房产保值的根本逻辑变了 | 房叔说1039
楼市进入淡季，没有什么重大的新闻。正好借此回答直播以来，最常遇到的一些共性问题。
其中，有一个笔者尤其想展开说说，关于一类购房者常问的二字：“潜力”。“A板块、B新城、C区域，潜力谁好啊”？
尽管是个很笼统的问题，但这也反映了购房者广泛存在的先验的、静态的、增量的惯性思维，客观说，这就是市场需求侧的真实映射。
映射背后站着这样一条思维链路：新城规划-产业政策-招商引资-公司发财-员工涨薪-周边买房-供不应求-房价大涨-早买享受倒挂，即“产城逻辑”，由产带动区域地皮涨价、房产增值的增量逻辑。
然而，花无百日红，今后的板块“潜力”，会是一个转向存量市的链路。
今日推文，房产保值的根本逻辑变了；产城，不再是主要逻辑。
▲奥体大莲花 by 辉
何为产城逻辑？
开头简单地介绍其运行的机制，而其最重要的驱动模式是“投资主导、债务驱动”，这也是几乎所有地方政府地租经济的底色。
关键词一：投资，投资可行的条件是有正向收益。
1、即投入100，当期有收入110，这是最好的；
2、或者投入100，当期收入尽管只有10，但远端的收益足够覆盖我的长期成本，即年年生10，那么10+x年后，收入覆盖>本金+利息，也是优质的投资，比如沪杭宁互通的高速，全中国最繁忙的几段之一。
3、投入100，尽管负债本身长期收不回，但能扩展城市骨架，带动周边配套介入，提升地价，靠资本价格的升值翻倍覆盖借债利率，比如典型的地铁-TOD模式。
关键词二：债务，搞投资的钱从债来，除了国债、专项债，地方上主要从土地未来价值的抵押而来，仅靠企业税收远远不够。
重点在，未来价值，翻译而来，本质上这是种从未来抽税配置当前的模式，这也就是土地金融的简单理解。
合在一起，产城逻辑成立的要件是，从未来抽税，创造未来的收益预期要大于抽税的利率。
现在，难以为继。
▲太子湾by 辉
为何难以为继？
一方面，收益预期受外部出口影响，超高的产能要变成利润如果不作出口，单纯倾销给国内，必然价格战，ppi难以起来，吃掉企业利润和员工收入，这也是5月央行《一季度货币执行》报告强调的：大水一直在，但如今要管控的恰恰是低价风险，是通缩。
二方面，少子高龄化。远期收税的税源消失了，退休的老人一波接一波领养老金，娃少了，支出变多，远期的税又征不上来，不可能长期维系。
所以，必然延长退休、提高企业当期税率、提高非税收入、“要过紧日子”发声接踵而至。
大家熟悉的降息，长债换短债也是为了延长时间，缓解税痛，但本质不改变远期税源不足、收入预期差的现实。
“内债不是债”？还有后半句：“只要人还在”。本质上，廉价人口的红利，被称为“红利”的人，没享受到，但债务是刚性的。
▲郭庄 by 辉
怎么办？
一自然是提高全要素生产率，尤其新质生产力，拉抬远期收益。
但是，普通人，哪有多少机会吃上新质生产力的人才红利，就以杭州六小龙举例，当个楼市情绪点和树立产业信心的标杆挺好，但当期的毛利率是不高的，影响的人也是少数的。
所以二是重中之重，从投资转向彻底拉动消费。
没钱怎么消费，二次分配需要时间改革，也不是本文的重点，笔者想说说城市、房地产扮演的角色切换。
从消费出发，而非投资，城市的功能不再是高效配置生产要素比如人，低价土地配给企业部门，地皮、债务的代价居民部门承担反哺。
产城逻辑未来还存在，但同质化严重、产能过剩、利润分配投给二次扩产的循环玩不下去，最终只会卷到头部城市的少数区域，纵观历史，莫不如此，顶层当前推动的“统一大市场”改革也是在清除这种同质竞争低效卷的积弊。
哪怕如杭州，大量的商改住，连江边的写字楼租金连年下降非常难看，事实上就是没那么多未来企业需要这么多地还能提供非常高的税收，税收的收益已经覆盖不了负债的成本。
▲AI生成
因此，大部分板块的潜力，最终在于，创造更好的消费场景和人居品质，提高服务业的占比和人群，把66%往上走的城市化人口落实到户籍人口。
翻译翻译：娃少了，城市扩张到头了，在城市存量改造，创造更多服务业的岗位，既可以吸纳就业，且服务业对居民收入的贡献和覆盖范围远超一、二产，把建设期的农民工兄弟从常驻变成户籍人口。
啥叫丰富的消费场景？
个性化的、创造性的、多互动的城市空间，尤其是激活街道、降低出让土地的密度，让规划的街区肌理致密、让更多圈层的生活动线交叉；
让人下楼愿意逛，让新城新区是5、6层小洋楼，走路的尺度遛狗溜娃，吃各种好吃的，玩各种新奇玩意，一个住区8家理发店，10家宠物店，20家天南海北的面馆...经营好居民生活的附近是规划和城市操盘手的义务。
把城，倒转成为产，运营城市，就是消费导向的城市“潜力”，从吃人口红利，转向吃人生红利，把人当人，而非效率的螺丝钉，看看夜里的纽约、涩谷的凌晨，永远有活力的地方，才有资产价格和高流动性。
仅靠围墙画800米尺度的街区，建起围墙在玻璃楼上点外卖是创造不出“消费”驱动的城市的，“好房子”题中应有之义，是“好的城市文明”。
▲西湖日落 by 辉
写到这里，定会有读者觉得逻辑通顺，但自有国情在，“理想化”。
1960年代，有个叫简·雅各布斯的城市规划思想家，出版《美国大城市的死与生》反对埃德蒙·培根带头完成的现代主义城市设计典范费城规划，其思想如今成为“新城市主义”的重要先驱，《Planetizen》（规划学著名网站）杂志评选其为对美国城市影响最大的思想家第一位。
1980年代，有个叫罗伯特·文丘里的建筑师，出版《建筑的复杂与矛盾》反对柯布西耶的现代主义和光辉城市认为“住宅是生活的机器”，包容生活的原真性和复杂度才是住宅，而“后现代主义”至今都是城市和建筑的当代思潮。
历史从不重复，但总是押韵，后发现代性的中国，必然会经历“现代性”后期的内生问题。
不用理解这些思想，一句概况：未来的城市职能，是让生活更美好，不再是让透支更高效。
无论从投资成本收益的角度，城市化转向存量的切换，消费创造收入和沉淀就业的目标，还是历史发展的规律，城市运营，颠覆产城，以城为产，才是真正未来的“潜力”所在。
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楼盘名 | 面积 | |||
| 下沙沿江 | 云启钱湾 | 100-146 | 28049 | 96 |
东新 | 岸芷丁香 | 139-179 | 58728 | 101 |
市北 | 潮语臻境府 | 121-139 | 42021 | 123 |
楼盘名 | 面积 | |||
下沙沿江 | 金沙院子 | 199-255 | 48083 | 6.11 |
临平新城 | 春棠雅韵府 | 182 | 29684 | 6.11 |
闲林 | 170-177 | 27535 | 6.11 |
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