我想买个西湖边老破小？存量楼市的下行波动 | 房叔说1042
“我想在西湖边、老市区买个老破小、买个中年房，xxx盘怎么样？”。
今年，除了500-1000w的粉丝改善新盘难买，要挑二手外，这是笔者在直播中听到另一类最多的二手问题。
通常，房叔会回答长期关注、时候未到、难挑、要亲自跑，特麻烦，所以只有收费服务。
尽管这都是实话，但在杭州，购房主体中，预算不高，比起买郊区，谁又没拥有一套西湖边、市中心房子的念头呢？哪怕住豪宅的群体，也有弄一套西湖边房子改改当个养老房、会客房的想法。当然，更多的群体可能只是为了买个西湖边的老房子出租，保卫一下自己的资产。
可以说，在杭州，这代表了一种普遍的二手市场诉求。
其实，能不能买市区老破小、中年房，大前提涉及到完全存量市的购买逻辑、机制和时机，和增量市、增量到存量过渡市里的“地王豪宅、次新涨跌”完全不同。
反正楼市淡季，来谈谈这个有营养的问题：我想买个西湖边老破小？存量楼市的下行波动。
▲乌龟潭 by 辉
完全存量市。
顾名思义，除了一些拆迁安置新房、城市更新新房，板块内几乎所有成交都是二手房的市场，就是完全存量市，典型的，几个老城区的市区，不是老破小、老破大就是动辄15年以上中年房。
同时，完全存量市成立还有一个前提，房屋的投资价值完全跳出了增量逻辑，即现在在这种区域买个老破小不指望短期炒房，追求房价绝对值的上涨，哪怕是硬通货老牌头部强学区也难做到，最多是折价少、流动性好。
判断这一前提的条件，去年二手房市占率达到60%，首次超越新房并且成为市场主体，且全国市场普遍首次超过50%且必然逐年升高，城市化的长端要素人口、居民部门负债溃缩，注定了2024是市场结构的转折之年，各大城市的老城区，自然更是完全存量市主体中的主体。
在完全存量市，自调控到市场心理，楼市的运行轨迹，不允许表现为从前增量市供需动态剧变，导致量价冲击、大起大落的震荡，类2018-2022全民炒房到一地鸡毛。
取而代之，防范系统性风险，稳债务稳预期软着陆，要求整体维稳，缓慢下行到开始波动的特征，届时，属于存量房的新周期真正开启。
理解这种波动态，便可以帮助我们购存量房和卖房时踩准时点，也就是怎么买“老房子”的秘籍。
▲城北全景 by 辉
存量房的波动下行，是两个趋势的组合，下行+波动，下行是来源于折旧，包括板块、居住人群的衰老、书包的渐弱、配套的老旧等等；
而波动来源于当一批批不同年代的老房子、存量房分别下行到某个点，残值稳定，大量的投资需求会再次进入，即收益成本均衡逻辑——
笔者列了一个公式，潜在收益+年租金≥资金成本+折旧损失，只要这个公式成立，存量买房就是可接受的范围。
比方说，老城区某300w的三房刚需面积老住宅，因为位置好出行方便不算破，年租金收益6w；
此时，年贷款总额+折旧带来的房屋总价的年损失需要小于6w，同时，左右的差额≥定投一年的资金收益。
70年产权近几年房屋的质量折旧，直线法算，钢筋混凝土每年的折旧率在1.4%左右。
现实情况头十五年，以电梯为代表的大型设备开始达到使用寿命前，仅是装修和防水会在后五年开始老化，折旧率远低于均值，可以以不到1%的折旧率计，15-30年是水电暖通的老化年纪，可按均值1.4%计，30年后主体结构也全面衰老，直到50岁设计寿命，跌到残值，收储或者动迁。
假设，这套房源在20年房龄，随即可以得出公式，年收益6w≥年4.2w折旧+资金成本，那么只要年贷款资金成本小于1.8w，账面成立；
换个写法，卖掉房子还掉贷款后存单年收入-租这套房子的房租6w≤0，则持有买这套房产的收益，大于租房。
当然，现实中，不等式左侧除租金收入，普遍有潜在收益，比如这套房源有配套优势，临地铁、医院、书包强、商场近，尽管这一收益也在折旧，但这部分溢价可视作可转嫁的成本，这也是老城老房跌到位可买的重要原因。
▲西湖日落 by 辉
接着，我们演绎一下老房子的存量市。
潜在收益+年租金≥资金成本+折旧损失，当该不等式成立——
现实中，必然发生如下三者或者同时有多项发生：
1、经济很好，涌入人口多，收入好，租金上涨且租赁多年预期稳定不错。
2、房价下跌到一个点，使得房屋折旧的损失下跌。
3、房贷利率下跌、存单利率也下跌使存款不如买房。
举实际例子，当前市心老好房，凤起路东河边，双地铁出小区步行300米，中大凤栖花园，53㎡在140w上下挂牌，月租在3k左右，租售比2.6%，杀价还会更高，当租售比逼近3%，即房价120w左右，或者租金拉抬到月租3.5k，或者140w卖掉年化收益小于3.6w，这就是套可买的房源。
所以，直播间我们说，现在时间买老房子没到位，要挑。
一旦公式普遍达标，即当这类房源普遍出现，投资性需求会再次滋生，则成交量上升，老城老房房源房价止跌回弹，波动线上升。
但是，很快没经验的人们会发现折旧折价的问题，近30年老小区折旧惊人，30-50年又不拆又不收储又不到大改造的程度，还是得转手保残值，抛售，这类房产再次下跌，波动线下降。
直到年租金≥资金成本+折旧损失真正成立，达到收益成本均衡点，即实在便宜吃租金、政府改造保折旧、银行存钱赚可怜，大量存量房就再次彻底爆发投资需求，量价再次上升，一次周期完成。
接着就是房产老一套，一批批存量房达到收益成本均衡，开始比地段配套、比平均租金、比流动性、比总价、比长持稳定性，此时的房子就像一个资产包，低点买入，高点卖出，顺便赌拆迁的彩票。
直到在一次次周期里，跌到收储以及触发动迁的残值，完成存量房全面软着陆的过程。
▲太子湾by 辉
租售比、房龄与相应折旧率、利率，在后增量时代，这三个指标是决定是否购置老城老房的关键。
在租金未止跌、房价未见底、利率还在3的行情，西湖边的老房子，我们还需要精挑才有可能；或者说这个梦要普遍，我们仍需等待，这一天相信不会太远。
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楼盘名 | 面积 | |||
安琪儿 | 锦上万象府 | 183-251 | 67600 | 63 |
东湖新城 | 119-143 | 23299 | 48 |
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