最保值的二手房：“小改善” | 房叔说1041
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打开最近的楼市新闻，映入笔者眼帘满坑满谷都是“豪”的字眼，再打开app搜索主城区最近即将入市，动辄几百套，起步198、212、218、225㎡......
除了感慨于来杭置业的高净值人群之多，也深感新房市场和普通人渐行渐远，以至于做线下面访服务以来，500w、600w、800w甚至1000w预算，不约而同对笔者和房叔抱怨“太难了”、“没得选”。
然而要知道，500w以上，仅占购房总人群不到11%（贝壳研究院2024杭州楼市白皮书成交总价段统计），头部人群是如此反映，可见结构性错配之严重。
这时候，尽管对普通人无奈和麻烦，二手房就成了唯一的解，去年杭州二手的市占率达到60%，今年势必会更高，恐怕70%都打不住，毫无疑问，在土地开发量锐减的城市化后期，二手存量市都会是楼市的主体。
当然，危中有机，因应错配市，也有些基本法。
比如今日推文，最保值的二手房：“小改善”。
▲西湖 by 辉
小改善，顾名思义，豪宅比不了，但比刚需刚改高一点，追得上的房子。
从户型说，小四房两卫大阳台，大四房三卫/两卫一储，面积通常在139-160的区间。
普通人追到主城区，这个区间，旁边有个强配套，或者地铁口或者强书包和医院、商场、公园，裸房500-800w，够了，这种房子，最保值。
道理如下：
1、灵活，所谓保值，如今最重要的环节，流动性。
虚拟价格毫无意义，尤其是以“低流动性换维持高价”，对整盘控价格有利，但对个体出货是漫长的等待。
而小改善房，这类房子无论从总价、功能性、小家庭结构、出行配套，都是市场主力需求的最大交集，但凡生个娃有父母串门养个宠物或者二胎养老，这种房子逃不掉。
小改善房是真正从需求出发，有“人民性”的改善房，和供应端卖地吃紧，于是拿好地卖高价填补投资总额钱包的逻辑完全不同。
豪宅的预期和增值在核心城市化、后期大发展，这需要长期持有，以及高消费、能高负债的购买力，短期内投机的意义不大；
并且，如此大规模豪宅的入市，会对杭州原本不多的高总价供应形成冲击，在新的供需平衡形成及“地王”卖得差不多前，豪宅市不是个稳定市场，甚至还要忌惮上海的限购放开预期，交易判价难度颇高，不适合普通购房者的保值需求。
核心区稀缺豪宅未来会好，但要有长期撑到未来的能力。
▲城北全景 by 辉
2、错配的楼市，让大面积豪宅和主体真改善之间形成天堑，购买力互相隔离。
如果说从前70/90时代的楼市是个扁橄榄型，大部分集中在刚需面积，那如今的楼市就是纯沙漏中间只留一条缝，之间的差距太大，交互渠道太窄，这使得二者将割裂成几乎完全独立的两个市场。
最直观的，从艮北，过钱塘快速路到钱二，比如艮北刚交付不久的云翠金澜，总价挂牌最高960w、167.89㎡，500m直线距离开外，钱二即将交付的芝澜月华轩，裸房新房起步价就在1200w+，遑论如今不限价的新房，6w起，200㎡+成了常规操作。
粉盘的顶改到隔壁甚至够不上门槛，于是乎A是A，B是B，两边交易的购买力人群完全分开，所以无需担心我房子未来买家去看豪宅，他看不起，只能锁定在沙漏的下沉市场，而小改善房就是该下沉市场的天花板。
3、符合化债周期的财富配置特征，少杠杆。
经济难不难，不在GDP数字和宏大叙事里，在大家的如鱼饮水，冷暖自知里。
在“还债周期”，降低房产在家庭资产中的比重，既然普通人豪宅够不起，小额度的现金买点债基、黄金、港险、外汇甚至单纯持币，都强过一股脑高杠杆买“不动”产。
在通缩的年节，尽量用公积金覆盖房贷，多上商贷都不推荐。
▲西湖日落 by 辉
4、避税永远在路上，卡线。
无论房产税何时来什么形式来，税率的制定，发达国家的经验很大程度上依据三个方面，评估地价、面积、租金。
地价和租金规避不了，面积是可以的，140㎡过去是普宅非普宅的分界线，如今也是各类降税政策的分界线，这条线毫无疑问是未来的阶梯税率的一档分水岭，139.9㎡和140.1㎡的持有成本未来很可能不同，小改善有小的安全性。
5、后期好操作。
除了转手的流动性优势，这类房产的另一大优势，不卖也好操作。
普通家庭想要改善，无外乎从娃出现或者二胎开始，面积不够用、书包不够强、父母要帮忙，于是起心动念，甚至这个娃是“未来幻想”，从打算结婚开始就设想了。
少子高龄化、集中城市化的趋势不可逆，很现实的问题，父母老家房产的安置，一旦退休父母也要面临一次“投靠正向置换”的抉择。
此时，小改善房很容易完成到年轻养老房的过渡。分房睡、医院、公园、地铁、养条狗、留个房间给孙子偶尔住，都是老年人常见的需求。
▲太子湾by 辉
“改善”，是一个很微妙的词，稍稍代入语境就能解读出它“以人为本”、“由粗转精”的所指与期待。
很可惜，笔者在堆料、大、豪里，只看到贵和稳地价，看不到对人的精心。
平凡只好在存量里，找到它温暖的出口。
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楼盘名 | 面积 | |||
市北 | 滨悦翡丽轩 | 138-167 | 39499 | 83 |
进化 | 熙璟观云院 | 149-162 | 26056 | 23 |
南站新城 | 棠前明月 | 94-106 | 32015 | 100 |
楼盘名 | 面积 |
| 2025杭州楼盘图（6月版） |
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