抬升盘”，潮语臻境府整体做了抬升，首层打造车库，在此之上做了4.8米高的架空层。

潮语臻境府这周六示范区和样板房对外开放，现在已经可以看到外面气派的大门了，做出了改善盘该有的样子。从网上流出来的消息也可以看到，潮语臻境府的品质很在线，外立面以暖色系为主，四面铝板。对比市北东的这些几乎都为涂料的破发或者破发边缘的次新房，产品品质确实不可同日而语。

△潮语臻境府实景图

原因三：

4.5万元/㎡的放风价格，对标的应该是邻近奥体板块的新盘和桂语江南这类顶流次新房，桂语江南的二手房成交价基本在5万元/㎡左右。

△桂语江南二手房近期成交情况

新房方面，奥映鸣翠府放风价8.5万元/㎡，和潮语臻境府的直线距离是3公里；楼面价3.5万元/㎡的绿城市北西地块放风价5.5万元/㎡，和潮语臻境府直线距离1.5公里。

潮语臻境府的楼面价是约2.6万元/㎡，兴耀市北西地块的楼面价是约2.87万元/㎡，根据规划公示的信息，兴耀市北西地块的户型面积是170㎡起步。虽然兴耀地块周边界面比潮语臻境府更好，离奥体也更近，但170㎡的起步户型，挡住了刚改的购房者。

在市场两极分化的当下，给力的队友是潮语臻境放风4.5万元/㎡的底气。

△市北主要楼盘图

放风价放高一点，开盘的时候价格低一点，这好像是放开限价后楼盘的常规的操作了。

我们判断潮语臻境府在4.3万元/㎡左右入手比较稳妥。

原因一：供应量问题。

根据萧山发布的2025年读地手册来看，市北西今年可能还有3宗宅地等待推出，位置也都不错。1宗靠近绿城市北西地块，距离地铁站更近，容积率1.8。兴耀市北西项目南面300米处和滨悦翡丽轩东南面500米左右，也将各推出1宗宅地。

目测都没多少存量土地的市北西尚且如此，市北东的宅地供应量就更大了，还有商改住的用地。虽然市北东的价格让人捏把汗，但多多少少还是会吸走部分市北西的客户。

△2025萧山市北读地手册

原因二：周边次新压力。

还是开头提到的问题，市北虽然二手可以企稳，但楼盘间的差异还会拉大，尤其是市北东那些品质不好、户型差的次新房，还会继续探底。

但对于急着自住的购房者来说，这都是好消息，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，更何况市北还有华瑞晴庐这样的偷面积时代的神产品。

△华瑞晴庐二手房近期成交情况

原因三：其他板块的吸附。

来自滨江的外溢购房者会在市北和之江板块、浦乐板块之间犹疑，尤其想要主城学区，往之江走是更好的选择；这也是之江新近开盘的不限价盘沄澋文华轩敢直接把价格拉到4.5万元/㎡的底气，沄澋文华轩中签率依旧低到了24%；；浦乐也有浦炬街TOD，也有滨江区的学区；预计价格会比市北东低一些。

原因四：跑量是正道。

放开限价后，高低配又重出江湖。低密挣利润，高层跑流量是正理，所以潮语臻境府高层部分的价格也不宜太高。

2025杭州楼盘图（5月版）

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