一个被“网暴”的江南孤品
潮语臻境府，是江南岸首个突破限价的新盘。项目开盘前我们曾分析预测契合市场的价格约为4.3万元/㎡，业内当时普遍预计其售价大致会在4.5万元/㎡。
没想到首开时，开发商却给出了约4.2万元/㎡的定价，这份面向购房者的诚意，让它在同地段中显得格外友好。然而这种“高品质却不高姿态”，却给它招来了诸多非议——“厂景房”、“地铁远”等标签被反复提及。
如今项目二开在即，建面约168㎡大户型即将登场。面对争议，它的真实价值到底如何？我们再次实地探访，力求客观解读。
目前的杭州改善市场，就是个尬市。
网上争论很多的关于地铁的问题，我们也实地走了下。实测从项目东面大门走到最近的2、7号线换乘站（建设三路站F口），距离约937米（数据来源高德地图）。
二手房市场规律很清晰：同样品质的楼盘，离地铁口越近，价格自然越高。
从真正地铁上盖开始算，随着距离拉远，单价通常会出现明显的梯度下降，每远几百米，降个大约1000-1500元/㎡甚至更多都很常见。
不过话说回来，如果楼盘本身的品质足够突出，它的价格完全有可能超越那些仅靠地铁口近、但品质一般的房子。
上图为潮语臻境府大门
我们之前给潮语臻境府估价约4.3万元/㎡的时候，已经把这个地铁距离的劣势折算进价格里。如果在地铁口，我们可能会给出更高的估价。
对于预算卡在这个区间、地铁依赖度不高的购房者，这给了你一个用价格换距离的选择空间。当然，雨天或高温天步行肯定不便，这点需要结合自己情况衡量。核心是，距离有数，价值在心。
项目东面是万向鲁冠球精神纪念馆和万向一二三公司，“厂景房”的说法由此而来。
第一眼观感，厂区确实在视野范围内。不过实地看，项目与厂区之间隔着浓密的市政绿化带，树木高大葱郁，实际遮挡效果不错，如果不是特别提醒，日常观感上并不突兀。
上图为潮语臻境府样板房阳台实际视野
深入了解后得知，万向一二三这里主要是高端电池的研发、测试、总部办公和小规模高端试制，大规模生产已经搬到聚能城，并非传统印象中的污染工厂。
以下是来自《万向集团环保验收监测报告》的部分截图，如果需要整份报告可私信房叔获取。
市北板块正在快速发展，信息港小镇势头很猛，整个区域都在升级更新。能留在这里的产业，环保合规是基本门槛，环评报告也确认其运营达标。看看杭氧、桥西这些地方的发展就知道，工厂外迁、区域变纯居住是大趋势，市北的未来只会越来越纯粹。
其实周边几个成熟的次新小区，离这个厂区的距离也差不多。市场好的时候没人提，现在市场冷静了，才被放大检视。“纸上谈兵不如实地一看”，厂区现状和未来变化，建议自己来感受。
但可以肯定的是：看得见的短板好过未知的风险。
市北的工厂只会减少，城市界面只会更好。毕竟距离萧山区政府直线距离才约1.6公里，周边奥体、市北板块都是大型居住区，不应该也不会有高污染企业存在，这一点购房者可以放心。
上图为潮语臻境府实景
聊起万向和鲁冠球纪念馆，不少萧山本地人言语间带着敬意。司机师傅提起这位“萧山走出的浙商传奇”时，那份认同感是实实在在的。这份属于地方的文化记忆，确实有其分量。当然，对购房者而言，房子住得舒心、安心才是根本，这点我们完全理解。
潮语臻境府是市北新政后第一个“不限价”且按新规建造的项目。这意味着，开发商可以在品质上投入更多，标准也更高。不限价，才有真品质。
从现场看，品质提升很明显。
外立面更讲究了，铝板等好材料的运用明显比周边限价盘多，设计和质感更好。
小区绿化有层次了，景观不再是简单种树，注重搭配和体验感，逛起来更舒服。
室内装修标准高了，用的品牌、材料细节和设计感，确实优于周边同地段的次新房。
上图为潮语臻境府实景
“不限价”的核心，其实是给购房者更多选择权。 它打破了限价时代“千篇一律”的产品格局，让开发商能做出更好的房子，也让愿意为品质买单的购房者有得选。
没有完美的房子，新政之下，买不买的决定权交还给了购房者。 潮语臻境府展现的品质升级，就是新政带来的红利，这部分成本也体现在了定价里。值不值，看过实景心里自有答案。
上图为潮语臻境府架空车库
为什么说它是“孤品”？看看江南，特别是奥体、市北即将入市的新盘：
奥体的奥映鸣翠府，距离潮语臻境府直线约3公里，放风价约8.5万元/㎡，远超普通改善预算。
绿城市北西地块，距离潮语臻境府直线约1.5公里，楼面价约3.5万元/㎡，放风价5万+，直接拉高板块预期。
兴耀市北西地块，楼面价约2.87万元/㎡，户型建面约170㎡起步，预计起步总价就超过了潮语臻境府这次要开的建面约168㎡的项目最大户型。
看看二手房？ 新规带来的品质代差是现实的。
想找到和潮语臻境府品质、房龄、户型都差不多的次新房，几乎没有。退而求其次找老点的或品质差点的，算上税费中介费，价格可能差不多甚至更高，性价比反而可能不如这个价格约4.2万元/㎡的新房。
潮语臻境府被推上风口浪尖，各种声音让购房者心里打鼓，仿佛买了就“犯天条”。实地看完，我们更倾向于理性看待。
在五六百万这个总价段，想在江南核心区（邻近世纪城）买一个地段好、品质新的房子，潮语臻境府确实是眼下几乎唯一的选择。
上图为潮语臻境府实景图
它的缺点是事实，步行到地铁站约1公里，开窗能看到厂区（虽然绿化遮挡不少）。
但它的优势也很突出，品质确实比老限价盘好，离世纪城近有潜力，总价可控。
价格算得清， 约4.2万元/㎡的开价，已经包含了那些短板。得房率加上产品升级，基本对冲了约6.33%（(4.2-3.95)/3.95）的价格上浮。 这笔账，怎么算都不算离谱。
关键是没得挑：江南这个价位，想买新房，真没几个能替代它。
对于想省心、看重确定性品质的改善客群，它是个立足当下、看得见摸得着的务实选择。锁定江南核心区置业的改善家庭（特别是关注建面约168㎡户型的），这次二开，值得你放下偏见，静下心来，认真比较。
最后建议， 别被网上声音吓退，也别冲动决定。务必亲自去售楼处，选不同时间多跑几趟，实地感受下走到地铁站的距离，在不同角度看看窗外的视野。 只有亲身体验，才能做出最适合自己的判断。
本文仅代表作者个人观点。
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