炒房时代的丧钟已敲响！ | 房叔说1038

爱达1872、云珹府等今日 2  盘预售公示、登记，列表见文末↓

端午一场冷雨，杭城行将入梅。

伴随暑气而来，5月的楼市数据出炉，成交量上，十区二手有7716套（杭州贝壳研究院），也有6534套的（杭房数据12区，十区6268），无论采用哪组，环比跌18-19%，同比跌6-7%没跑，存销比连创新高。

▲十区二手月度走势 from 杭州贝壳研究院

方面价格，中指研究院百城二手房价5月的抽样数据，杭州环比跌0.32%，贝克研究院的数据，住宅网签价跌2.7%。

▲五月百城二手价格涨跌幅 from 中指研究院

跌不意外，重要是其结构性的成因，在二手市场惨淡的同时，全市（十区）新房平均单价为21167.33元/㎡，环比4月上涨1.8%‌，主城区多板块新房价格显著上涨，最高涨幅达27.8%（时舟里），同时，中签率反而下降，部分项目低至10.29%（岸芷丁香）。

不限价新房，以周边次新价格为锚定价，以“少大税、好房子”的优势背刺踩跌二手，争抢高净值购买力，这就是也会一直是后续二手市场承压的局面。

用成语形容这一策略，莫不过“釜底抽薪”，然而，这只是微观的“小抽薪、短抽薪”的开始，一场更深远的“大抽薪、长抽薪”已然酝酿，敲响炒房时代的丧钟。

是什么？为什么？今日推文，炒房时代的丧钟已敲响！

▲武林之星 by 辉

所谓炒房时代，我们需要先明确一下定义。

朴素的认知里指绝对房价的搏倒挂，它由四个阶段及要素构成：

1、因为某种非市场的限制（限购、社保、房票排序、限价、廊内...），令少数人以相对低价购入多数人想要的房源。

2、供小于求，两年内房价上涨。

3、有购房者愿意以新房+资金成本+各类税费+房东利润的价格接盘，或者有能力接盘。

4、加上“时代”二字，则这种交易具有普遍性，即普遍有接盘侠接的起、愿意接。

现如今——

1、各类解限的消失，让房企得以用最大利润率销售房源，必然是吃尽或者基本吃尽板块红利卖房，“相对低价”不复存在，哪怕首开卖低了，也会用“车位、加装包、技术流摇”等调节办法迅速调整。

2、典型的买方市场，只有极少部分核心板块的优质次新的相对好房源，才局部供小于求，整体上追求房价“绝对值”的上涨根本不现实。

3、有能力的高净值购房者更愿意看新房，而够不上新房的购房者占绝大多数，需求的“能力”这三年收入普遍溃缩，需要卖掉劣、老、破、普的房源才能置换。

4、这也导致接盘的普遍性消失了，收入与普房资产价格都锐减，自然自下而上自旧而新的“置换链”断了。

于是，结果是，新房的价格是由“能买次新、老房的买家”的购买力决定的，二手的价格是由“够不起新房的买家”的置换购买力决定的，自然两者走出殊途，结构性分化。

然而，正如笔者开篇，这只是“小抽薪、短抽薪”的开始，继续演化下去，“殊途”亦会同归。

▲苹果湖滨店 by 辉

为什么殊途终会“同归”？别看短期内新房背刺二手，掐尖高端购买力大杀特杀，一时而已。

致命的核心问题在于，卖出新房的那一秒，它就成了“二手潜在库存”，两年后，它面对同样的问题——怎么和更好的新房竞争&置换链更接不上。

前者，更好的新房这点不解释了，为了保一级市场就得保新房，更低密更高得房率更低利率只会在路上；

后者，问题在于，所谓二手高价以“低流动性”换取的，比如说现实举例，申花原本的锦绣之城、沁园、古翠隐秀等盘的大户型成交均价普遍在9w+，一年成交加起来都不会超过50套；

而馥香园、庆樾上府、揽云锦绣里、申花北三子交付，一个盘动辄600套起步大户型供应30%的短炒投机，几个盘一交付，哪怕强如申花，高端需求也被抢得分流，该降也得降。

今日新房，以“低库存低流速产生的二手高总价”为锚，两年后会成为“高库存更低流速又没法降价卖”的一份子，今日二手的局面，明日更窘迫。

所以“无论新房二手，合适的价格入，选优质的、稀缺的房源，跟大盘保住，以后有流动性”，在毕竟以房子为信仰的中国社会，才是我们一直提倡大家该立住的理性观念，绝对值的倒挂上涨只有类“水电新村”、“御境映庐”等等极其高门槛的房产还存在。

▲龙井 by 辉

此时，必然出现声音：政策呢，救一下救一下啊！

首先，政策一直在托市，托的是新房市，增值税、现房销售试点甚至解放“限墅令”和北上10多年限购，都会成为后续“能打的牌”，但是从来都“止跌回稳”。

价格“稳”，不需要是“高流动性频繁交易”的，1000套的“豪宅”小区哪怕一年只成交一套，作银行抵押时也是以这套价格为参考评估价格的，而不会以“1000套挂牌800套”踩踏时的价格作为评估。

僵住，以一盖全，也是“稳”，尤其居民部门背后的总负债规模“稳住”了。

第二点，正是“大抽薪、长抽薪”的所指，城市更新。

当前能拉起二手价格，要从“需求侧”着手，最大的两招：

1、拆迁出大量需求货币安置，且够不上新房门槛。2、大规模收储卖不动的房子，去库存降存销比，简单说，无论新房还是老房，不拆，政府买来改。

5月中旬，两办发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，旋即国新办、住建部、自然资源部特意召开记者会说明。

明确“老城不能再拆”，重在改造，方向是“差异化，精准化，可持续”。

▲玉湖美术馆 by 辉

翻译翻译——

1、不会大拆，死了这条心，这次钱都靠中央专项债，地方只有执行的份，不会给玩第二次涨价去库存的操作；

2、要修复“置换链”，得从稳住底层资产开始，即解决类似“老破小”跌无尽头，购买力不敢买的问题。

怎么解决呢？高效利用，修到可持续维护，规划到以人为本，把老小区翻新适老，改社区公区到适应新时代居住，既解决投资传统产能低效，也保住底层资产价格。

大白话：过去GDP老是投资修路翻新，以后改老城，让基建有着力点可去，向民生和保资产领域去。

3、老房子改好了，市场稳住了、租金也稳得住，一定有购买力会选择市心老房而非远郊新房，置换链底层就慢慢修复了。

4、边改边等跌，跌到租售比不错了，政府下场收储。多功能、差异化（比如年轻社区、宠物友好社区、养老适老社区、孤寡社区）长租配售、配租社区形成，或投入市场流动，或以资产包形式发债、基、股扩张或分红。

不用再怕跌无尽头换房，或者真正由自己的需求去购买新房，不用去接盘炒地皮的傀儡，让“供应”适应需求，让需求愿意消费，正是对炒房时代彻底的“釜底抽薪”。

▲林社 by 辉

使老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡孤独废疾者皆有所养，是谓大同。

中国房地产，既允许高门大户，也追求社会大同。

 

2025杭州楼盘图（5月版）

请扫描添加上方微信获取地图大图