不要做那么多大户型，好吗？ | 房叔好房012

手握300万预算，摇完云耀之城，小王拔剑四顾心茫然，主城或者说近主城，300万已经没得选了。

之前为啥会摇云耀之城，一方面看中云谷的发展，另外一方面也是对万科的好感。作为两任万科盘的租客，万科是小王心中的“平民之光”，刚好云耀之城2.8万元/㎡的限价有98㎡的小户型，300万搞得定“万科+云谷”的组合，美滋滋。不幸的是，最后的结局是陪跑。

300万真的没得选，运河新城3.37万元/㎡的限价，只有汀岸印月最后一期还有105㎡的小户型，还只买得起低楼层。突破限价后的项目就更加了。勾庄玉湖之星3.2万元/㎡的价格，起步户型115㎡。

户型越做越大，绿城在云谷继熙海棠之后的第二个项目悦海棠，起步户型就到了125㎡。按熙海棠和云耀之城摇号+建议车位的盛况，明显2.8万元/㎡低于市场估值。

那么问题来了，悦海棠开盘价会到多少。按3.2万元/㎡的放风价，125㎡基本在400万了。悦海棠也很努力，小王已经好几次收到他们的电call。

杭州楼市似乎正重回一个时代：品质可以赢得溢价，“越努力越幸福”。只是，对于像小王这样的刚需而言，幸福并未同步降临。

限价时代300万可选择的余地很多，现在限价放开，市场仿佛成了实力买家的舞台，改善才有资格谈地段、谈品质。

品质回归固然可喜，百花齐放亦是盛景，但当开发商纷纷聚焦大户型，预算有限却又渴望品质居所的刚需群体，无疑成了失落的一方。

“或许只能怪自己不够努力，挣不到足够的钱吧。”小王自嘲道。然而，这世间的许多际遇，又岂是单凭努力二字就能全然解释。

回望过去，杭州也曾有过90/70政策的身影。政府调控之手与市场规律之力，其间的平衡，总是两难。

说回悦海棠，125㎡起步，哪怕价格真的到3.2万元/㎡应该也是不愁卖。

就像坊间津津乐道的八卦，西湖大学副教授年收入45万起，阿里P7年薪百万，125㎡只是起步需求。

真实的情况，看看三墩北二手次新就知道了，万科云谷公寓（西雅图）、紫西花语城（中铁建西湖国际城）虽然离最高点已经降了很多，但依旧在3万+。

作为三墩北板块的品质担当云谷公寓是价格最高的。紫璋台因为限售尚无成交。

三墩北已是如此，悦海棠怎会愁卖。

论板块前景，云谷板块整拆整建，依托西湖大学（2026年全面投用）聚焦前沿科技研发，阿里云总部、菜鸟智慧物流园（2025年9月开园）提供产业落地场景，更具想象空间。而三墩北当年的定位就是云谷的卧城；

论楼盘品质，云谷“三子”——熙海棠、云耀之城、悦海棠，预期都将展现不俗水准，迥异于三墩北那些品质参差甚至曾陷困境的楼盘；

论环境，三墩北由两条高速围合而成，自然比不上云谷大开大合之地；

论商业，三墩北虽然是个商业荒地，但居住氛围成熟，小商业齐备。西湖大学站TOD尽管缩小，周边界面可以说是荒芜，但未来这一片的中心必然迁移到云谷，需要的是5年左右的时间。而且莲池路站还有商业地块；

论学区潜力，三墩北有星洲二小，当年三墩北也是因为这一分校而备受追捧。云谷有九年一贯制（规划）。名校终归由生源造就。若能吸引云谷、西湖大学优秀人才子女扎根于此，假以时日，读出个优质学区并非虚言。

真实的云谷，这座立志成为“中国新型大学第一城”的板块，应该是比肩甚至超越未科、云城的存在。

限价时期，云谷的限价是2.8万元/㎡，未科和云城都是3.6万元/㎡。

这也许正是西湖区老大哥体现的开放的姿态，无论周遭多么风起云涌，西湖区永远为你留着一扇门。

这应该也是云谷一开始就定位的产学研一体的初衷表达。而且北面还有一片也许可以充满想象的兰里。

硅谷的伟大不在于房价多高，而在于车库里的创业者能否熬到黎明。

杭州的雄心，不应是复制一个又一个的豪宅区，而是让调试无人机的工程师、编写代码的年轻人，能在奋斗之地安放一张书桌。

这需要开发商克制户型冲动，更需要政策重拾刚需保护机制。只是悦海棠1.8万元/㎡的楼面价，不做成蛋糕如何回本。

悦海棠的示范区将于六月底开放，毫无疑问肯定是产品主义的胜利。对于开发商和有实力的购房者而言，这是幸福的时刻。而如小王这般未能如愿的沉默者，终究构成了人群中的大多数。

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2025杭州楼盘图（5月版）

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