截然不同的两代地产观 | 房叔说1040
上周，五月的经济数据出炉，CPI环比下降0.2%，PPI环比下降3.3%，同比0.6%，创下近一年最大降幅，CPI近25个月一直在0上下，ppi连续31个月为负。
 |
 |
▲5月cpi、ppi by 国家统计局
需求不足，信贷收缩，没人借钱扩产甚至反向还债、削减消费，钱的购买力在上升，资产价格下降，如今，哪怕是再硬的嘴，也得承认经济处在长期通缩，且趋势并不明朗。
而通缩表现最为直接的领域，大宗消费品价格，没有比房子影响居民部门更多了，但凡统计口径的住房门类按房价计而不按虚拟租金计，恐怕cpi比ppi还难看。
也因为这份工作，面对通缩里的楼市，在三年里，令笔者最印象深刻的，恐怕要数老一辈焦急vs年轻人躺平心态之间的反差，贡献了太多价值观上的交锋，可谓最具时代特色的一对人间矛盾。
今日推文，聊聊彼此，通缩里的房产，老少对谈物语，截然不同的两代地产观。
▲杭州晚霞 by 辉
老：通缩，房价跌，都怪你们年纪轻的不结婚、不生娃、不消费，年轻人，自私，不为大局考虑。
少：有没有可能，你倒果为因，是大局通缩，让我们没钱消费，所以不结婚、不生娃。
老：怎么说？
少：要消费是不是我得有收入？
老：那可不。
少：那我的收入是不是除了中彩票、投胎好，一般只能来自两块，以劳动收入为代表的生产性收入，工资、绩效、期权、分红、专利等等；以及资产收入，也就是您这代人留套房子给我，它涨价，或者吃租金。
前者要求企业有利润、利润增长、分钱，后者要求房价涨吧，国内靠高租售比的房产投资极少。
老：确实。
少：这两块，要靠发展，要靠不断推进先进现代工业化，配合高效率的城市化。
第一块，在08年后，资本密集型代替劳动密集型成为发展主导模式，随之越推进工业化，越是资本增密，排斥劳动，也就是09年后，我国居民收入占GDP的比重逐年下降，光涨产值不涨工资。
第二块，你超强的产能最后的消化方是外部需求，也就是真正的企业利润所在，当外面的世界意识到你占据了超半个地球的生产能力，而它们实体完全的空心化和金融化，于它们而言是极危险的，自然找你脱钩。
老：说简单点。
少：越是高精尖的发展，劳动力在企业生产要素中的占比就越少，技术会代替人工产生更超额的利润，同时节省成本，造车靠拧螺丝一定向无人工厂发展，越来越多的人被挤出了，只有少部分技术人员得到了被挤出的劳动力的报酬，而二次分配又还在路上。
即产品A原本由10个劳动力生产，8小时工作制，现在换成一个设计师开局、一个工程师维护和一条机械臂，24小时不下生产线。
此时，升级降本的产能受到了外部阻力，需求溃缩，你卖给谁？是不是被你挤出的8个人是大多数？
“外向”的需求不再，越发展，被挤出的人越多，利润来自匹配被时代挤出群体的消费能力，产能只能向着内卷价格战的方向，打造“极致性价比”，或者骗补脱账期就是必然。
越卷、越挤出、越没利润，员工收入难，消费能力弱，企业不扩张，居民缺钱消费，必然通缩。
朴素的道理，蛋糕做再大，要有人吃。
▲西湖区 by 辉
老：有点意思，那房子呢？
少：接上文，这时候要走出通缩，要么提高居民收入，比如涨最低工资标准；要么企业加税补贴员工社保公积金，那企业更躺平。只有第三条路，政府上债务维持信用扩张，要么基建，要么房地产，要么都有。
基建，收益率不公开，决策不透明，反复基建、隐形债、无效投资的大量内生性问题无解；
房地产，配合生产型债务，需要更多的消费型债务兜底，大白话是造桥修路地铁新学校都是靠地皮涨价和预支居民收入上杠杆和企业预期税收，通胀涨房价是土地金融的必然要求，二手涨价的预期只是为了掩护新房卖地的化妆。
问题来了，居民收入和企业利润如前文，被卷得已经躺在那了，缩还来不及，通胀起不来。
老：那为啥杭州、北、上的新房还涨价了。
少：那可不，不做高总价豪宅，谁来承担居民部门信贷扩张发动机的角色？5套400w的房子是债务，换一套2000w的房子要稳住，不让还能卖的城市发力，不让还能买的有钱人发力，还能指望谁。
所以杭州的房子，作为资产价格，会在发展-收入溃缩-通缩和那些卖不动地区域的避险资金涌入托底接盘之间来回摇摆，当然，是那些部分仍可以被称作“避险资产”的房子。
老：这就是“正向置换”的意义吧？
少：对，你大半生依靠时代东风，通胀稀释累积的财富，很大的意义是留给我们这一代没错吧？保住它相对的价格和流动性，让你的儿女可以在通缩时代保有更多的现金。
而更多的现金，意味着逐年增强的购买力和可能性。
▲西湖区夜景 by 辉
老：我好像有点明白了，但是，要怎么解决呢？
少：三条路，出海，或者外部歌剧突变、需求爆发，二次分配，改内生性矛盾。
第一条，天知道能吃掉多少产能，出海有多少风险，但走出去的战略坚定不移。
第二条，二次分配终将来临，但短期税改不现实。说白了，换我是你，我也不改。
第三条，既然是内生性就从来没改成功过，以邻为壑，缺乏通盘、长期考虑上码项目，从通胀过热到突然收紧银根，往往会导致资金链断裂，靠发债产生的过剩产能没了收入，很快就会出现三角债。
老：啥意思？
少：市场上有100的需求，每年可以产生100*a利润率的利润，ABCD四市都盯上了这一产业，以100a*10的总额担保借债给自家成品企业；
成品企业欠上游加工钱，加工欠能源的钱，最后4家竞争，产能过剩，要么破产3家，要么每家每年分100*a/4的利润，这时成本企业覆盖掉人员工资、设备维护、借债的利息已无力全额支付上游加工企业账款，层层欠，层层累积。
有些公司是不允许“破产”的，最后需要出清的产能变成一团乱麻，著名的80年代三角债问题，在90年代爆发就是个很典型的时期，南方谈话的同时飘雪的东北吃起了鸡架；
那些最后由四大行背下的坏债，被新诞生的四大AMC公司接手，如今融入了被称为中国股市平准基金那家公司，但事实上当年花近10年处置的不良资产，处理到06年也没完成60%。
那是鼓励下海的时代，是农村二轮土地承包的时代，也是中国加入wto的时代，本质上都是解决产能过剩、养不起人、需要增量的各个方面，而最后的大体解决靠的依旧是走出去、外部需求、内部通胀。
老：那我们选第几条。
少：第四条，没外部空间就只能用内部时间换，需求不够，偿债能力不够，就借未来的能力还债。
老：啥叫未来的能力？
少：就是你们没算清过，多借的债，我们这代还，这代人不够，就需要更多新质生产力让我们的效率够。
老：......
少：所以如果我平凡，能躺着，不想卷，理性吗？就算卷了，能不还债吗？
老：......那我能为你做什么？
少：你大半生依靠时代东风，通胀稀释累积的财富，很大的意义是留给我们这一代吧，保住它相对的价格和流动性，留给儿女在通缩时代更多的现金。
而更多的稳定的现金流，在通缩时代，意味着逐年增强的购买力和可能性，这是我们这一代将在存量经济里的活法。
▲西湖日落 by 辉
如果，不武断地把下一代的困境，理解成去责任、情绪化、自我中心的任性选择，你大概可以理解，过去那个时代期待的后人的智慧，后人正在实践。
你能做的，留给他/她的这座避风港，更多一些安全感。
截图/摘自网络、已标明出处，若涉及侵权联系删除
（扫码咨询新房选择、二手房买入时机和房源筛选服务）
本文仅代表作者个人观点。
楼盘名 | 面积 | |||
金沙湖 | 99-107 | 30699 | 92 | |
东湖新城 | 89-116 | 17599 | 198 |
楼盘名 | 面积 | |||
桃源 | 云栖上宸 | 104-121 | 34114 | 6.18 |
进化 | 熙璟观云院 | 149-227 | 26910 | 6.18 |
文晖 | 御境映庐 | 191-210 | 65907 | 6.18 |
义桥 | 96-130 | 18364 | 6.18 | |
临安 | 星颂府 | 89-99 | 15485 | 6.18 |
| 2025杭州楼盘图（6月版） |
 |
请扫描添加上方微信获取地图大图 |